这就靠大V的知识和经验了。
这也许很令人兴奋和美好！
但这并不科学。
什么是科学？
科学是一个体系。
科学就是证据。
科学是实地研究
科学是样本控制分析
科学是一个长期校对、改正错误的过程。
最重要的是，科学是可以被证伪的。
观点的正确与否可以通过时间和案例来证明。
在上海，毫无疑问
土地是房屋最大的价值容器。
这是我们科学认知的第一站！
如果不深入研究上海土地，
我们对新项目的理解和评价都是没有根据的。
所以我们花了七个月的时间来解决这个问题。
上海政府正式公布2013年版地价清单。
本版本中上海居住用地共分为10个等级，1-6级主要分布在外环以内，7-10级主要分布在外环以外，每个等级对应的土地价值不同。
注：数据来源：2014上海房地产年鉴
从表格中我们可以看到，最高级别的住宅地价仅为25840元/㎡，且位于上海内环内的陆家嘴等顶级地段。
关键的是，过去7年，中环、外环路不断增长，地价发生巨大变化。
我们迫切需要重新认识和分析它。
所以我们重新创造了我们自己的10层上海土地。
这纯粹是由私人团体使用他们自己的方法完成的，仅供参考！
本文将分为3个部分，详细阐述我们10级土地价值的整个研究过程：
1：上海十级地价基本证据
2：上海十级土地估价流程及方法
3：上海十级地价结果
今天，我们的“2021年新项目评估组1”正式成立
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第一部分：上海十级土地价值
本研究的基本论点
关注我们公众号的朋友对这个论点应该不会陌生。
我们在文章中多次阐述和支持这一观点。
我们先来看4组案例：
扣除这四块地块无法出售的部分后，
实际楼面价与周边20年左右优质住宅物业价格基本持平。
除了这四块土地外，
我们已测算出2020年全部土地的实际楼面地价。
计算了土地被征用的月份与周边约有20年历史的住宅物业的价格差异。
*上图中的145个案例请参见文章末尾的附录2。
在统计过程中，我们并没有刻意避开价格过高或者过低的房源，而是全部接受。
在这种情况下，我们得出的结论是中位数差异为 5%。
表现为地价比房价高出5%左右的结论。
这也体现出2020年整体拿地热情。
有些样品可能会因环境和住房质量的差异而产生巨大的差异。
但总体来说差距已经很接近了……
我们用同样的方法回顾了2019年拍卖的土地。
中位数差异为 10%，但房价比地价高出约 10%。
因为2019年，15%的住宅用地是自有的。
这导致当年房地产开发商拿地的积极性并不高。
考虑到2019年的特殊性，其参考价值相对较弱。
而2020年的土地拍卖数据，其中大部分土地的自持率都没有达到15%，显然更有说服力。
因此基本可以确定，土地价值=20年楼龄的优质住宅价格，这一观点是正确的。
20年后，剩下的就只有土地价值了。
上面的建筑价值基本为零。
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第二部分：上海十级土地价值
研究过程和方法
根据上述理论
那么问题来了！
解决第一个困难
如何分盘子
它表达了街道的差异，考虑了居住人口的规模并反映了步行交通的距离。
通过使用学区部分，您还可以最大限度地减少学区对房价的影响。
在此基础上的研究将更有说服力。
于是我们把上海758所学校的学区划分出来了。
以下为黄浦区学区图：
黄浦区小学学区图-2020年版
更多区域学区地图请点击链接查看（）。
解决第二个困难
当该行业没有 20 年历史的房屋样本时，
如何扩大样本的问题。
经过
我们研究了近5000个社区的房价和房屋年龄之间的关系。
并将这些房价信息填写到各自的学区板块中。
在每个学区内，我们找到拥有20年左右历史的优质住宅建筑（大楼、豪宅、塔楼以及没有社区的独栋住宅，我们不将其作为地价的参考），并用它们来代表该学区的土地价值。
房龄系数=不同房龄的房价/地价
这样做的意义在于，当我们知道一个学区项目的年代和价格后，我们就可以很容易地推算出该学区项目的土地价值。
没必要执着于在学区内找一套20年左右的房子。
这为没有约20年楼龄的住宅建筑的学区的土地价值研究提供了一座桥梁。
以下是我们计算出的系数表
适用于地价>27000的地块
我们挑选出20年左右楼龄的学区地块，用这些学区地块内不同房龄的项目价格/20年左右楼龄的住宅建筑价格（即地价）得出相应房龄的年龄系数。
最后我们通过1299组数据，计算出2001年至2019年每年的房龄系数。
昨天，宝山罗店刚刚拍卖了一块土地，再次证实了我们系数的准确性。
适用于地价2.7万元/㎡以下区域。具体做法：
