很多人有兴趣在唐镇买房； 然而，唐镇在上海的房价格局中一直备受争议。
从城市面貌来看，唐镇的界面可以说是相当普通； 与陆家嘴鳞次栉比的摩天大楼、张江鳞次栉比的写字楼不同，走在唐镇周围，很少能看到公共建筑。 这是一座现代化的建筑，面积很大； 唐镇地铁口的办公楼总高度只有27层，可能是整个唐镇已建成建筑的最高高度。
唐镇城市资源并不密集。 已建成的两个社区型商业阳光世界和恒生万里广场的总体量只有15万平方米左右，甚至还没有一个大型购物中心那么大。
地铁站的密度更是少得可怜。 唐镇面积近20平方公里，只有地铁2号线1号线穿过。 车站只有两个，距离主次新房小区的距离基本都在1公里以上。 地铁站附近堆满了大大小小的电动车和自行车，它们之间的距离从一个路口延伸到另一个路口。
然而像唐镇这样的地方，二手二手成交价格却达到了10万/㎡以上，追上了部分内环地区的房价！ 新房与二手房差距近3万/㎡！ 在浦东板块万元套房房产阶梯图中，唐镇名列前茅。
从环线来看，唐镇远在上海外环线之外； 外环地区10万/㎡的次新房屈指可数。 它的定价体系恰恰是争议最大的部分——有人认为10万/㎡还不够。 名副其实，但也有人认为7万/㎡不值得。
唐镇为何能领城？ 这里的价格体系是否被高估且可持续？
接下来我想结合自己的经历谈谈我对这个板块价值和价格体系的理解。
谈房价的一个大前提是：价格体系的形成必然经过长期的提前准备，是先天因素和后天努力共同作用的结果。
首先，唐镇商品房虽然开发较晚，但在高端居住氛围营造方面做得比较成功。
唐镇第一家房地产公司可以追溯到1992年7月。20世纪90年代，该公司与其他房地产公司联手，在唐镇建设了3.5万平方米的别墅； 这个基础是唐镇高端住宅形象的基础。
随后，更多的别墅项目陆续涌现； 近年来，随着棕榈泉花园别墅、金爵别墅、白金汉宫、圣马力诺别墅等一大批别墅区的建成，片区营造出高贵的居住氛围。
我们都知道别墅项目对于选址的要求极高。 它们地处繁华都市，但要与繁华都市保持一定的距离，就需要占用极其稀缺的自然资源或者拥有良好的城市界面来打造舒适宜居的别墅。 住宅氛围。
唐镇之所以能够吸引别墅项目落户这里，自然与此有关。 唐城作为上海市级规划建设的新城，与浦东外高桥、草路、川沙等地不同，唐城是一个完全按照全新规划建设的新城，具有明显的后发优势。
而且，唐镇虽然没有名山大川，但却有水系环绕。 与周边工业区的钢筋水泥丛林相比，显得更加优雅、安静。 靠近水系统建造的别墅是对这种相对稀缺的自然资源的致敬。 青睐。
绿城玉兰花园
最高峰时，唐镇一年销售的新房中，约90%是别墅。
随着别墅项目的奠基，唐镇接下来推出的公寓基本都会以完善布局为主。
其次，毗邻实力雄厚的工业区的区位优势，形成了唐镇商品房的客户群。
唐镇从一开始就有高端形象。 它的客户群来自哪里？ 通过分析位置，也许能看出端倪。
从下图可以看出，唐镇毗邻张江高科技园区等几大工业区，联系十分紧密。
唐镇西侧是张江高科技园区，北侧是唐镇自有工业区和银行卡产业园； 南边是川沙，著名的迪士尼乐园就在那里； 同时，唐镇与金桥经济技术开发区也相距不远。
这些主要工业区包括全国知名的国家级经济技术开发区和高新技术园区。 以高新技术研发和制造为核心，产业水平相当高，因此相应的产业群体也比较特殊，都是先进技术。 人才、管理人才、高级商务人士聚集的地方。
同时，以地铁2号线、龙东大道为交通主动脉，唐镇已成为浦东国际机场通往中心城区的重要节点，凸显其为高端商旅人士提供国际化生活配套服务的独特优势。 。
唐镇与这些工业区的联系有多紧密？ 看下面我拍的照片：
从唐镇地铁口向西望去，张江公园的封顶标志性建筑“张江门”似乎近在咫尺。
从规划上看，唐镇周边的几个工业区虽然注重发展产业、招商引资，但住宅供应却显得滞后、匮乏。
例如，在张江，具有代表性的优质次新房：张江汤臣公馆和万科翡翠园，虽然都是多期开发的大型住宅开发项目，但在整个张江仍然非常稀缺； 二手房价格已经达到12万/㎡以上。
事实上，高新技术产业的发展需要配套一流的生活配套服务设施，也需要配备多元化的住宅风格，满足高端人才的居住需求。
而且，配套生活服务设施的配置模式最理想的是空间上毗邻工业区、设施齐全的“小城市”。 只有这样，工业区才能充分吸引高端人才，从而推动产业更快更好。 发展。
唐镇就承载着这样的功能。
这里的住宅更加多样化：有高档别墅、舒适度较高的平房，还有高层、小高层；
住宅的风格也更加多样：既有典雅华丽的欧式风格，也有简洁大方的现代风格。
唐镇还做了一件现在看来颇具前瞻性的事情：
多余的拆迁房屋向居民征收，改造为人才公寓，以低于市场价的价格出租给需要住房的人才，解决了产业区不少人的租房痛点。
