长宁区是一个居民经济实力雄厚的行政区，从内环到外环遍布“上角”街区。
内环包括新华路、镇宁路；内中环包括古北、虹桥；中外环包括西郊。
长宁区此次新推两个项目分别为逸府、华山夏都园二期，开门面积分别为350㎡和380㎡，总价5000万元起，足见区位品质。
中山公园早年是高端中产区，但因建设时间过早，近15年来未有新增房源供应，与虹桥开发区相比，该商圈更加平民化，光环正在逐渐褪去。
中山公园虽然处于内环内、二号线沿线、市级商圈，但房价并不贵，最近一轮行情涨幅特别小，只从9-10万元/㎡涨到了10-11万元/㎡。
但我们认为，现在或许是买中山公园的最佳时机，瘦死的骆驼比马大，2号线沿线万科十一区、唐镇等地房价都在10万/套，长宁内环就更不用说了，离静安寺两站路的中山公园呢？
本文就中山公园部分给大家进行全方位的解析。
中山公园的前世今生
中山公园与“兆丰”这个名字，有着百年的渊源。
19世纪，英国人詹姆斯霍克与其兄弟购买了吴家寨西侧吉思飞路两侧的大片土地，并在路南侧修建了占地70亩的乡村别墅。
1854年以前，他们在花园路（今南京东路）开了一家公司，叫Hogg Brothers & Co.，中文名字叫兆丰洋行，因此他们的别墅也叫兆丰花园。
1914年3月初，公共租界市政局购得兆丰园。1928年，该公园向华人开放，并命名为杰斯菲尔德公园。
1944年6月，改名为中山公园，沿用至今。
上世纪90年代末，商品房纷纷推出，恰逢外资经济蓬勃发展，中山公园周边不少楼盘都以昔日的“兆丰”命名，其中大部分是长宁区新长宁集团旗下的地产项目。
2000年6月，2号线开通，给中山公园带来了大量客流，21世纪初，中山公园房价已上到万元/㎡，接近徐家汇、镇宁路，比普陀内环还贵一倍。
2005年，龙之梦购物中心落成后，中山公园城市级商圈逐渐成型，一度成为2号线沿线购物的首选地。
但中山公园并没有像镇宁路那样维持高端地位，也没有像徐家汇那样大力升级，房价逐渐下跌。
这里曾是 Mega Garden 和圣约翰大学的所在地，地理位置优越，按理说应该会成为高档小区。
当前的状况和房地产不规范有着密切的关系。
过去20多年，“怪异”的群落似乎都集中在中山公园一带。
兆丰花园为40层塔楼，2部电梯，8个单位，单位不小，为商住两用，不具备住宅社区环境。
开心豪园为港式围合设计小区，停车位有限，主力户型为40余平米一居室。
朗诗虹桥绿郡和中山学林苑都是经过改造的住宅小区。
2021年第四批新房豫园名邸，被夹在老旧公房之间，未能触发积分。
中山公园的商品房不少，但能称得上“豪宅”的还真没有。
值得庆幸的是，中山公园未来的前景很好。
在上海2035战略规划中，中山公园被纳入中心活动区。
长宁区政府也将中山公园作为开发重点，武夷路海派街区的改造还是值得一看的。
中山公园配套
中山公园虽然在内环内，但交通不如内环外的虹桥开发区便捷。
南北高架和内环路建成后，虹桥开发区是长宁区的绝对核心，高架的上下匝道全部服务于虹桥开发区。
居住在中山公园的居民，需要绕好几圈才能上高架路。
中山公园是2/3/4三轨交通站点，也可能是三轨交通中最弱的一个站点，其水平无法与陕西南路（1/10/12号）、静安寺（2/7/14号）相比。
不过2号线还是很方便的，到静安寺坐两站地铁，开车只要五分钟，往西坐一站就到虹桥开发区。
到陆家嘴只要16分钟，可能比住在联洋还要快一些。
毕竟这是上海最给力的2号线！
从商业角度来说，中山公园堪称平价商圈中的一架战斗机。
