相信如果你生活在城市里，对上面的这些图片一定不会陌生，或许你就住在这样的一个社区里。
据国家统计局、住房和城乡建设部数据：1980年至2000年间建成的居住小区建筑面积约有80亿平方米。这些老旧小区在最初规划建设时，由于当时国家政策法规的限制、人们对未来经济发展和城镇化认识的局限性以及建筑规范和标准的滞后，这些老旧小区投入使用多年后，普遍存在着道路破损、公共娱乐健身设施及场地没有或不足、停车位严重不足、墙面渗水、墙面装饰材料老化、线管老化或违章连接严重、照明设施不足、无电梯导致老年人常年上下楼梯困难甚至不能下楼、病人送医院困难、存在安全和消防隐患等严重问题。
老城区的高楼大厦背后，还有不少这样的老住宅小区。
随着城市建设步伐的加快，老旧小区环境质量下降、空间秩序混乱等问题日益凸显。这不仅难以适应我国人口老龄化的现状，影响居民整体生活质量，也制约了现代智慧文明城市的发展进程。因此，加快老旧小区改造，有序推进老旧小区综合整治，已成为当前城市管理者亟待关注的民生问题。
老旧小区改造并不是一个新鲜的话题，近十几年来，不少城市都在不断尝试和探索，寻找适合自己的老旧小区改造方式。此前，各城市的改造模式大致分为拆除重建、建筑形象改造、功能微改造三类。
拆迁改造曾一度被视为房企的下一个“蓝海”。在各大城市尤其是北上广深等一线城市，由于中心区土地供应减少、中心城区房价高企、公共资源充裕，旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐旺盛。2016年初，深圳市规划国土委公布了《2016年深圳市第一批城市更新单元计划》，共涉及20个单元更新项目，旧城改造面积71.998公顷，其中兼具居住、商业功能的更新单元7个，涉及用地面积38.89公顷。上海政府2016年底披露的信息显示，上海将重点推进中心城区“拆迁改造”旧城改造计划。 “十三五”期间，上海将实施各类旧房改造更新5000万平方米。据中国指数研究院报告，参照国内外住房年折旧率2%的普遍做法，2016年至2020年间，我国城镇住宅拆迁重建需求将达到29.33亿平方米，占住房总需求的34.4%。但旧区拆迁需要前期投入巨大，如果靠长期培育物业增值再出售来获利，期间的资金沉淀将非常大，因此要求参与的房企必须具备雄厚的资金实力和稳定的融资渠道。加之旧改审批流程相对复杂，多方存在利益冲突，导致旧改项目时间周期存在各种不确定性。面对重重困难，对于一些参与的房企来说，城市更新这门生意或许才刚刚开始。
建筑小区形象改造主要包括对城市主干道或特定区域内建筑临街立面及屋顶进行重新粉刷、整修改造等，包括外墙清洗、外墙装饰材料统一色彩规划、外墙装饰材料更新或重新粉刷、防盗网拆除或改造、空调/衣架整改、平顶改坡顶等。此类改造通常由地方政府投资，往往只是建筑外观的改造，通常不涉及建筑功能的改善，因此被形象地称为“穿衣戴帽”工程。
2014年，上海对市区老旧住宅老化的“二次供水”设施进行了全面升级改造，解决了老旧住宅“二次供水”的水质问题。2011年，北京将全面启动三类房屋的综合抗震节能改造，包括1980年以前建造的市区老旧住宅。该类老旧住宅改造项目涉及供水、供电、消防、节能、抗震等建筑功能的完善、加装电梯、改善居民居住条件等。由于投入资金较大，因此大多以政府和居民共同投资的形式进行，导致部分居民参与积极性不高，签约率低，一些项目无法落地。
虽然以旧换新是城市发展的必然趋势，但必须认识到，拆除重建或简单的改造重建的优缺点是显而易见的。要么投资大、风险高、周期长；要么“治标不治本”，缺乏明确的科学发展思路；要么需要居民缴纳部分资金，导致签字通过率低；再加上顶层设计不足，综合整治的政策法规滞后，导致旧房改造的政策依据不足。因此，老旧小区改造仍需要政府和社会不断探索创新，找到一条更适合老旧小区改造的路子。
2017年4月6日下午，上海建筑学会受中国旧改建及建筑改造行业联盟、全国工商联房地产商会城市更新及既有建筑改造分会、上海上银房地产开发有限公司委托，组织规划、建筑、结构、机电设计专业人员对杨浦区松园小8~9#、24~26#综合改造方案进行技术论证。设计方案包括：除在原有7层建筑加装电梯外，在顶层加建一层。同时对社区建筑外立面进行节能、装饰改造，对窗、水箱、道路、监控、管线等设施进行升级改造，增设停车位。
此次改造计划的亮点在于不需要政府财政补贴，也不向居民募集资金，而是采用市场化的模式，将新增楼层出售，并将销售收入作为综合改造的资金来源。
松园社区业主代表称，小区内所有楼宇均为7层无电梯建筑，现有人口约2000人，其中65岁以上老人800人。小区居民对“加层加电梯”改造基本达成共识，97%的居民签字同意。
老龄化是中国亟待面对和应对的问题，对既有建筑特别是老旧小区进行综合改造，使其宜居宜老，已成为国家下一步城市发展的战略工程。目前，老旧小区不仅无法满足居家养老的需求，很多老旧小区还因年久失修而出现不同程度的破损。据统计，上海有多达25万栋老旧小区需要进行综合改造，包括加装电梯等。面对社区老旧、老化、社区公共设施不足等问题，上海正通过市场化运作探索老旧小区改造。在不增加政府和居民负担的情况下，不仅可以大大改善居民居住环境和建筑适老性，涉及民生福祉，而且可以有效解决改造资金不足问题，带动产业链，促进城市更新，探索出一条适合中国国情的可持续发展道路。
松园小区改造项目全额由企业投资，在上海尚属首次，若能成功实施，意义重大，或许未来能为全国老旧小区综合改造，让其更加适老宜居，找到一条新路。
