青岛是一座东部沿海城市，拥有山、海、城、湾四面环山的宜居环境。在青岛购置新房，首选不是高楼林立、车水马龙的喧闹之地，而是有山有海、清静惬意的居所。
该居住区是青岛市的“中央生活区”。
因此有更多的朋友问胡爵士，青岛的中心居住区在哪里？
今天我们就来聊聊这个概念，并从两天的找房经历中选取一处房产作为案例：
在青岛中心居住区，什么样的楼盘兼具宜居性和稀缺价值，什么样的楼盘能在这里“一统天下”？
第一部分 东里街区为何被誉为青岛中心居住区？街区内楼盘有何差异？
什么是中央生活区（CLD）？CLD和CBD有什么关系？顾名思义，CLD的特点是以居住区为主，60%以上的面积都是居住区。而CBD则以商业写字楼区为主，很多城市精英在这里办公，但不一定买房。
这两大板块能够代表一个城市的现代化发展水平，满足城市主流人口的集中居住、教育、消费、医疗等综合需求。
CBD、CLD是城市发展的必然趋势，但从宜居性和长远价值来看，更受高端改善群体关注的板块并非CBD，而是CLD。
青岛东里板块无疑是青岛独一无二的中心生活居住区。
东里片区为整体规划开发，无重工业，依山傍水，道路宽阔笔直，城市界面较新，居住密度较低。
在东里街区，横路多以“水”命名，竖路多以“川”命名，一方面可以看出有水脉贯穿于此；另一方面也不难看出东里是一个整体发展的街区。
地块东侧与崂山创智谷隔路相望，南经铜川路、东川路、汉川路与崂山张村河株洲路工业区相连，西经九水路、2号线东段与城区西部相连。
同时，正在建设的天水路西段也将与唐山路、青银快速路相接。
也就是说，生活在生态宜居的东丽新城，我们可以利用独特的纵横道路，直达各个产业重点区域。
目前，东里板块无疑已成为青岛的中心生活居住区。
那么，青岛东丽的优质住宅有哪些？结合存量的二手房、新房、增量土地供应，按宜居性和产品力该如何排序？
第一梯队：天水路、广水路沿线别墅、住宅
第二层：市园大道北侧10F以下房屋
第三层级：其他新房、二手房
一线楼盘因地段和产品关系，均为高端改善型楼盘，地段和地块参数是其“基因”，开发商对产品的设计和开发则是其“运气”。
地段永远是核心价值，优质的地段，同一街区都有核心的配套。
东丽九水路沿线，地铁、三级医院、优质教育、商业配套均分布在这条主干道两侧。
至于开发商对产品的设计和开发，归根结底还是一件事：产品设计是否能真正尊重土地的价值。
第二部分 今天我们看到的新盘，其“稀缺”价值究竟有多大？其产品力是否能代表青岛的高端物业？
前两天，胡Sir带着客户到中心居住区东里看房选房，恰巧路过上个月刚开业的合大城投和合川。
既然路过，就去看看，简单分享一下胡Sir的感受和经历吧。
和大城投合川是由和大集团与青岛城投地产集团联合开发的项目，双方发挥各自优势共同推出产品。
合大城头合川位于广水路以南、合川路以东、金水路以北，北靠卧龙山，不远处还有朱子庵公园等“城市绿肺”。
项目西侧为青岛实验初级中学李沧分校北校区及崇礼小学，项目北侧与爱迪学校仅一马路对面。
项目南边大概300米就是金水路合川路地铁站，这个距离刚刚好。
地铁2号线将在两年左右开通，这与和达城投与四川的交接时间相吻合。
这块地的容积率只有1.2，这意味着什么？
这个参数在东丽新房出售中尤为少见，在后期增量土地中也十分稀缺。
合大城投及合川设计6-9层洋房，共计176个单位，项目共有142、170、228平方米三个面积段。
142和170平方米的产品均设有直通式电梯入口和私人电梯厅。
5号楼2单元为4室2厅3卫，228平米户型，每户配1部电梯，有独立管家空间，层高3.2米，横宽21.2米，堪称“别墅级”居住体验。
客餐厅三面环窗，两面落地窗，270度全景视野，这样的设计不仅增加了采光，也让业主可以充分欣赏到以《山居图》为灵感的宋式园林景观。
和大城投和和川的产品全部为联排别墅，每套公寓实际公有面积约17%至20%，较低的公有面积加上可用的额外空间，让每套公寓感觉比同面积产品面积更大。
即使是142平米的户型，横向宽度也有14.3米左右，客厅宽度也有7.3米左右。
在展示区样板间里，我们看到的是一间170平米的样板间：
烘干机和洗衣机置于私人电梯厅外，大大节省了室内空间。
这套样板房给我们的感觉就是“宽”和“阔”：面宽达到15.1米，客厅面宽8米，主卧面宽3.8米。
更为引人注目的是，和大城投、和川两栋小区朝南的窗户全部都是落地窗，这一点丝毫不逊色于崂山前海不少豪宅。
该户型面积170平米，层高3.2米，横宽约15.1米，客厅面宽8米，朝南的两间卧室均为套房，配有独立卫生间。
和大城投、和川户型储物空间充裕，142平米产品门厅储物方便，节省空间；170平米产品门厅空间达800平米；228平米产品除门厅外，还拥有独立的别墅级储物空间。
和达城投·合川新盘中，228平米四房三卫大户型仅有8套，主力户型依然是三房大客厅可改四房的142平米和170平米户型。
这栋建筑整体的设计理念是中式的，一些细节也确实很独特，比如沙盘上的屋顶也与众不同，采用了“坡顶”的设计。
此设计传承了中国传统建筑的美学，不仅丰富了社区的中式风格，也为提升的客户群体提供了更加独特的居住体验。
事实上，这种灵活、标新立异的设计正是本土开发商的优势。
和大城投合川项目为连栋建筑，南侧底层商铺比住宅低一层，在保证安静、不受干扰的同时，也为业主提供了生活便利。
胡Sir和朋友们看完项目后，觉得开发商的产品设计对得起这块优质土地，项目交付后，毫无疑问将成为东丽一流的高端装修项目。
Part3 和大城投、和川等地产新盘为何能称霸青岛楼市？
对于下半年青岛房地产市场，胡sir谈到了很重要的一点——开发商拿地要更谨慎，定位要精准。
和大城投、和川所在地块容积率仅为1.2，占据青岛中心居住区核心区域，该项目户型仅176户，产品设计精巧，开发商精准把握青岛改善型客群的需求。
据项目置业顾问透露，合大城投合川142平米单价不到3万，颇具诚意。
拥有和大城投、和川这样地理位置和产品设计的新房源项目在青岛确实不多见，兼具居住舒适度和资产配置的优势。
该类房产无论在新房还是二手房市场都是稀缺产品，也是高端改善型产品。
目前，同一地块在售的新地产项目中，几乎没有竞争对手能在土地品质和产品设计上超越和大城投和川。
我们从某二手房平台上看到，小凤湖附近一套145平米的二手房，不带全南落地窗、非全亮卫生间的挂牌价在3.5万元左右，面积越大的产品价格越贵。
和达城投、和川也以更新的产品设计、更诚意的价格吸引了来自青岛各地的民众前来看房选房。
毫不夸张地说，像和大城投、和川这样的低密度精致改善项目，无论未来有哪些项目入市，都将能在青岛的高端改善市场“独领风骚”。
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