仅中山公园龙之梦内就有150多家酒店。
不仅要数量，还要质量。
龙之梦旁边的玫瑰屋有很多非连锁店。
中高端零售包括长宁来福士广场。
不过最近来福士传来了一些不好的消息，凯德置地已经把商场的股权转让给平安保险了，上次去长宁来福士，这里比以前冷清多了。
不过，众多“网红首店”坐落的中山公园、顶西路等地，让整个商圈依然十分热闹。
我们认为中山公园仍是上海性价比最好的商圈，略优于人民广场和打浦桥，五角场与中山公园相比仍有较大差距。
从医疗资源来看，中山公园的处境比较尴尬，区域内没有综合性医院。
不过这也不算什么缺点，小区距离老静安区华山医院/华东医院也就2公里多一点。
中山公园有长宁排名前2的小学之一——愚园路第一小学。不过，商品房只有愚园大厦和中山学林园两套，基本没有销售。
大部分商品房都与开元学校有关。
中山公园标杆楼盘
中山公园周边没有豪宅小区，整体均价在10万元/㎡左右，部分品质、位置较好的小区如开心豪园等单价可达12万元/㎡。
开心大厦是港资开发商开发的楼盘，有人车分道，有花园，是中山公园最高档的小区。
一套两居室要价1200万元，租金可达1.7万多元/月，而一套一居室的租金则能达到1.3万元/月。
照片：开心大厦
但开心豪园1800户只有不到500个停车位，花1200多万买这样的两居室还是有些尴尬的。
路易凯旋宫就在开心大厦对面，法式外观设计，小区里住着不少外籍居民，他们的阳台上都挂满了小卫星。
图片：路易凯旋宫
路易凯旋宫户型比较大，两房面积120平米，三房面积160平米以上，单价比较低，10-11万元/平米，大三房比两房更划算。
中山公园比较便宜的房子都是那些比较老的房子。
比如圣约翰大厦20年前也是高档小区，品质比路易凯旋宫、开心大厦差不了多少，三居室总价也低200元左右。
由于达达园新城属于普通商品房，所以总价较低，一套三居室的售价仅为1200多万元。
不过中山公园性价比最高的楼盘并不在公园周边或者商圈，而是在区域最南端的延安西路。
力兴国际广场位于中山公园区域最佳位置。
北面是海派街区武夷路，对面隔着延安路，就是地道的“上流”上盛新所。
图片：上盛新研究院
如果这还不足以说明地理位置的优越，力星国际广场距离顶级豪宅山下渡园仅600米，距离湖南路五大豪宅区不足1公里。
距前滩南4公里，2个地铁站距离的普秦小区均价为9-10万元/平米。
这处港资楼盘距离上海最佳地段不到1公里，均价仅为8万多元/平方米，三房总价高达1200万元。
而且南侧有几栋商业建筑，可以阻挡高架路的噪音。
中山公园地块分析及购房建议
中山公园历史悠久，是现今兆丰花园和圣约翰大学的所在地。
整个街区在2005年之前就已经很成熟了，但当时的定位并不是很高，周边也没有什么豪宅，商圈定位是普通百姓。
2020-2021年一轮行情，内环区域普遍出现价值回归，比如长寿路由原来7-8万元/㎡涨至10-11万元/㎡，不过中山公园涨幅不大，只有10%左右。
2号线两端的唐镇、大虹桥核心区房价也增长迅猛，均价已达10万元/平米。
此时，中山公园的性价比就体现出来了，在2号线沿线，5分钟到静安寺，16分钟到陆家嘴的区域，一套优质的公寓楼，每平米只要10万元。
中山公园内没有豪宅，不建议花大价钱追求品质，购买圣约翰公馆、大家园新城等普通商品房更实惠。
位于延安西路附近的力兴国际广场是购房者眼中的热门楼盘，是一处非常接近“上角”地段的性价比高的楼盘。
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