房地产网络司法拍卖常见问题及典型案例
9月中旬，北京市门头沟法院召开房地产网络司法拍卖常见问题及典型案例新闻发布会，介绍2016年至2018年房地产网络司法拍卖基本情况，重点讲解房地产网络司法拍卖的一般流程及注意事项，发布5起典型案例并作出司法提醒。
房地产司法拍卖五起典型案例
案例一
法律声明
涉案拍卖房屋为被执行人的唯一住所，根据法律规定，执行法院可以拍卖该房屋，但需要为被执行人预留5-8年的房屋租金。被执行人不要误以为自己只有一套房子，法院在执行阶段不会执行该房屋。
案例介绍
某融资担保公司对戴某等申请执行。本案中，申请人为融资担保公司，戴某为被执行人之一，其在贷款过程中将其房屋抵押给担保公司。案件执行过程中，我院依法查封了戴某名下位于昌平区天通苑的房屋，并查明戴某仅有这套房子，无第二套房子。同时查明该套房子内戴某与其母亲、奶奶共同居住，其岳母、奶奶均年事已高，为其赡养。因此，拍卖完成后，结合附近及周边房屋租金价格，为其预留了20万元房租，供其在未还清债务时使用。
案例 2
法律声明
拍卖物具有有效的租赁权，根据“卖不毁租”原则，竞买人成交后，租赁合同对买受人具有约束力，租赁合同继续履行。此种情形下，商品房上已设立有效的抵押权，执行法院仍可拍卖被执行人商品房，但需要在拍卖公告中予以提醒。竞买人阅读拍卖公告时，应重点关注拍卖物的租赁情况，慎重考虑是否成交。
案例介绍
在某工贸公司起诉某建筑公司申请执行的案件中，在执行过程中，我院拍卖了被执行人建筑公司名下的一栋商业楼宇。拍卖前发现，该楼宇在查封令下达前已被出租，并有书面合同。经现场勘察，发现某商业酒店一直在该楼宇经营并支付租金。该楼宇最终被出售，并在法院的主持下，竞买人与承租人达成协议：承租人按照租赁合同的约定继续经营并向新业主（买受人）支付租金。
案例 3
法律声明
当涉案拍卖房屋为被执行人唯一住所时，法院会给予被执行人6个月的宽限期腾空房屋。房屋拍卖完成后，房屋并不能立即腾空，竞买人需要容忍宽限期。
案例介绍
陶某申请执行一起涉及赵某的案件，被告赵某名下仅有一套住房，无第二套住房。该案执行标的为90万元，拍卖的房屋以180万元的价格成交。本案中，90万元可以返还给被告，保留五至八年租金的条款不再适用。但由于被告名下无第二套住房，我们在拍卖公告中明确写明了六个月的宽限期。拍卖结束后，我们向竞买人明确说明房屋交付需要六个月时间，竞买人对此表示同意。
案例 4
法律声明
很多情况下，被执行人自愿同意购买房屋，对于此类房屋，在交易完成、产权转移后，被执行人会配合做好房屋交接工作。但也有部分案件，拍卖房屋面临交易过户后清空难的问题，部分被执行人会采用较为极端的手段阻碍房屋清空，法院需要采取强制措施清空房屋。竞买人在拍卖前可以向法院咨询案件基本情况，对后续清空工作有基本了解后再决定交易。
案例介绍
在某银行申请执行某家具装饰公司一案中，我院依法对被执行人名下房产进行了查封、评估、拍卖。房屋拍卖完成后，竞买人在约定的时间内向法院支付了全部款项。法院作出拍卖成交裁定，未办理房屋过户给竞买人。竞买人完成房屋过户后，我院责令被执行人腾空房屋，移交给竞买人。被执行人未履行腾空移交义务。我院依法张贴了腾空房屋告知书，并在告知书中写明腾空期间不得损坏房屋及其附属设施。现场调查中发现，房屋实际控制人对房屋进行了破坏。法院了解相关情况后，传唤了相关人员，告知其行为妨碍了执行工作，法院准备依法予以拘留、罚款。 实施破坏的人意识到问题的严重性，承认了错误，并积极与投标人就赔偿问题进行协商，最终达成共识。
