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上海豪宅市场再度火爆？
上海，不少豪宅已热切上市。
据我们不完全统计，6月上旬，上海平均每天售出3.7套总价在3000万元以上的豪宅(包括新房和二手房)。
仅6月初，上海就新上市30多套总价过亿元的二手豪宅。
可供参考和对比的CRIC数据显示，2021年以来，上海总价过亿元的豪宅（含新房和二手房）成交量仅有45套。
最新一则豪宅挂牌位于上海黄金地段新天地，翠湖天地最新一期的一栋尚在5年限售期内的翠湖5号以总价1.25亿元挂牌，挂牌单价近36万元/平米。
这套房子2021年买入价才6000多万，一年后，房主以两倍的价格挂牌出售，不管能否成交，都能看出房主的投资心态。
不过，上海豪宅价格最高的，依然是位于“衡复历史文化街区”（被戏称为“梧桐区”）及其周边地区的老房子。
目前上海豪宅成交最高单价纪录已达75万元/平米，这栋位于华山路889号的老洋房去年以8.5亿元的总价成交，创下了上海顶级豪宅单价的新纪录。
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自6月份上海复工复产以来，上海豪宅市场的消息不断。
从成交来看，最受瞩目的是永嘉路一套近百年历史的花园洋房，总价2.5亿元，折合成交价64.7万元/平米，在经历了因疫情而平静了两个月之后，上海的豪宅市场因为这套房子的成交，一下子迎来了小高潮。
此房位于永嘉路569号，是上海徐汇区的一座花园洋房、文物保护建筑。永嘉路位于上海老梧桐区，一路上，还有不少类似的花园洋房和文物保护建筑。
永嘉路一家专做老房的房产中介负责人告诉记者，最近成交的永嘉路569号的价格“比较划算”，以往他们代理的房子大部分都要等至少几个月才能卖出去，现在看来，这套房子才有可能成交。
此次以2.5亿元成交的永嘉路569号老洋房，是我国染料化工创始人吴光汉先生的故居，上次出售是在2017年，总成交价为1.7亿元。
2021年年底，这栋老别墅再次挂牌出售，标价3.2亿元，比最终成交价高出了7000万元。
以此算来，这栋永嘉路老别墅从2017年买入，到2022年5月卖出，5年间价格涨了8000万元，增幅达47%，利润十分可观。
“去年，就在569号对面，一套老房子就卖了4个多亿，在这个区域，总价过亿的交易很常见，新房动辄几千万，老房子动辄上亿，这很正常，可能以前没那么多人关注。”这家只做老房子的中介负责人很淡定。
他提到的这套房子，是纺织大亨吴昆生故居永嘉路590号，成交价约4亿元，2019年年底开价4.2亿元，具体成交价他不愿透露，但我们还是查到，永嘉路590号最终成交价是45万元/平米。
高价挂牌，低价卖出，基本是上海旧别墅买卖的常态。
我们在实地调研中发现，一些以中高端住宅为主营业务的房产中介，近期房源数量明显增加。一位只做3000万以上豪宅的中介表示：“复工后确实出现了一波房源增加的现象，看起来是多了很多，但目前还不能确定是否和疫情管控两个月后的集中挂牌有关，还需要再观察一段时间。”
据不完全统计，截至2022年6月初，上海上市的二手豪宅已超过30套，总价超过1亿元。
据克而瑞中国房地产决策咨询系统显示，2021年1月至2022年5月，共计成交18套总价过亿元的一手豪宅，共计成交27套二手豪宅，累计成交45套。
也就是说，今年6月份至今，上海亿元以上的豪宅数量，已经超过了过去一年多的成交量，出现了明显的供应过剩现象。
从成交来看，克而瑞数据显示，2022年6月1日至9日，总价超过3000万元的一手豪宅成交23套。据各平台不完全统计，总价超过3000万元的二手房成交10套。也就是说，6月初的近10天里，上海平均每天成交3.7套总价超过3000万元的豪宅。
而2021年同期，总价3000万元以上的一手豪宅仅成交17套，2022年同比增长35.3%，不排除因4、5月上海暂停市场交易，部分正在进行的交易被推迟到6月，导致成交数据高企。
