业务领域:
房地产纠纷/婚姻家庭事务/公司股权
部门风采
每周三本部青年律师培训课程——《真实案例讲座》
部门每月举办专业讲座
部门定期开展团队建设活动
部门年会活动
部门荣誉与成就
部门荣誉
● 2019年度盈科上海房地产法律事务部荣获“盈科上海部门创收二等奖”；
● 2019年盈科上海房地产法律事务部荣获“盈科部门人才发展奖”；
● 2023年，盈科上海房地产法律事务部荣获“盈科2023杰出部门”荣誉称号；
● 2023年，盈科上海房地产法律事务部荣获“盈科上海2023年度先进部门”荣誉称号。
图书出版
● 郭韧房地产法律事务部律师团队出版了《二手房交易法律指南》、《房地产纠纷处理图解》、《房产中介内部操作法律文件》、《房产中介必备知识300问与答》、《房产中介日常业务文件》、《产权纠纷实务案例解析》、《民法典背景下民间借贷纠纷处理及案例解析》、《市场化处置不良资产的方法与工具》等8本专业书籍；
● 郭韧房地产法律事务部律师团队在《房地产时报》、《解放日报》、《租售信息》、《新文晚报》、《新文晨报》、《投资指南》等相关报刊发表《购买写字楼要点》、《交房注意事项》、《公房交易须知》、《定金、首付、意向定金的区别》等多篇专业文章。
立法建议
● 为《关于新时代加强法律监督的决定（草案）》提供法律意见；
● 为《无障碍环境建设法（草案）（征求意见稿）》提供法律咨询；
● 为《上海优化营商环境条例》立法修改提供法律意见；
● 为《上海土壤污染防治条例（草案）》提供法律咨询；
● 为上海无障碍环境建设条例（草案）》提供法律咨询；
● 为《上海就业促进条例（草案）》提供法律意见；
● 为《上海学前教育和托幼服务条例（草案）》提供法律咨询；
● 为《上海住房租赁条例（草案）》提供法律意见；
● 为《上海非机动车安全管理条例（草案）》提供法律意见；
● 就“论法院在营造法治化营商环境中的职能作用”提出意见和建议。
部门典型案例
案例一：沈某某诉周某某、杨某某存款纠纷案
时间：2023 年 3 月进行，12 月结束
首席律师：郭韧、朱嘉伟、王宇革（实习律师）
案情摘要：2023年2月15日，原告（买家沈某，乙方）与两被告（买家周某、杨某夫妇，甲方）通过德友房地产经纪有限公司中介协商购买上海徐汇区某小区一套房屋。当日下午，中介称：客户成交价1580万。周某回复：4点来办理。中介要求杨某提供身份证正反面等信息。周某表示会办理，并提供相应信息。随后，中介主动通过腾讯向原告、被告解释合同条款，并要求原告、被告签署相应合同。当日17时07分，原告通过银行向周某转账70万元，并注明“存款”。 周某通过微信聊天称自己收到协议后就签了，杨某因工作忙没有签。最终原告与周某签了合同，但杨某没有签。后被告称杨某未签合同，合同不成立，只愿意退还原告支付的定金。原告将法院起诉。
案件特点：本案涉案房屋成交价较高，双方当事人对合同效力及定金条款存在重大争议。
我们的策略：1、主张合同有效。买方支付了定金，卖方周某收受了定金并签订了合同。杨某虽然没有在合同上签字，但不影响合同的有效性。2、两被告系夫妻关系，构成表见代理。3、定金条款有效。周某收受了定金并签订了合同，应当承担定金违约金。
判决结果：二审法院支持我方诉讼请求，认为合同有效，周某应承担押金违约金的责任。
案例二：财产分割纠纷
时间：2023年3月起诉，11月结案
承办人：赵春红律师
简要内容：大儿子一家三口将90多岁的老母亲告上法庭，小儿子和收款公司作为第三人。事实依据是，该家庭多年前签订了一份家庭协议，有老母亲的印章和两个儿子的签名，要求按照家庭协议分割当期的收款收益。我代表老人出庭，否认印章是老人盖的，同时否认大儿子和老伴的共同居住身份。大儿子的代理人提交了三份补充证据，包括老人与儿子、孙子的多次电话录音，均被我以充分理由驳回。最终，法院认定原告的录音和被告的证据相互印证，证明老母亲从未同意过家庭协议的内容。她有权依法获得收款收益。 反而将长子夫妇排除在共同居住者身份之外，仅由孙子和奶奶分割补偿利益，完美地实现了老母亲的诉求，维护了老母亲的合法权益。
案例三：程荣等被告人陈杰等其他权属纠纷案
时间：2023年
承办人：程苗苗律师
案情简介：原告程荣为被告陈杰的前夫，程荣与陈杰离婚后，与缪银华结婚并生下女儿程小玲。程小玲在新西兰的学费昂贵。2018年7月，为了支付女儿昂贵的学费，程荣说服前妻陈杰出售其在浦东的房产，换取程荣位于北京西路108弄的旧公房。陈杰将浦东房产以450万元的价格出售，后又以450万元的价格与程荣、缪银华签订了108弄房产使用权转让合同（当时该房产市场价格约为230万元）。 随后，陈杰向程荣支付350万元，但程荣一直未将程荣等人在108弄房屋的户口迁出，导致陈杰的户口无法迁入108弄房产（使用权房产需迁出后方可转让交易），致使陈杰与浦东房产买受人即将违约。程荣提出在108弄附近再买一套房子供陈杰定居，陈杰同意并委托程荣帮忙找房，后通过程荣认识的中介找到了涉案的北京西路134弄使用权房屋，房价240万，中介费5万。 因陈杰购买108弄房产已付给程荣350万，余额100万，购买134弄房产共计245万，程荣又向陈杰支付135万用于购买134弄房产。2020年12月，134弄房产被政府征收，征收补偿约600万（一年多时间从245万增至600万）。面对巨额的征收收益，程荣称涉案房屋为自己的，陈杰只是代持，并将陈杰起诉至法院，要求返还600万征收补偿金。