案例五
法律声明
竞拍房屋时，竞拍人应在咨询、看房、了解房屋情况后慎重考虑是否竞拍，本案竞拍人并无经营酒店的相关经验，竞拍成功后酒店后续运营存在困难。
案例介绍
在某资产公司提起的酒店系列案件执行过程中，法院依法查封了被执行人的国有土地使用权和房屋，并依法评估拍卖。国有土地使用权和房产包括正在经营的酒店、餐厅、健身中心等单位。拍卖结束后，被执行人拒绝交付。经过大量工作，竞买人和被执行人进行了谈判。由于竞买人并非专业酒店、餐厅单位，被执行人也表现出足够的诚意，表示相关经营单位需要缓冲时间。最终，双方签订了合同，就土地和房产的交付达成一致。被执行人向竞买人支付租金，允许其经营一段时间。时间到后，被执行人搬出，就这样最终完成了交付。
房地产司法网络拍卖常见问题
1、唯一住所可以拍卖吗？
是的。很多被执行人认为，自己只有一套房子，法院不会处置这一套房子。依法需要预留5至8年的房租。如门头沟法院办理的北京融资担保有限公司申请执行戴某等案，房屋拍卖结束后，法院从拍卖所得中为被执行人预留了20多万元房租。
2、处分房地产上的权利负担（抵押权、租赁权）如何处理？
已确立租赁权的房屋。对于已确立租赁权的拍卖房产，执行法院在执行程序中会对拍卖前的租赁权进行实质审查。如果租赁合同在扣押前签订，且实际履行，租金已经支付，这种情况下，租赁权是可以得到保护的，即适用“出售不解除租赁”的规定。
上海某法院对具体的认定标准进行了实务探索，即租赁合同是在查封前签订的，承租人已经支付租金，承租人实际入住了房屋。在实践中，我们法院在面对这一问题时，会到物业公司或者居委会进行调查询问。一些小区物业公司或者居委会对住户的情况有一定的了解，能够提供相对公正的房屋租赁信息。在某工贸公司申请执行某建筑公司的一案中，该建筑公司名下的商业物业楼宇在查封前已经出租，经调查，在拍卖公告中予以明确公告。拍卖结束后，执行法院负责承租人与竞买人之间的衔接，并按照原租赁合同履行。合同履行完毕后，法院会协助竞买人腾空房屋。
设立房屋抵押。抵押是一种担保物权，为保障债权的实现，债权人往往到房地产登记部门办理房屋抵押登记。房产实现后，抵押权表现为优先受偿权。依法有六个月的宽限期。陶某某申请执行的赵某某案，在拍卖完毕并完成过户后，因该房屋涉及抵押权，被执行人没有第二套住房，给予了六个月的宽限期。
3.拍卖房屋交付
房地产拍卖完成后，在不存在法定事由的情况下（法定事由一般为：租赁有效、六个月宽限期等），执行法院应当负责将拍卖房屋交付竞买人。但实践中存在一些极端情况，如房屋实际居住人有特殊原因威胁时，法院需要做大量工作才能完成交付。但也有被执行人拒绝交付的情况，法院需要启动强制驱逐程序，张贴强制驱逐公告，寻找周转房等。
某银行申请执行某家具装修公司一案，房屋拍卖结束后，被执行人、房屋实际控制人拒绝交付房屋并造成房屋损坏，法官经过大量法律解释和立案工作，最终通过强制拆迁的方式成功交付房屋。
