楼市有一个未解的大谜团：
我家地段很好，但是房价一直没涨。
尤其在上海，有一两百个街区，甚至相邻两个街区的房价可能差别很大。
“唯低价论”不可取，毕竟房价是购房者真金白银投票的结果；
价格下跌是存在的，但是价值下跌却很少见。
本文选取几个具有代表性的行业，来分析一下它们为何会成为价格洼地。
01
四川北路
北四川路历史悠久，曾与南京路、淮海路并列为20世纪90年代上海三大商业街。
但如今四川北路已经衰落了。
首先，四川北路拓宽，步行街失去了人行宽度，人流分散。
后来四川北路周边居民搬迁离开，导致人口外流，失去当地客流支撑。
随后，各大新商业区不断涌现，四川北路的商业街和百货商场则被时代抛弃，逐渐失去了商业中心的地位。
随着四川北路的没落，该区域的房价也逐渐下跌。
在四川北路商业发展的鼎盛时期，瑞虹所在的洪镇老街完全是一个次要的角落，徐家汇还只是一个郊区的城市中心。
但现在四川北路的房价已经全面被这些区域超越了。
2006年四川北路标杆社区嘉捷国际广场开盘时，开盘价高达2.8万元/㎡；
嘉捷国际广场
同期推出的瑞虹新城二期单价仅为1.5万元/㎡。
如今嘉捷国际广场二手房成交均价仅为10-12万元，贝壳上挂牌的中心区一套房子也仅为10.98万元/平方米。
瑞虹二期塔楼公寓售价已达12万元，朝向好的公寓成交价达14万元，已把嘉杰甩在身后。
瑞虹新城二期
昔日的小弟徐家汇在哪呢？
富源汇、来仕地等当代商品房，单价都在15万以上，即便价格更便宜的商品房也达到了12万以上。
蕾丝屋
四川北路普通商品房单价仅在10万元左右，不少套数仅售8元。
这一价格已被内环外的田林康健和中、外环内的三林北蔡玉桥等价甚至超越。
作为曾经的商业中心，如今的CAZ、四川北路确实显得有些荒凉。
02
长寿路
与四川北路相似，长寿路也曾是著名的商业中心，长寿路上的亚新生活广场曾是上海热门场所。
长寿路毗邻老静安区，西接长宁区，苏州河环绕，是普陀区最佳位置。
如此好的位置，房价理应高，但房价却低迷，这一区域和真如、大宁等中环区域差距不大，几乎是内环的守门人。
上海caz系列
2035年规划中，长寿路未能入选，导致普陀区CAZ为零。
长寿路之所以沦落到如今地步，主要就是因为走错了三步。
第一是苏州河段开发的失败。
普陀拥有苏州河最佳水景，河道九曲蜿蜒，是打造滨水商务中心的理想区位。
苏州河普陀段
但普陀并未发展出大型的商业区，而是在苏州河南北两岸兴建了大量的住宅楼。
第二个失误是，建起来的房子质量一般，没有成为高档小区。
苏州河北岸，有超大规模的中远两湾城，其名声远扬；
中远二湾城
除了南安的梦清园公园外，两个湾区分别建设了大上海城市花园和半岛花园，均不是高品质社区。
半岛花园、胜利澳门花园等小区物业管理较差，回归不到20年社区环境就开始变差。
早期产品中，高端小区仅有浅水湾和西康路989号，但在整个城市都算不上顶尖。
幸好，锦绣里后来的开发，保留了长寿路的立面。
金绣里
长寿路的第三个失误是业务转型缓慢。
长寿路开发很早，商业发达曾是长寿路的标签。
1996年亚洲广场开业时，宽敞的中庭设计非常先进，当时还没有梅恒泰。
亚洲广场
亚新是上世纪八九十年代上海人的童年快乐家园，1998年张信哲还在这里举办过一次粉丝见面会。
但进入新世纪，随着其他商业区的崛起，长寿路的建设却跟不上。
春天百货本质上是一个升级版的百货，定位并不高端；
后面的旭辉里和即将开业的瑞安，规模都比较小，相当于社区商业的层次。
近年来最大的亮点莫过于新开业的天安千树，设计非常科幻、先进。