寻找一个20年楼龄的住宅项目或者地价低于2.7万的地价作为地价，寻找其周围同龄的其他住宅楼，以房屋年龄/地价计算出年龄系数，通过多个案例，最终确定每栋房屋的年龄系数。
与利用已知数据推断未知数据的大数据统计方法不同，该方法注重对关键点进行逐一分解。
*上图缺失，因为无论哪个时代都没有找到对应的案例。
至于为什么这个上限是2.7万元/㎡，后面我们会专门写一篇关于房龄系数的文章给大家讲解，今天就先简单介绍到这里。
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第三部分：上海十级土地价值
研究结果
无论是2013年到现在的土地价值变化，还是目前上海从郊区到市区的土地价值差距，都如同人类进化的历史。
反映了上海整个城市不同时期、不同区域的城市化进程。
我们的最终结果如下：
2020上海十级地价分布图
*上图以街道为单位，若同一街道有不同等级的地价，则以最高等级地价为准。
等级图细分：
一级土地价格范围：
一级地价：指地价在12万-15万元/㎡之间，主要包括陆家嘴、潍坊新村、外滩、豫园、淮海中路、瑞金二路、天平路、湖南路、南京西路、大浦桥、提篮桥街道等。
一级地价均在上海老城区。
一级土地价格确定案例：
一级地价范围内设有2个特殊地价，范围如下：
特价地价：指地价在15万元/㎡以上的地块，主要包括陆家嘴街道、湖南路街道。
陆家嘴街道地价高本身没有什么问题，湖南路街道地价高是城市中心地理位置和优质学区双重效应的结果。
二级土地价格范围：
二级地价：指地价在10万-12万元/㎡之间，主要包括洋泾、塘桥、花木、金桥碧云、南京东路、小东门、北站、徐家汇、静安寺、曹家渡等街道。
二级地价主要分布在内环及少量中内环区域。
二级地价确定案例：
三级地价范围：
三级地价：指地价在8-10万元/㎡之间，主要包括新江湾城、五角场镇、嘉兴路、长寿路、长风、新华路、枫林路、龙华、田林等街道。
三级地价主要分布在内环、中环沿线，也出现了一些外郊区环。
三级土地价格确定案例：
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四级土地价格范围：
四级地价：指地价在6W-8W/㎡之间，主要包括南码头、上岗新村、宝山路、石泉路、长征、虹桥镇、七宝、莘庄、新虹、唐镇等街道。
四级地价主要分布在中环与外环之间，西部、南部的一些外郊区环地区也包含在此地价范围内。
第四级土地价格确定案例：
五级地价范围：
五级地价：指地价在5万—6万元/㎡之间，主要包括颛桥街道、江川街道、川沙新城街道、真新街道、高井街道、松南街道、友谊路街道等。
五级地价分布比较零散，基本集中在外环区域。
五级地价确定案例：
六级土地价格范围：
六级地价：指地价在4万至5万元/㎡之间，主要包括周浦、江桥、南翔、徐泾、顾村、庙行、吴淞、金桥镇东部、曹路等街道。
六级地价基本锁定在外郊环之间的热门区域。
6级地价确定案例：
以上是1-6级的地价区间，7-10级这里就不详细介绍了，大家可以在文章下方的附录中自行搜索。
附录1：
7-10级地价区间界定
七级地价：
指地价在2.7万至4万平方米之间，主要包括浦东航头、新场、浦江东南、高东、合庆、惠南、祝桥、申港等街道； 保山市的罗店、月浦、罗泾； 嘉定的马陆、新城路、菊园； 青浦区的华新、赵巷、香花桥、下阳、营浦、朱家角； 松江的九亭、泗泾、新桥、中山、岳阳、永丰、方松； 闵行区的华漕、马桥、吴泾（紫竹除外）； 奉贤区南桥镇。
八级地价：
指地价在20000-27000元/㎡之间，主要包括浦东六灶镇、船山南等； 嘉定的徐行、安亭； 青浦的崇固； 松江的洞井、佘山、小昆山、车墩； 奉贤金汇镇； 金山石化； 崇明县陈家镇、城桥镇。
九级地价：
指地价在1万至2万平方米之间，主要包括浦东大团、宣桥、郊区环路以外区域； 嘉定的华亭、外冈； 青浦的白河、金泽、练塘； 松江的叶榭、石湖荡、茂港、新浜； 奉贤区：柘林、庄行、青村、海湾、奉城、石团； 金山区亭林、吕乡、朱泾、金山卫镇、山阳； 崇明长兴岛、新河镇、宝镇。
十级地价：
指上海土地价格主要位于1-9级以外的区域。
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附录2：
2020 年土地与周边 20 年楼龄住宅物业的价格差异
*20年左右楼龄的住宅物业的价格是土地出售当月的挂牌价格中位数。
*实际楼面价是指该地块上可售住宅物业扣除自有出租、经济适用房、商业办公等不可售部分后的实际楼面价。
*本表不包括 2020 年售出的周边没有约 20 年楼龄的住宅建筑的地块。
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