人民法院也在对拍卖房屋交付问题进行探索。例如，大兴法院设有专门的拍卖团队，负责包括房屋腾空在内的整个拍卖流程；中山市第一人民法院按照“决策专业化、辅助社会化、强制事务警务化”的思路，将强制执行事务划归司法警察队负责；广东高院针对拍卖完成后的房屋交付问题专门出台了意见。
尽管如此，实践中的情况还是非常复杂的。例如，一家非融资性担保公司申请执行张某的案件。被拍卖的房屋由被执行人及其家属共同居住，被执行人的母亲患有癌症，年逾八十，被执行人的一个子女虽然已经成年，但智力、肢体均有残疾。在这种情况下，拍卖后想要腾出房屋将非常困难。所有有意竞拍法院拍卖房屋的人，一定要事先权衡利弊。
竞拍止赎房屋时竞拍者应注意的问题
简单来说：仔细阅读，自己看，仔细询问，深入思考
阅读：阅读拍卖公告和拍卖流程。在公告中，主要看的是房屋的瑕疵。组织拍卖的法院会在拍卖公告中明确标注拍卖标的的瑕疵。作为潜在竞买人，应对拍卖标的的瑕疵有充分的了解，做好利益权衡，决定是否购买。
拍卖标的的瑕疵包括：若有合法抵押权，按法律规定，有六个月的宽限期可以腾空房屋；若有合法租赁权，则在可容忍的租赁期内不能腾空房屋；实践中，存在房屋实际有人居住的情况。竞买人对此应有充分的认识。并不是完成过户就可以立即将房屋交付拍卖行。此类房屋瑕疵会在拍卖公告中详细说明，请务必仔细阅读。另外，拍卖平台会在平台上详细披露具体的拍卖流程。如何拍卖、如何缴纳保证金等问题，您可在平台上阅读具体的拍卖流程。
看：看样品的问题。目前，有的法院将样品检查组织外包，有的法院亲自组织样品检查。拍卖公告中披露的信息并不如实际样品检查那样生动逼真，也就是我们通常所说的亲身体验。例如，孙某执行徐某案，我院拍卖了被执行人名下位于朝阳区惠新西街的房屋。拍卖结束后，竞买人来到法院称：因为他的妻子没有看过，但是看到样品后，他去看了，还拍了视频。他的妻子说可以买，但是拍卖结束后，他去看了，发现公用面积太大，他的妻子不同意买，并以此为由要后悔购买。
问：关于购房资格、过户税费等问题，可以向相关部门咨询。比如，去房地产登记部门查询购房资格。就北京而言，各个区的限购政策不完全相同。比如，在通州拍卖地下仓库，按照通州的限购政策，如果你在北京已经有房子了，就不能再买；税务问题，可以向房产所在地的税务部门咨询。最重要的是，相关问题一定要向执行法院询问。可以打电话询问，也可以去法院执行部门找执行法官或工作人员询问。
思考：前期询问、阅读、看样板后，理性思考后再决定是否购买。拍卖结束后，如果以“还没想好”或“家人不同意”为由退出拍卖，法院不会支持，除暂时不退还定金外，法院还会进行训诫。如果认定为恶意退出拍卖，相关人员可能依法被拘留或罚款。
大庆市中级人民法院曾处罚过一名恶意竞拍者。一名男子在没有任何购买意愿，且明知自己资金不足，无力支付拍卖价的情况下，在竞拍者之间恶意抬价，连续16次竞价，将一件拍品的起拍价从11万元抬高到460万元。网络交易完成后，该男子以无力支付为由，拒绝支付剩余拍卖款。该男子被法院拘留、罚款。
不动产网络司法拍卖的基本情况及一般流程
门头沟法院自2016年开展网络司法拍卖处置财产工作以来，三年来共处置被执行人财产337件，成交108件，成交金额2.1亿元，溢价率109.52%。其中，共拍卖财产88件，成交52件，成交金额2.08亿元。18名被执行人在网上看到其房产拍卖公告，并在正式拍卖前履行了生效文书义务，顺利实现了申请人的胜诉权。网络司法拍卖具有公开透明、便捷高效、成本低廉、参与面广等优势。与一般动产和传统拍卖方式相比，涉及不动产的司法网络拍卖具有以下特点：
