很多朋友向我询问松江、嘉定、宝山、青浦等地无证“小产权房”的相关法律问题。 本文将解答这些问题并与大家分享。
首先，我们要明确一点。 本文所指无证“小产权房”，是指短期内无法办理或者无法办理房产证的房屋。 一般包括单位福利房、部分拆迁安置房、村民个人宅基地房屋等。
1.“小产权房”买卖
民法典第209条第一项：不动产权利的设立、变更、转让、消灭，依法登记有效； 未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。 ”
根据法律规定，正常的房屋销售需要通过不动产登记建立。 购房者只有办理房屋产权登记，即办理房屋房产证后，才能享有房屋的所有权。
那么“小产权房”又如何呢？ 因为它不具备普通商品房的属性，所以无法登记产权。 此类房屋出售时，在房产交易中心买卖双方之间不存在“过户”的情况。 买方只能通过协议并支付价款才能获得。 房屋使用权不能通过权属登记通过合法的产权手续取得，也不能对抗任何第三人。
同时，购买“小产权房”也存在诸多无法回避的风险。 示例如下：
1、房价上涨后，卖方后悔并单方面提高价格或不配合过户程序直至房屋满足过户条件；
2. 房屋卖家出售多于一套房屋；
3、若出卖人与他人存在到期债务或其他纠纷，该财产可能会被法院扣押或拍卖；
4、房屋出售人意外死亡，房屋继承人不承认买卖关系，产生纠纷；
5、以自己的名义购买不符合购买条件的经济适用房（经济适用房等）违反国家政策，可能面临房屋被政府收回的风险。
根据现行法律规定，“小产权房”买卖仅在集体组织成员之间或者经有关组织、部门批准向乡镇外人员出售的，合同有效。 如果不属于以上两种情况，在这种情况下，购房者很难拿到房子，大概率要通过诉讼要求卖家返还购房款，这就是费时、费力、得不偿失。
2、“小产权房”的传承
《民法典》第1122条第1款：“继承是自然人死亡时留下的合法个人财产。”
严格来说，无证房屋和“小产权房屋”不属于合法的动产，不符合民法继承条款中的继承条件。 然而，由于此类财产在现实生活中确实存在，一旦原购买人（被继承人）死亡，就必然涉及到继承人的继承问题。 如果法律不解决，对继承人来说将是不公平的。
因此，在主流观点和司法实践中：
1、“小产权房”虽然因其取得方式的特殊性而受到限制转让和交易，但它也是合法财产，可以占有、使用、受益、继承。 因此，继承人可以继承其占有、使用和利益。 处理上述权益时，各继承人可以对可以分割的权利进行分割，不能分割的可以采用协商、竞价、询价等方式给予其他继承人适当的补偿。
2、由于房屋本身不具有所有权，继承时不能办理产权过户登记。
律师建议所有继承人通过书面协议签署并确认遗产分配方案，以保障多方权益。 同时，必须明确的是，即使人民法院对“小产权房”的使用权作出判决，也不意味着司法机关已经确认了“小产权房”的合法性，判决书内容不能作为财产权属证明或者作为拆迁依据。 继承人取得房屋使用权后，遇到国家政策变化或者其他情况的，应当按照国家相关政策处理上述房屋。
3、离婚时“小产权房”如何分配？
对于离婚案件中夫妻关系期间购买的“小产权房”如何处理以及能否分割的问题，各法院的判决原则有所不同：
有法院认为，“小产权房”虽然没有产权，但仍具有相应的产权。 夫妻离婚时，房屋的使用权本身是可以分割的。 具体划分将综合考虑房屋价值、目前居住状况、购买时的投资比例以及对妇女儿童的照顾等因素来确定。 关于房屋价格，离婚双方可以先参考涉案房屋的市场价格进行协商。 如果协商不成，法院将委托评估机构对房屋价格进行评估。 评估结果出具后，获得房屋使用权的一方将给予对方一半房价（正常情况）补偿。
一些法院还认为，对“小产权房”的处理结果违反了物权法的规定，这会鼓励当事人试图通过法院裁决获得“小产权房”的法律确认，并干扰此类房屋由国家行政机关管理。 因此，以涉及“小产权房”的诉讼请求不属于人民法院受理的民事案件范围为由，一律不予受理。
这位律师更赞成一审法院的处理方式。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭部分第七十七条的解释：“离婚时双方尚未取得所有权或者尚未取得全部财产的，房屋权属发生争议，协商不成的，不宜由人民法院裁决房屋的归属，应当根据实际情况决定是否使用。”
陈伯阳律师
陈博阳律师团队专注于征地拆迁纠纷、房屋买卖合同纠纷、房地产家庭纠纷、房地产项目尽职调查等领域。 积累了丰富的经验和丰富的诉讼履历。 已出庭千余次，胜诉率极高。 善于灵活运用法律知识，运用诉讼策略解决客户的实际问题。
电话：18621502342
地址：上海四川北路859号
