最近很多公众号都说上海房价已经回升，不会再跌了，但我觉得上海房价还是在跌，半年内是没有反弹的可能，明年三四月份再入市看看也不迟，当然如果没有政策支持，或者房价还没跌到合适的价位，到时候再跌也不是不可能。
这里我想提一个价值回归的理论，其实很简单，就像股价一样，分析师可以通过一些经营指标、行业预测，给出一个目标价，这个目标价会比现在的收盘价有比较大的涨幅或者跌幅。房价也是一样，基本面、政策的变化，都会导致价值发生比较大的变动，从而导致价格上涨或者下跌。
本文运用这一理论来研究上海房价目前应该处于什么状态。
1. 2014 年和 2018 年情况
本文首先会采取一种极端的做法，对比一下2014年和2018年大致静态的状态。
2018
2014
新房平均价格
47253元/平方米
27246元/平方米
人口
2418 万人（2017 年），2018 年大量市场关闭，迫使人们离开
2426万
上证综合指数
2634（2018 年 10 月 24 日）
2424（2014 年 10 月 31 日）
购买限制
外地人5年社保
非本地人可获两年社保
贷款限制
购房及贷款审批，首套房首付35%
认房不认贷款，首套房首付30%，离婚都可以算首套房
贷款审批
严查银行流水及首付来源
松动的
金融领域
降低杠杆率意味着减薪和裁员
资金紧张，普通员工不受影响
信息技术风险投资
进入寒冷冬季，该关门的地方都关了
行业仍处于上升期，一轮轮融资接踵而至
其他行业
没有亮点
新经济创富神话
外部环境
贸易战
无异常
房地产市场情绪
冰冻
荒凉
房地产状况
资金链紧张
资金链紧张
居留身份
经过2015年到2017年大牛市，子弹大部分已经用完，杠杆充分加码。
2013年牛市过后，大多数人还是不敢冒险，当时消费贷款还没有普及。
薪资状况
实体企业几乎没有增长，金融、地产企业降薪裁员压力巨大
实际上，从2014年和2018年的横截面状况对比，我们发现，市场中的财富创造机制已经消失，工资福利没有增加，但居民的储蓄却大量被冻结（房地产）或流失（P2P、股市等），而且很多居民加了很多杠杆，未来经济走势令人担忧。
2.房价回归的根本原因
房价回归的根本原因，其实和杠杆率有直接关系，杠杆率对房价的决定性作用，我在之前的文章中也多次提到过。
我再举个例子，2013年一个人买了一套200万的房子，首付100万，贷款100万。2018年房价涨到400万，想卖掉买新房，然后算了一下能拿到300万现金，按照二套房的贷款能力（70%首付）算，只能买一套429万的房子，首付300万，贷款129万。这么折腾下来，如果不加现金，卖400万只能买到一套429万的房子，还要交一些印花税才能让房子值这个价，一切都是白费！
所以想换房的人基本都卡在这轮调控里了。回想2015-2016年上一轮房价暴涨，北上海是涨价最厉害的地方，直接把大宁推到了10多万。这是因为北上海二手房数量惊人，想换房的人直接把新房的价格推到了上限。还是上面的案例，你卖掉一套400万的房子，可以换成一套1000万的房子，只要你还款能力跟得上。
对了，按照现在的逻辑，你也要考虑你这400万的房子能不能卖出去，毕竟现在好卖的房子都是基本能满足基本需求，200万左右，适合刚入驻的大学生接手的房子。
3.房价和政策有很大关系
就像股价一样，任何事物都有一个估值体系。合理的估值其实取决于什么时候买和卖能达到平衡。股市比较容易达到平衡，毕竟大多数人都能买得起100股。房地产市场比较难达到平衡，上海的房价动辄几百万元，人为地创造了一个巨大的门槛，你觉得便宜，买不起也没用，对吧？
房地产市场的政策是把那些认为房子便宜的人或者需要房子的人拒之门外，导致均衡不断向买方市场倾斜，价格不断向下寻求支撑。
通过对比2014年和2018年的情况，我们发现，上海购房数量和购买力都远不如2014年，但房价却比2014年高了很多。相比于很多人解释的供给不足，其实更多的是惯性。
不用担心，未来半年内房价还会进一步回落，除非年底限购限贷出现大的反转，否则建议大家先等等，保住钱包，明年三四月份再出来结合大局仔细研究市场机会。
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