近日，上海一套单价4万多元、总价200多万元的旧公房走红网络。
该小区地理位置非常优越，位于长宁区中山公园板块，内环边缘，但现在房价已经跌破5万大关，直接回落到2016年的水平。
（以上交易数据来自链家，仅供参考）
要知道，中山公园曾经是上海的一个明星景点：
交通方面，有2/3/4号线三条线路，还有内环高架、延安高架、南北横通道。
商业方面，龙之梦、来福士城、Mega Plaza等大型商业楼宇林立；
从产业上看，中山公园本身就是一个商圈，也是长宁历史悠久的CBD，区内的上海多媒体产业园早在2002年就已成立。
说到生态，中山公园的名字已经足够响亮，作为5A级公园，上海人对它再熟悉不过了。
未来，中山公园的价值毋庸置疑，在上海2035规划中，将中山公园纳入中央活动区，这在整个长宁区都是罕见的，无疑是对其未来价值的认可。
那么，到底是怎么回事呢？为什么中山公园资源这么好，房价却这么低呢？
内环危旧房房价下跌
据链家网显示，该社区单价最高年份为2017年，达71333元/平方米，社区均价为61751元/平方米。
（以上交易数据来自链家，仅供参考）
每套成交价6万，差不多是中山公园一带危旧房的平均价格。
中山公园区域内分化较大，危旧房价格稳定在6万元左右；商品房普遍为2000年至2005年间建造，品质一般，单价在10万元左右。
相对于周边区域来说，中山公园一直属于房价洼地，但该区域整体跌幅其实还在合理范围内。
所以说，更确切的说，这次输的不是中山公园，而是内环路那些破旧不堪的建筑。
内环内其他危旧房也面临类似情况！
比如同属于中山公园区域的天山小区房价也降到了4.5万元，这个价格着实让人吃惊，比这更差的房子在高峰期6.8万元就能买到。
（以上交易数据来自贝壳找房，仅供参考）
除长宁外，近两个月内环内还有不少小区成交价格跌破4万/套或即将跌破4万/套，遍布各大区域。
1）虹口鲁迅公园——建设新农村
该小区靠近鲁迅公园，总体比较老旧，比如这套房子是1954年建的，厨房、卫生间、卧室都是分开的，高峰时期，同样的房子卖到了5.9万元的单价。
（以上交易数据来自贝壳找房，仅供参考）
2）虹口曲阳-达尔社区
小区及周边都是老旧公屋，这套房子很旧了，再过三年就70岁了。
（以上交易数据来自贝壳找房，仅供参考）
3）杨浦东外滩-银龙新村
东外滩是杨浦唯一被纳入2035中央活力区的区域，很多人都非常看好，这个社区教育资源也非常丰富，高峰时期，同一套房子单价能卖到8.8万元。
（以上交易数据来自贝壳找房，仅供参考）
4）普陀武宁-西滩家渡路129巷
小区紧邻苏州河，附近曹杨路地铁站为四轨交汇，包括3、4、11、14号线，高峰时段南向公寓单价已达7.1万元。
（以上交易数据来自贝壳找房，仅供参考）
5）浦东塘桥-浦建社区
小区紧邻四号线塘桥地铁站，旁边是两大商业广场，斜对面是三级医院仁济东院，配套十分优越，但价格却迟迟未能稳定，高峰时期，同一套房子卖到了7.9万元的单价。
（以上交易数据来自贝壳找房，仅供参考）
即使如此，房东还是会想方设法降价逃走，但总有人愿意出比你更低的价格。
内环危旧房价格下跌的原因是多方面的。
原因一：房地产市场低迷
中原以实际二手房交易价格为基础，统计了北京、上海、广州、深圳等部分热点城市2004年以后全部二手房交易价格及租赁价格数据。
2021年以来，一线城市房价接连见顶回落，从下跌持续时间、幅度、绝对值来看，这波调整史无前例，远超2008年全球金融危机。
分城市看：北京累计跌幅20%，回落至2016年12月；上海累计跌幅22.8%，回落至2016年7月；广州累计跌幅21%，回落至2017年11月；深圳累计跌幅34.6%，价格回落至2016年9月。
纵观四个一线城市，除深圳跌幅接近35%外，北京、上海、广州的跌幅均略高于20%，相对来说情况较好。
也就是说，“下滑”是当前全国二手房市场的主旋律。
上海楼市中环、内环内的旧房、小房、二手房价格几乎都出现了一定程度的下跌。
巢翻了，蛋全都还在，在楼市下行期，不管什么户型，最终都会被市场走势拖垮。
即便在市中心老牌静安区域，比如典型的教育资源房海房村，虽然其成交价依然保持着与豪宅相当的成交价，但单价已从巅峰时期的20多万元，降至14万元左右。
（以上交易数据来自链家，仅供参考）
黄浦还有很多居住区，现在也开始衰落了。
（以上交易数据来自链家，仅供参考）
原因二：危旧房、小房供需失衡
一方面，危旧房、小户型住房需求减少。危旧房、小户型住房原本就是上海房地产市场的入门级住房，处于市场价位链的最底端。而很多危旧房、小户型住房的目标客户，受经济环境、收入下降、压力过大等影响，即使具备购房资格，也选择放弃上海生活，回到家乡。
从供给量来看，老旧、破旧、小房子实在太多，上海二手房库存量每天都在飞速增加！
从2021年8月份的9.5万套，到2022年11月份的15万多套，再到2023年7月份的20万多套。截止到4月份，上海二手房的库存量已经达到22万套；而且这些房子80%几乎都是老、残、小的。
原因三：老旧房屋明显受到新房挤压
上海以五大新城为主的新房供应量开始逐年增加，且五大新城新房价格与市区危旧房价格相当。
危旧房由于房型老旧、户型奇怪、物业管理、停车位等问题，完全不具备竞争力。
而一部分原本想买危旧房的人，也把目光转向了五大新城里环境优美的小区，毕竟这里的交通、商业、生活配套越来越完善，会让危旧房的受众进一步减少。
在市场上老旧房屋不断增多、竞争异常激烈的市场中，众多房东若想快速出售房屋，就不得不接受买家的屠龙之剑。
原因四：对未来期望不够
前不久，同测研究院发起了“您认为2024年上海房地产市场何时见底反弹”的投票活动。在收到的395张投票中，62%的人选择了“还会下跌”的选项。
