介绍
南京当前的调控政策勾勒出长期调控的轮廓。当然，还有很多需要完善的地方，有些方面会涉及到深层次的变化，比如户籍制度、土地财政等。南京的调控思路对于其他城市乃至全国都有很大的借鉴意义。等级。
特邀作者盛松成、宋宏伟
2017年5月13日，印发《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场监管的通知》，提出贯彻落实党中央、国务院、国务院办公厅关于进一步加强房地产市场监管的通知省委、省政府关于稳定调控房地产市场的意见，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，进一步稳定市场预期，保障合理需求，加强市场监管，这是笔者迄今为止看到的最全面、最完整的房地产调控文件之一。
南京此次调控政策主要包括十个方面的措施。 1.增加住宅用地供应。 2.加强土地供应后监管。 3.提高土地市场准入门槛。 4.调整优化土地流转方式。 5.增加人才住房供应。六、购房者（包括家庭、企事业单位、社会团体）取得房产证后3年内不得转让新购买的房屋。 7.引导开发企业根据房地产市场调控政策，合理申报新建商品住房销售价格。八、严格实行购房实名制。如果客户的积累大于可提供的商品房项目，则在公证机构的主持下通过抽签的方式购买房屋。九、加强二手房交易管理。 10.进一步加强房地产市场综合执法。十个方面的核心点，构建了房地产长期调控的思路。
1、供给与需求相结合的双向调控思路
回顾我们以往的房地产调控内容，政策的重点是需求侧，调控主要是从控制需求的角度来进行。通过限购、限贷等行政措施，短期内抑制了部分需求。从抑制需求后楼市的表现来看，会有一定的降温作用。但从长远来看，这部分被抑制的需求只会被推迟。一旦楼市调控放松，这部分需求将再次流入楼市，对市场造成比之前更大的影响。这也是为什么我们的房价调控越来越高的原因之一。
南京目前的调控重点是增加供应、供需结合。首先，从土地这一也是楼市根本性问题出发，明确了2017年至2021年5150公顷住宅用地供应计划。南京近五年（2012-2016）商品住宅土地供应量为2300公顷，保障性住房土地供应面积约为1650公顷（2016年未列，按近两年平均300公顷估算） ）。未来五年，住宅用地供应总体较近五年增长30%，年均计划供应量较2016年增长47.1%。2017年至2021年年度供应计划为分别为880公顷、950公顷、1020公顷、1100公顷和1200公顷。近年来，南京房地产市场需求旺盛。单纯通过抑制需求很难从根本上解决高房价问题。同时，供应量也需要增加。增加房地产供应的关键是增加土地供应，南京新政就体现了这一精神。
2、软硬实力与城市发展、人才建设相结合的思路
城市建设和发展离不开人才，人才是城市竞争力的核心。近两年，“逃离北上广”的话题被广泛讨论。面对大城市的高房价和高生活压力，一些城市已经出现了人才流失的情况。如果大量高端人才、专业人才流出一个城市，最终会导致这个城市的衰落。南京目前的规定提出了增加人才住房供给的政策，计划用五年时间解决16万人才的住房问题。通过共享住房、人才公寓、公共租赁住房、购房补贴、租房补贴等方式，建立了“买、租、补”的人才住房制度。
人才强市是南京“十三五”战略的重要组成部分。南京未来的城市定位是具有国际影响力的国家创新型城市。力争到2020年综合科技实力和产业竞争力达到全国城市领先地位。不仅要解决城市快速发展可能面临的人才流失问题，还要解决如何吸引人才来南京的问题。以人才安居为突破口，进一步优化人才环境，通过吸引人才、留住人才，把南京从人才城市建设成为人才城市，最终提升南京综合竞争实力。
三、经济增长与社会发展相结合的双目标思路
