内环内黄金地段的每一次土地拍卖，都足以震撼整个房地产圈
高溢价似乎是今年土地拍卖的普遍现象
我们提到过之前发现的一个规律：
地价=20年楼龄的优质房屋的价格。
基于此论点，我们研究了徐汇、黄浦、静安、长宁、杨浦、闵行、大虹桥等地的房价之谜，好奇的话请点击：
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今天我们来探究一下虹口区房价的秘密：
虹口区土地价值最高的是哪里？
北外滩值得一去
首先，我们对虹口区进行了七大板块的梳理。
房龄20年左右的优质二手房房源数据，
对入选的20年楼龄的二手房逐一进行评级后，
选择能够代表虹口区的二手住宅小区：
按照我们之前的土地价值计算逻辑
地价=20年优质住宅价格
扣除 20 年以下房屋的税费并加上二手房税费后
得出虹口区各个地块的大致地价：
虹口区地价较高的地块主要集中在中环路以内区域。
内圈较高
虹口区七大地块楼面价分为四个等级：
1级：9周以上
2级：8w+
3级：7w+
4级：6w+
如果北外滩最高区域有新土地推出
按照我们的逻辑，该板块的底价将达到9.1万
按1.5倍建设成本+营销成本计算
北外滩现新房均价至少13.7万元/㎡+
目前北外滩区域优质二手房以江启星城闻名。
假设这个年龄正确，该房屋建于 2003 年。
那么平均挂牌价格是92,000
含二手税费，均价9.8万元
假设明江七星城20年楼面价9.1万元/㎡
这和我们计算出来的车牌土地价值一模一样。
对虹口新房感兴趣的朋友
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1. 北外滩为何能获此排名？
1. 北外滩CBD已成熟
我们可以从以下几点感受到北外滩CBD的成熟。
1）北外滩的租金水平已经接近人民广场。
目前北外滩标杆写字楼租金与人民广场基本持平。
比过去两年遭受火灾袭击的滨海地区高得多。
2）北外滩成为过去五年租金增幅最快的区域。
据世邦魏理仕统计：过去五年，全市写字楼平均复合租金增长率为1.2%，北外滩CBD区域平均复合租金增长率为7.2%。
3）北外滩入驻企业等级较高、集中度较高。
目前，北外滩已聚集各类金融企业和机构1560余家。
囊括了全国九分之一的公募基金管理公司；
这里活跃着各类航运企业4700余家、航运功能机构39个。
已成为中国大陆航运产业链最齐全的地区之一。
2009年上海对北外滩的期望在2020年基本实现
现在还有金融和5G
2、北外滩是目前最具潜力的区域，这一点毋庸置疑。
此前繁荣的南外滩、陆家嘴等区域正逐渐饱和。
滨江金三角仅剩北外滩了。
北外滩的崛起必然带动上海内环北部地区的开发建设。
（北至瑞虹新城区域）是上海内环发展的另一大引擎。
这一切，仿佛都浓缩在北外滩这块居住用地上。
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2. 用20年楼龄的二手房看北外滩地区的房价
当 1997 年至 2003 年间建成的住宅区被标记在北外滩区域时
我立即注意到价格有不同的等级。
我使用色块来描绘这种分层。
将会变得更加明显
北外滩区域呈现“南高北低”的价值状态
越靠近核心区（黄浦江、陆家嘴），价值越高
大致可以分为4个价值段
我们主要关注南部的高价值地区
更具有代表性
北外滩目前挂牌价格最高的二手房是铂金湾豪宅
平均挂牌价达到11.5万
白金湾住宅提升了整个滨河地区的价值
作为北外滩最具代表性的楼盘
白金湾公寓2008年刚推出时售价仅为4.6万，但到了2010年已经涨到了7-14万。
与黄浦江畔、铂金湾同期上市的浦江府，
开盘价比白金湾居高出2000左右。
但目前年化增速已经落后于北外滩。
2010年以7至14万元成交的铂金湾豪宅，也成为当年的热门话题。
目前北外滩新建住宅小区不多
昨日，招商银行竞得四平路“中弘地块”。
根据此前披露的规划信息，该地块：
项目分为两部分，较小部分为市政设施用地，
占地面积1924平方米，总建筑面积7000平方米
另一部分为商业、住宅、办公等综合用地。
项目占地面积12584平方米，总建筑面积6.7万平方米
项目将建设三栋住宅楼和一栋办公楼，其中包括两栋32层的“豪华双塔”