但由于距离商圈及地铁枢纽较远，天安千树的经营表现并不理想。
天安千树
总体来看，长寿路这几年的发展确实不太理想；
但另一方面，作为内环以内的街区，长寿路商品房又显得非常划算。
如果你的预算不是太高，又想住在内环以内，长寿路显然是一个不错的选择。
03
世博会
经常有朋友在直播间问我们，如果预算只有两百万，去哪里买？
世博会是其中一个选择。
世博园区的房价确实很便宜，很多老房子只要五六万。
我以前做咨询的时候，很多朋友误以为世博园区开发得不好，其实恰恰相反，世博园区有非常好的资源和产业。
世博沿江区域大部分为CAZ，拥有一线江景资源；
Caz 的博览会地点
整个世博园区的地铁密度极高，几乎达到浦西市区的水平。
世博园区地铁
世博园区产业极为发达，一大批央企总部均落户世博园区。
截至2022年底，共有28家中央企业和公司在世博园区注册成立各类所属企业104家。
其中包括中国宝武、中国商飞等2家集团总部公司，17家地区总部或事业部总部，3家直属公司或全资子公司。
去年新引入国家电力投资集团、中国化工集团公司、中国船舶重工集团公司、中国粮油食品总公司6家所属企业。
世博园区的核心问题不是开发，而是缺乏好的住房。
对于预算有限，想买房自住的人来说，世博园是个不错的选择，但不建议用于投资。
整个世博园区几乎全部是老旧、破旧、狭小的房源，产品大同小异，房源数量庞大，一套房源有几十套同类型、同总价的竞争对手，打折在所难免。
从买家角度看，老房的主要客户群体还是本地居民，而浦东地区的吸引力就弱了很多，简单来说就是买家少。
新浦东的大多数人都不喜欢有楼梯的房子，有电梯的房子才是首选，除非是为了孩子上学，但是世博园没有学区。
如果真要投资老房的话，浦西有学区的破旧老房可能还是相对更值钱一些。
04
万里
万里的生活条件相当好。
湾里片区作为上海首批四个居住示范区之一，规划整洁，绿化率高，居住环境十分宜居。
万里的街道环境
万历的板块配置也十分齐全。
学校设有金元附属学校，九年制可满足大多数居民的教育需求；
商场方面有北部大华板块的春天百货、家乐福、大华虎城等，日常消费绰绰有余。
巴黎春天
该区域位于中环，三条地铁线路环绕，虽然南侧略有铁路阻碍，但整体交通十分便利。
总体来说，万里板块的配置还不错，是典型的中产社区配置。
但万里的房价并不景气。
2020年万里主流商品房成交均价为7.5万元，但现在挂牌均价仅为8-9万元，增速已落后于中环。
万里房价低迷的最根本原因是普陀中北部地区居民结构过于单一，外部增长不足。
从长寿路一直向北到万里、甘泉伊川，再到宝山大华，普陀的建筑几乎全部都是住宅。
万里位置
真如，这个曾经被寄予厚望的城市副中心，在产业引进方面并没有取得很大成功，也没有给普陀注入太多新的活力。
没有新的产业人口，也没有外来高收入人群推高房价。
部分来自市区的溢出客户，就被长寿武宁给截住了，毕竟价格不贵。
这就导致万里及周边地区房价主要依赖当地居民改造更换，房价很难上涨。
普陀下一步的重点是桃浦智慧城，如果引入的产业好的话，长远来看对万里来说绝对是一大利好。
但目前桃浦新房供应过剩，对周边几个街区的二手房销售造成了压力，预计这一状况还将持续两年。
05
剑桥
康桥是张江南拓的第一站，与其他价格洼地不同，康桥并不缺人流。
不过，康桥的房价没有距离市区更南边的周浦高。
周浦主流小区明天花城单价一直稳定在7万以上，历经20年，这一波涨幅高达40%，堪比中环优质区域。
明天华城