从具体成交日期来看，6月6日以后的成交明显高于6月1日至5日的成交，其中6月8日成交量有明显增加。
从具体成交情况来看，克而瑞中国房地产决策咨询系统显示，2021年1月至2022年5月，共计成交27套亿元以上二手豪宅。
最贵的是华山路889号，成交总价8.5亿元，单价75万元/平方米。
该住宅由889号、891号两栋组成，面积为1131平方米，原为永安集团旗下永安纺织印染公司总经理郭迪伙先生的住宅。
从二手豪宅成交情况来看，老旧房约占三成，单价普遍在20万元/平米以上，不过永嘉路、华山路889号等老旧房均价在60万元/平米以上，仍属例外。
近日，有传闻称上海陆家嘴豪宅汤臣一号一套房子挂牌出售，售价60余万元/平米。我们在多个平台均未查到相关信息，多家房产中介也均表示未看到该套房子的任何信息。消息来源。
去年底刚刚开盘的翠湖五期，目前尚在五年限售期内，但6月初仍有少量房源挂牌出售，其中3套售价过亿元。
位于翠湖吾基2号楼高层区域的一套房子，建筑面积338.45平方米，以6500万元的价格购得，挂牌价为1.25亿元，涨幅92.3%。
翠湖五基还有一套房子，同样位于高层区域，面积338.35平方米，挂牌价1.2亿元；翠湖五基还有一套房子，面积454.4平方米，挂牌价1亿元。
这些房产能否以挂牌价成交、需要多久才能售出，都是未知数，但现实是，上海豪宅尤其是核心地段的房价，已经出现倒挂。
不只是湖景，调查中，挂牌价与购买价差距巨大的豪宅还有很多，比如九龙仓滨江18号，位于高层小区顶楼二层，建筑面积346平米，五年限售期内，购买价4500万元，挂牌价6880万元，涨幅近53%。
苏河湾一栋独栋别墅建筑面积639.42平方米，该房是五年来全家唯一一套，收购价5320万元，挂牌价2.5亿元，涨幅近3.7倍，令人震惊。
我们还发现，列出的部分豪宅还有未还清的房贷，比如另一栋华侨城苏河湾别墅，总面积1220平米，售价4.1亿元，这套房子上一次成交还不到5年，购房价1.3亿，目前还有9000万的房贷未还。
部分豪宅“天价”重现，一方面可能与部分中介、经纪人故意“开高价”吸引市场和媒体关注，从而推高豪宅价格有关，另一方面上海一二手房价格倒挂，尤其在核心区域，不同地段豪宅价格差距明显。
“差价越大越容易卖”，是去年上海新房市场一房难求的重要原因，也导致大量投资者，包括一些“炒新房”的人士，加入上海豪宅购买者的行列。
受此影响，2021年下半年上海部分单价10-16万元/平方米的二手豪宅价格较上半年上涨了10%左右，部分单价16万元/平方米以上的二手豪宅下半年价格涨幅均在10%以上，其中翠湖天地（四期）涨幅最高，达14.87%。
一手房方面，克而瑞数据显示，2021年1月至2022年5月，上海成交总价最高的一手房，不是大名鼎鼎的汤臣一品，也不是同样闻名遐迩的翠湖上海，而是该区成交总价最高的古北1号别墅项目，成交价3.44亿元；单价最高的是古北1号的另一栋别墅，单价约25万元/平米。
2021年10月，汤臣一品、翠湖无极均有成交，均价分别为21.9万元/平方米、18.1万元/平方米，汤臣一品成交总价1.33亿元，翠湖无极成交总价1.33亿元，平均单套总价1.13亿元。
这个数据仿佛打破了大家对于汤臣一品、翠湖天地是最贵豪宅的刻板印象。
总体来看，上亿元的一手豪宅基本都是大户型，18套单位均价为18.45万元/平方米。
近年来，上海豪宅市场一直走在全国前列，2021年，无论是单价3000多万元的豪宅，还是单价5000多万元的豪宅，上海的销量都占据了上海的一半，在全国起到了领头羊的作用。
永嘉路老洋房成交再度点燃上海豪宅市场热情，从目前来看，6月份以来上海豪宅房源数量确实有所增加，但集中上市是因为疫情，能否卖出去还要看市场恢复情况。
上海豪宅价格依然呈现稳步上涨趋势，挂牌高价也一定程度上反映了业主的心态，疫情一定程度上加速了他们出售的决定，价格是对市场的考验。
我们认为豪宅价格坚挺说明上海仍然具有很大的吸引力，未来上海楼市无论是豪宅还是刚需市场能否持续走强，取决于疫情过后上海整体经济和生活的恢复速度和程度。