案件特点：本案疑难复杂，是一起系列案件，也是典型的房屋纠纷、家庭纠纷。
我们的策略：双方不存在代持关系，除了向陈杰支付135万（该135万也是陈杰此前支付给程容的350万和34万的一部分）外，程容与涉案房产并无直接关联。
案件分析：本案不构成房屋代持，理由如下：
第一，对于涉案134弄房屋，双方从未签署过任何书面代持协议，也不存在代持约定。
其次，从购买涉案房屋的动机、过程、投入情况、双方身份关系，以及房屋交付后对所有原始购房资料的占有、控制、使用和保管等情况来看，不存在被告人陈洁代为持有134号房屋，而是陈洁本人购买的可能。
第三，2020年涉案房屋面临征收时及此后直至2022年8月程荣提起诉讼期间，程荣的多次言行进一步证实，程荣自始至终认为涉案房屋属于被告人陈杰所有，而非程荣所有。
判决结果：本案胜诉，驳回原告的诉讼请求。
案例四：房屋买卖合同纠纷
时间：判决将于2023年11月生效
承办人：刘晖律师
案例概要：待拆迁房屋被三级法院查封，代理人充当买受人，历时18个月终于破封，房屋过户。
案件特点：本案充分说明，即便在房产被查封、债务高于未付房价的情况下，仍能发挥律师的谈判能力，帮助委托人争取到房产的转移，并且赔偿的债务能够在同一案件中确认。
案件难度：三件被扣押物品总价值超过房价的两倍，而买方最终仅支付15万元，解封了三名债权人。在律师的协调下，卖方（对方当事人）同意退还本案赔偿款，从而避免了再次打官司确定债务。
案例五：物业服务合同纠纷
时间：2023年5月
承办人：沈明伟律师
案情摘要：本案为物业合同纠纷，我们代理上诉人进行二审，一审法院已作出判决，要求我方当事人支付高额物业费及逾期履行费。我们认为一审法院的判决有误，故从以下两个方面提起上诉：1.一审法院毫无依据地认定案涉物业服务合同到期后继续有效，该条款错误。2.一审法院未以物业服务质量存在重大缺陷为由减少或免除相应的物业费，判决结果错误。（1）一审法院以景瑞物业公司提供的物业服务存在诸多缺陷为由减少或免除违约金，但并未根据实际情况减少其应承担的物业服务费，判决结果不公平。（2）景瑞物业公司长期未履行物业服务合同约定的车库管理义务，致使春熙地产公司遭受重大经济损失。 一审法院全部支持景瑞物业公司主张的高额空置停车位收费，明显不当。（3）景瑞物业公司未按照约定全面履行物业服务义务，其提供的其他物业服务存在重大缺陷，对住宅、商业及单身公寓的物业费应当相应减收或免收。（4）一审判决说理依据不足，逻辑不一致，不能令人信服。3、一审判决驳回春熙地产公司的反诉，适用法律错误。（1）春熙地产公司垫付费用的事实属实，景瑞物业公司也承认确实发生相关费用。（2）根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定，物业服务人应当按照约定和物业使用性质，对物业服务区域共用部分进行妥善修缮、保养、清洁、绿化和管理，维护物业服务区域内的基本秩序。 （3）春熙地产公司按照政府要求先行缴纳了相关费用，但物业管理单位应当履行的维修义务并不能因此而免除。
判决结果：二审判决撤销一审判决，减少委托人物业费十余万元，并判令对方赔偿委托人保洁费七万余元，二审结束后，法院尽力为委托人挽回损失。
四、招聘
注册律师
1、专注于房地产领域或者对房地产领域感兴趣的律师；
2、知名法学院毕业，获得硕士学位；
3、拥有律师执业资格并具有三年以上相关诉讼经验；
4、具备较强的法律研究和写作能力，良好的沟通协作能力，思维敏捷，勤奋、负责，有民商事诉讼经验者优先考虑；
5.具有良好的团队合作意识及客户服务精神。
实习律师或实习生
1.学历要求：国内外知名法学院研究生
2.经验要求：有法律工作实习经历者优先
3.技能要求：
①较强的口头及书面表达能力；
② 熟练操作计算机及使用办公软件；
③ 精通抖音短视频拍摄、制作、运营者优先考虑。
4.其他要求：
① 有耐心、细心、有责任心；
②具备忠诚度、执行力、团队精神；
5.岗位职责：
① 协助合伙人或团队律师处理诉讼或非诉讼案件；
②协助做好接待、咨询、培训等事宜；
③ 协助处理团队管理、部门管理、学院管理等工作；
④处理合伙人或团队律师交办的其他任务。
编译：盈科上海房地产法律事务部
设计：潘陶然
责任编辑：孙志阳