北邻玉桥的标杆小区万科海上传奇，曾创下12万元的高价，如今已成为浦东南部的标杆中产小区。
其实御桥并不是一个行政概念，南部的绿洲康城清水湾属于康桥板块，与北部的万科区域在单价上存在一定差距。
康桥小区
在康桥区域，5万多元就能买到商品房，标杆社区众邦城市家园单价也才6万多元。
康桥房价低于周浦的原因其实并不复杂，核心问题是其产品、生活资源与周浦存在一定差距。
周浦历史地位崇高，为“浦东十八镇第一镇”，资源积累天然丰富。
周浦配套
周浦于1957年建有傅雷中学，1958年建有李溪中学，随后自然又建有九年制学校；
周浦万达早已成为浦东南部的商业地标。
周浦还有周浦医院，外环外的三级医院，也算是配套不错了。
而康桥在20世纪90年代以前，大部分都是农田，康桥工业区建成后才开始开发。
历史积淀比较少，各方面配套资源还不成熟，学校、医疗资源自然匮乏。
剑桥配套设施
商业上，我们总体将白莲东郊视为玉桥的配套设施；
此前，康桥居民也大多会去周浦万达购物。
近年来，随着新天360开业，业务差距终于有所缩小。
和田360广场
从产品上看，康桥早期一批商品房品质比较一般，与周浦繁荣路的明天华庭、御沁园等小区的居住舒适度相比还是有差距的。
康桥西区
近年来，康桥大力开发康桥西片区。
临海公路五兄弟品质良好，但地处闵行交界，向西增幅困难，配套略有欠缺；
与周浦同级别的银栖雅、新城西海岸公园相比，缺少地铁重点配套，售价也较低。
由于产品和资源劣质，价格劣质是必然的。
06
江桥
外环附近500万元能买到两居室的只有三个地方：江桥、九亭、杨兴。
这三个地块都有各自低洼的原因，限于篇幅，本文主要分析江桥、九亭、洋行三个地块，以后有机会再讲。
地点
从历史发展来看，嘉定的资源比较分散，江桥并没有获得特别好的资源。
安亭是嘉定工业最繁华的地方，但是却不是一个适宜居住的地方。
现在最宜居的地方是南翔，但并没有成为发展的主力，大部分资源都用来发展嘉定新城了。
江桥是嘉定区距离市区最近的地方，但早年一直是安置区；
除了安置房外，就是一些比较低端的工厂，没有太多的资源积累。
用一句话概括江桥现在的处境就是：没钱、没地。
江桥街景
南江桥大量安置房如今难以拆除，也影响到产业的引进，江桥的财政收入只有铁路以北南翔的一半。
这使得该计划的实施变得十分困难。
北红之星的规划早在2015年就已启动，目前仍处于规划阶段。
江桥住宅分布
北江桥虽然已经开发了龙湖天浦等商品房，品质不错，但这批商品房的主要住户是新上海，与周边老旧小区存在着天然的阻隔。
中兴海上名豪园四期
周边的中兴海上名豪园、宁兴上上湾品质也不错，但主要针对本地客户置换物业，因此价格不贵。
幸好，江桥还是靠着大虹桥的支持，靠着大虹桥的理念招商获得了一些收益，蔚来成功入驻江桥。
不过，大虹桥目前还在开发徐泾、前湾，轮到江桥恐怕还需要一段时间。
从另一个角度来说，江桥的性价比很高。
位于外环，有两条地铁线，有万达广场，500万左右买一套两室一厅的商务公寓还是很有吸引力的。
结论
抑郁症的种类还有很多，而且情况也各有不同。
可以肯定的是，仅依据规划、品质、居住环境等单一因素来分析是不可取的。
由于篇幅有限，如果您对低价房价还有其他疑问，请给我们留言。
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以上为正文
编辑 | Ring Line Consulting
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