第一，不动产价值高，成交率高，最大化实现被执行人财产价值的实现。2016年至今，门头沟法院通过网络司法拍卖方式拍卖的动产成交率为42%，成交金额为0.91亿元，不动产拍卖成交率为59%，成交金额为2.08亿元。一般来说，普通动产拍卖金额从几元到几万元不等，对于一些标的额几十万到几百万的大型案件，即使动产成功处分，也难以实现申请人全部权益。相比于普通动产，不动产价值高，成交率高，不动产成功处分后，意味着申请人能得到更多的钱。通过网络平台拍卖不动产，是提高财产处分效率，保护当事人合法权益的有效手段。 此外，由于不动产价值较高，如能依法予以处理，还能对被执行人形成有效的震慑，有效发挥强制措施的作用，督促被执行人尽快履行义务。
二是拍卖过程公开透明，交易安全，竞买人利益最大化。与传统拍卖方式相比，网络司法拍卖依托互联网平台，从信息发布、竞买到成交确认的整个拍卖过程公开透明。申请人、被执行人、竞买人和社会公众都可以通过第三方平台浏览不动产的拍卖信息和成交信息。特别是，对涉及拍卖的不动产细节、拍卖流程、程序等问题，也可以通过咨询第三方拍卖平台或向法院寻求解答。此外，拍卖当天，竞买人可以在拍卖平台上实时了解其他竞买人的出价情况，从而做出更合理的交易选择。
三是房产拍卖成功后的过户交接手续复杂，部分房屋腾空困难。普通动产拍卖成功后，直接交接即可。房产拍卖成功后，竞买人需要亲自到相关机构办理过户手续。在办理过户手续时，房屋过户费用种类多，税费复杂，如土地增值税、契税、过户费，以及房产涉及的物业费、水电费等费用。竞买人需要对房屋过户涉及的税费有一定的了解。有些情况下，被执行人将房屋让给家中的老人或小孩居住，导致房屋腾空困难，或者拍卖的房产涉及被执行人的唯一住所，被执行人可能以暴力手段拒绝腾空房屋，拒绝配合房产处置工作。此类被执行房屋即使交易完成，过户完成，后续房屋腾空仍会面临困难的问题。
为充分发挥房地产司法网络拍卖作用，保护申请人、被执行人、竞买人的合法权益，我们将采取以下措施，畅通房地产司法网络拍卖工作流程，加强工作规范化、常规化管理，切实解决拍卖房屋撤离、交付等影响效率的问题：
一是全力做好信息调查，确保所涉拍卖房产信息完整、准确。房屋拍卖前对所涉拍卖房屋进行详细调查，包括但不限于房屋权属、权利负担、占有和使用、未付费用及税金、质量瑕疵等事项。以我院目前处于拍卖公告期的某房产为例（展示的是京东拍卖的房产），1、调查房屋结构，重点针对竞买人最为关注的户型、朝向、楼层等问题，拍摄房屋实际情况并进行公告，方便竞买人直观了解房屋情况。对于不愿意配合看房的，会同居委会、物业等进行基层调查，了解户型、朝向，并登记相关信息；2、调查房屋权属情况，特别是是否设立抵押权、抵押权金额是多少； 3、调查房屋居住情况，包括是否有钥匙、是否订立租约（如有租约，详细了解租约时间）、居住条件、是否可以看样板间等。
二是丰富网络拍卖宣传手段，加大涉拍房源曝光度。充分利用北京法院网、诉讼财产网等传统渠道发布拍卖公告，同时在门头沟法院官方微博、微信、抖音等平台发布、宣传拍卖房源信息。定期为拍卖品策划宣传主题，在“法治在进步”等栏目进行宣传，让更多竞买人了解涉拍房源信息。
