最新经济数据公布。
近日，2022年第一季度GDP同比增长4.8%，其中消费增长3.3%，工业增长5.5%，固定资产投资增长9.3%。
可以看出，投资特别是基础设施投资对稳定经济起着关键作用。
但房地产投资并未出现明显逆转，全国商品住宅均价已跌破万元大关。
数据显示，2022年一季度，房地产开发投资增长0.7%，而去年同期的增速却高达25.6%。
同时，2022年一季度，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额2965.5亿元，下降22.7%。
商品住宅销售量的降幅远大于销售面积的降幅，意味着全国商品住宅平均价格已经开始下跌。
据数据测算，2022年第一季度全国平均房价为9552元，较2021年全年的10141元下降5.8%。
从单月数据来看，2022年3月商品住宅均价为9253元，回归2020年的水平。
值得一提的是，这些数据均基于官方数据，如果从高力国际等第三方机构的数据来看，百强房企的销售数据，情况或许更加不容乐观。
哪些城市房价比较坚挺？哪些城市房价已经回到一年前的水平？
国家统计局发布的最新70个城市房价数据显示，多数城市房价开始趋稳，部分一二线城市出现边际回升。
与去年同期相比，北京、海口、上海房价走势较为强劲，重庆、杭州、成都、长沙、广州、西安、三亚等地仍保持正增长。
值得一提的是，长沙房价涨幅位列前十，前不久，长沙还明确表示不会放松限购，成为此轮楼市放松中最坚决的城市。
在纳入统计的70个大中城市中，47个城市房价已恢复到一年前的水平，28个城市房价已恢复到两年前的水平。
其中，最为突出的是深圳。
作为楼市风向标的城市，深圳市场依然处于底部盘整阶段，二手房价同比涨幅为-3.3%。
除深圳外，还有以郑州、合肥、福州、石家庄、太原、哈尔滨、贵阳、长春、南昌等为代表的众多一二线城市。
其中，14个省会城市房价恢复到一年前水平，10个省会城市房价恢复到两年前水平。
这些城市也是此轮房地产市场放松的排头兵。
当然，跌幅最大的还是牡丹江，两年降幅达14.3%，房价基本已经回到了8年前的水平。
这也是东北大部分普通地级市的一个缩影，经济放缓、人口外流、疫情反弹带来的掣肘，让房地产市场面临前所未有的下行压力。
深圳和长沙是中国房地产市场的两个典型。
一个是全国房价最高的城市，一个是房价最低的万亿GDP城市，深圳房价大概是长沙的6倍。
有意思的是，面对同样持续收紧的房地产市场调控，过去一年，长沙房价上涨2.9%，而深圳房价却下跌3.3%。
从近年来房地产市场走势来看，长沙房地产市场稳中有进，而深圳房地产市场则大起大落。
深圳前一年创下历史新高，第二年成交量却创十年新低，为什么会出现这种情况？
显然，答案并不在于基本面。
毕竟深圳和长沙两地经济形势都不错，又都是人口净流入地区，不存在因经济放缓或下行而导致楼市出现下行趋势的因素。
两地房价走势有很大不同，一个原因是土地，一个原因是投机性投资需求。
第一，长沙土地供应量巨大，而深圳长期存在住宅用地短缺的情况。
这背后，城市规模或许是限制因素之一，面积不足2000平方公里的深圳，常住人口却接近1700万，土地面积小、人口多成为房价上涨的催化剂。
但从建成区面积来看，深圳在全国名列前茅，与广州相当，远高于长沙。
可见，土地短缺和人口众多都不是绝对的，问题在于土地供应是否充足，住宅用地占比是多少，住房供需失衡是否存在人为因素？
即使是在以面积小而闻名的深圳，土地也并不像人们想象的那么稀缺。
长期以来，深圳居住用地占比都在20%左右，低于国家相关标准中25%至40%的下限，而国际水平普遍在40%以上。
但深圳已经开始增加土地供应，并要求住宅用地占比不低于30%，这是一个好的开始。
二是深圳炒房气氛比较浓厚，吸引了全国各地的资金入市，而长沙的门槛较高，将炒房者挡在门外。
深圳是一个市场化程度很高的城市，同时也是楼市投机性很强的地区，这两年保守派的群哄抬物价、商贷投机、资产证券化投机等风潮，都发源于深圳。
同时，深圳拥有大量来自外省的投资客，这些非急需群体的存在，加剧了楼市的剧烈波动。
北科研究院的数据显示，2020年，全国有7个城市购房者外地购房比例超过50%，其中深圳超过80%，而长沙仅为15%。
这当然反映了不同层级城市的吸引力——深圳的吸引力覆盖了全国，而长沙的影响力主要局限于省内。
不过，两地房地产市场调控的差异也在一定程度上加剧了这一情况。
长沙之所以获得“让炒房者走了就再也不回来”的美誉，得益于三个“4”项政策：
在长沙，新房买卖期限限制为4年，如果想投资第二套房，必须在首套房4年后才能买，契税率高达4%。
这些政策，加上充足的土地供应，自然会让房地产投机者消失。
长沙模式表明，抑制房价上涨并不难，难的是政策能否持续。
这个模型也表明，抑制房地产投机不一定会导致房价大幅下跌，相反，可以避免房价大涨大跌带来的震荡，让房地产市场和经济、收入同步增长，这才是健康、长远的发展路径。