城市经济增长与社会发展相辅相成。经济增长是社会发展的基础，社会发展是经济增长的目标。他们不能互相偏袒。近年来，南京经济保持快速增长。 2016年，南京地区生产总值10503亿元，按可比价格计算，比上年增长8.0%。人均GDP超过12万元，基本达到中等收入国家城市水平。但从社会发展整体来看，南京还存在以下三个问题。
1、从产业结构看，南京仍是一座工业城市。 2016年，规模以上工业企业实现工业总产值13.027亿元。产业规模较大，正处于转型升级阶段。
2、从固定资产投资来看，2016年南京市房地产开发投资1846亿元，占全市固定资产投资的33.36%。经济发展很大程度上依赖于房地产市场。
3、南京市城乡二元结构矛盾依然存在，郊区城镇化进程相对滞后，农村贫困人口仍有6%。
南京调控政策的出台，将有效抑制房地产市场的投资和投机，一定程度上减少经济发展对房地产的过度依赖，引导资金流向实体产业。以人才安居为突破口的人才强市战略，可以加快南京产业转型升级。通过将保障性住房政策纳入土地出让流程，未来保障性住房的供应将会增加。新政还要求进一步增加中小套型和中低价位住房供应，这将促进南京城镇化，减少城乡二元结构矛盾，提高低收入群体生活水平组。
四、短期调控与长期指导相结合的双轨思路
按照马克思政治经济学关于产业平均利润的观点，资本是逐利的。当一个行业的利润率高于其他行业时，就会吸引资本进入。这一观点也可以解释当前房地产市场的过热现象。目前，大量资金正在涌入房地产行业。根本原因在于房地产的投资收益远高于其他行业。过度的投资投机造成了当前房地产市场的过热和其他行业的相对降温，使一些城市出现了“产业空心化”的问题。因此，房地产行业的监管和行业外的引导需要结合起来。当房地产行业的平均利润率与其他行业大致持平时，社会资本就会稳定，房地产过热的现象就会消除。
南京此次出台的调控政策正是基于上述思路。一是加强房地产行业监管。短期来看，通过加强土地监管，提高土地市场准入门槛，调整优化土地出让方式，采取合理价格申报、限购限售等政策，可以减少社会资本对土地的影响。房地产行业受到抑制需求。这种监管往往在短期内有效，但从长期来看效果有限。因此，疏导需求才是解决问题的根本。美容需求分为两个方面。首先是住房需求，缓解住房需求的有效途径是增加供给。要制定长期土地供应计划，信息公开透明，稳定市场预期，避免恐慌性需求对市场造成短期冲击。二是引导发展资金。要加快工业化转型升级，推进服务业改革，做强城市创新产业，提高其他行业利润空间，引导资金流向其他行业。南京“十三五”规划确立了创新型、服务型、枢纽型、开放型、生态型的“五位经济”经济发展模式和配套政策，这对于建立长远发展格局也十分重要。房地产调控机制。
此次南京以“四个结合”为特色的调控政策初步勾勒出长效调控机制的雏形。有效的长效机制必须遵循市场规律，以市场调节为主要手段（而不是以行政调节为主），实行土地、财政、金融、税收、安全五位一体的系统性监管组合。要建立覆盖全体居民住房需求的供应体系。高收入群体可以购买高端商品住房，对低收入群体要建立完善的保障体系，包括低价商品房、公共租赁住房等。还要注重预期管理，返还住房保障。通过政策宣传和舆论引导，让市场走向理性。最后，需要建立完善的动态监督管理体系。
目前，房地产市场长效调控机制尚处于起步阶段，但已刻不容缓。 4月中央政治局会议提出，加快形成促进房地产市场稳定发展的长效调控机制。南京当前的调控政策勾勒出长期调控的轮廓。当然，还有很多需要完善的地方，有些方面还会涉及到深层次的改变，比如户籍制度、土地财政等。南京的调控思路对其他城市乃至全国都有很大的借鉴意义。国家级。
盛松成，中国人民银行参事、同策房地产咨询有限公司学术委员会主任；
宋红伟，同测置业咨询有限公司研究员。
（本文仅反映作者观点，并不一定代表其所在机构观点）
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