三是法院全程参与，便利办理不动产过户交接手续。为保障不动产网络司法拍卖工作各环节衔接顺畅，我院执行局全程参与网络司法拍卖工作，从房屋扣押、信息调查、议价评估、拍卖公告，到网络拍卖、成交确认、过户裁定，均由执行法官或司法助理员推动、全程跟进。房屋出售后，在竞买人办理税费缴纳、不动产过户、被执行人房屋撤离等事宜时，必要时经竞买人申请，法院也会参与、配合，协助竞买人完成上述工作。
四是积极引入专业力量，为网络拍卖提供保障。与专业的网络司法拍卖辅助服务机构合作，由第三方在我院执行局派驻专人，协助法官解答竞买人问询、引导竞买人参观、提供信息等服务，为竞买人提供更优质的服务。下一步，我院计划借助第三方的力量，对涉案房屋制作VR视频，让有意向的竞买人更直观地了解房屋的基本情况。这样，竞买人与法院之间的沟通渠道就可以畅通无阻，让竞买人更容易了解涉案房产的信息，提高网络拍卖的效率和成功率。下面，请李毓倩法官助理为大家介绍司法拍卖流程。
在办理执行案件过程中，人民法院会依法对被执行人的财产进行调查，发现被执行人有不动产的，法院会到不动产登记部门查封不动产，防止财产转移。同时，按照法律规定，被执行人的房屋要张贴查封通知，向社会公开。对房屋也要进行实地检查调查，查看房屋是否有人居住、居住人、是否订立租赁合同等。
执行法院为第一查封财产的法院时，法院可以依法启动财产价格确认程序。根据现行《最高人民法院关于人民法院确定财产处理参考价格若干问题的规定》，当事人对财产可以进行议价；议价不成的，执行法院可以进行定向询价；定向询价不成的，可以进行网上询价。目前网上询价平台有京东、淘宝、工商银行三家。将相关财产信息录入系统后，三家平台都会根据大数据信息给出询价，拍卖价为询价的平均价。网上询价速度快、价格低，是确认财产处理参考价格的有效方式； 网上查询失败，或者当事人一致要求委托评估，法律规定必须委托评估的，法院将通过电子抽签方式确定评估公司，并要求评估公司对该财产进行评估。
不动产处置价格确定后，按照现行法律规定和拍卖政策，一般按网络询价价或者评估价的70%拍卖，第一次拍卖失败的，在前次底价基础上降低20%再拍卖。最高人民法院建立了全国网络服务商名单，由申请人和被执行人自主协商确定拍卖平台。不动产拍卖的公示期为一个月，在这一个月的公示期内，有意向的竞买人可以查询房屋相关信息，有条件的还可以在法院组织下看样板。
若竞买人有意通过网络司法拍卖竞买房产，需在拍卖前或拍卖过程中按照拍卖公告缴纳保证金，并按流程竞买。以一处已成功拍卖的房产为例，拍卖过程中共有5位竞买人竞买该房产，最终确定出价最高的竞买人中标（附图）。网络拍卖中，系统设置5分钟自动延时，若5分钟内无人出价，则拍卖结束。拍卖结束后，需在公告规定的时间内全额支付余款，一般为10天。
拍卖完成并支付全部尾款后，执行法院会发出拍卖交易裁定书。裁定书是竞买人办理过户时需要提供的材料。裁定书发出后，竞买人可以凭裁定书办理过户，并按规定向税务局缴纳相关税费。
竞买人完成房屋过户后，将面临房屋实物交付问题。按照现行拍卖政策，房屋交付撤离由执行法院负责。房屋拍卖后，过户交接工作一直是法院执行工作的难点。我院引入行为类案件撤离办法，采取“六点工作法”，从前期准备、风险评估、执行方案、协调对接、案件追溯、安置保障六个环节，确保撤离工作顺利进行。