这些高收入的租房者很多已经转化为住房的实际购买力。
住房是Town Town 的一方面，但远不止于此。
唐镇想要打造的是一个既集商业、文化、商业、办公于一体，又充分展现科技、文化、生态，并巧妙融入浦东区域社会历史发展的新城区。
实现这些目标需要强有力的资源进口。
第三，优质教育资源是实现从“住在唐镇”到“留在唐镇”转变的核心。
高质量的教育是新地区吸引人才、获得认可的唯一途径。
这与商业、医疗等配套设施的逻辑不同。
对于新兴地区来说，房地产开发将会如火如荼，但人们是否认同这个地区、能否留下来，并不取决于某个商业综合体或某个大医院，而是取决于好的产业和好的学校。
优质教育资源的引进、学校的声誉以及购房者对该地区的忠诚度密切相关。
因此，优质行业的崛起往往可以被视为非常典型的“教育+房地产”两轮驱动的痕迹。
在推进城镇化的同时，唐镇在教育配套设施建设方面也走在前列。
此前，唐镇已促成上海浮山唐城外国语小学、东方幼儿园（七爱部）、望岗中学（恒升校区）等教育资源入驻，并于2013年开始投入使用。
随后，2014年，望岗中学恒升校区、东方幼儿园程力部、金爵幼儿园洽爱部也相继开工建设，并于2016年第二季度竣工。
2021年，唐镇引进建平系另一所优质公办学校——培德实验中学。
一线公立幼儿园、小学、中学一应俱全！ 让购买唐珍的人无后顾之忧。
更何况，这里还设立了私立学校，满足居住别墅的高端改善客户的国际教育需求。
生源也是唐镇的核心优势之一。
浓厚的教育氛围也有利于提高家庭对教育的重视。
唐镇吸引的客户主要是愿意在教育上投入更多资源的高净值客户。 这就是我今天要讲的核心：强大的产业发展为唐镇提供了优质的客户群； 而唐镇则通过自己的努力，加强了自身的禀赋，比如引进优质教育资源，真正留住了这些人。 这就导致了唐镇现在的价值体系的形成。
第四，唐镇还有空间吗？
判断一个地区的增长空间，需要从两个方面来看：
首先是区域发展有没有什么新的故事可以刺激购房者的神经。
二是核心资源导入是否完成。
从规划图来看，唐镇还有较大面积待开发。 目前开发重点为2号线唐镇站、创新中路站周边。
规划完成后，唐镇将在现有基础上新增大量科教卫生文化资源，其中镇级文化设施2个、社区级文化设施5个、区级体育设施1个、区级文化设施2个。社区体育设施。 、 1 所专科医院、 19 所社区卫生机构、 1 所十二年一贯制学校、 3 所高中、 2 所九年一贯制学校、 6 所初中、 9 所小学、 24 所幼儿园、 9 个市场、 12 个位于社区公园内，面积3000多平方米。
当所有的效益都实现后，唐镇将弥补目前在文化、体育、医疗等方面的短板，整体变得更加宜居。
而且，距离唐镇地铁口最近的两块地还没有出售。 我非常期待这两块地能够给整个唐镇带来惊喜。
虽然我看好唐镇的未来，但我还是想谈谈唐镇的新房以及我对唐镇的期待：最近唐镇推出的商品房项目有普发虹湾、普发唐城、融创未来城等。 已拍卖待挂牌的两幅土地分别是华发和皖通高速在唐镇拟建设的项目。
与新房7万/平方米左右的价格和二手房10万/平方米左右的价格相比，价格高出30%左右。
这种价差是唐镇吸引购房者关注的原因之一。
唐镇二手房成交均价分布
但成交价超过10万/㎡的二手房毕竟屈指可数。 在唐镇，还可以找到不少10万/㎡以下的二手房。
当我看到一些项目时，它们与我认知中的唐镇整体形象有些不符。
唐镇早期的成功得益于其客户基础的改善和行业形象的提升。 在浦东连阳、源深等地越来越高不可攀，北蔡房价与连阳持平，世博会等板块住房供应不足的情况下，唐镇形象良好，居住环境和社区品质可以加分。 ，自然成为了购房者的选择。
唐镇可以适时开发一些“小而美”的精品社区； 这样的社区更容易建设高端，也可以减少一家公司经营一个地区带来的开发风险。
其次，如今的房地产开发已经过了过去大开大关的发展阶段，精细化管理也是行业发展的应有之义。
比如我在唐镇的时候，就看到这里水系丰富。 围绕水系建设的景观廊道、休闲步道、小公园是提升居住幸福感的必备要素，更能体现一个板块的“精致”。
幸运的是，在唐镇的土地利用规划图中，该地区有三分之一的土地是生态用地。
通过森林、城市绿地、良田、湿地等生态，可以为购房者提供更丰富的居住体验。
最后，在开发房地产的同时，唐镇引进新资源和自身产业发展也必须齐头并进，避免成为工业区的沉睡城市。
总之，唐镇拥有高端的生活氛围、能够保证产品溢价的优质资源、以及强大的周边产业。 正因为如此，唐镇才能在新房市场中找到自己的出路。
不过，不要被零星10万/㎡以上的二手房吓到。 无论是10万+、10万/㎡以下、高点、低点，在唐镇的新房、二手房市场，你总能找到你想要的。
