统计部门数据显示，2024年2月全国新建商品住宅均价为9600元/平方米。 与一年前的12400元/平方米相比，均价下降了2800元/平方米，降幅达22.5%。 说实话，这个范围很大。 由于均价下跌，不少楼盘跌幅超过30%。
而二手房就更离谱了。 看起来2023年二手房交易量同比增长了5.8%，但交易额却同比增长了40%。 说白了，成交量虽然大，但都是“以价换量”形成的。 如果按照区间计算，相当于二手房交易价格相对高点平均下跌35%左右。
毫无疑问，去年出售的房子都是低价出售的。 有的房价回到了2019年，有的甚至回到了2016年。一夜之间，多年的房价涨幅被抹去，五年来的房子低价出售。 最低点。 许多人急需用钱，甚至不得不自尽，住宅区房价不断创新低。
但现在有句话说，去年低价卖房的人都会后悔。 这种说法有依据吗？ 比较有代表性的人物的观点：
例如，著名经济学家管庆友表示，如果你认为现在的房价太贵，你买不起，你应该再买两套。 如果您现在有能力购买，请再购买两套。 不然10年后你就买不起了。
1998年国家房改课题组组长孟晓苏表示，2024年，特别是最近几个月，可能是房价最低的一年，因为我们现在的努力是启动楼市。 如果楼市真的启动的话，楼市的价格不会像现在这样，现在应该是买房的好时机。
当有人问孟小苏现在是卖房子的时候吗？ 孟晓苏给出了明确的答案：现在自然不是卖房的时候，因为从商品房的角度来看，目前的低迷只是暂时的，未来房价会回归正常增长。 事实上，在这些懂行的人看来，房价最终很有可能会出现报复性上涨（反弹）。 下面的分析也许会让我们恍然大悟。
首先说一下大环境。
外部的：
不知道你是否还记得一件事。 原央行副行长吴晓灵2017年在五道口演讲时表示，美国一直想办法刺破我们的房地产泡沫，历次经济危机都有美国的影子。 这次也不例外。
这次疫情开始以来，世界各国的经济都非常困难。 但美国和老挝在此期间已连续加息11次，累计加息幅度超过5%。 用疯狂来形容也不为过。 表面上是抑制国内通胀，实际上是把其他国家特别是新兴经济体的资金回流到国内。 我们是首当其冲的。 包括房地产基金在内的外资纷纷撤离，随后以恒大为首的美元债违约。 多家房地产公司宣布债务崩溃。
后果是显而易见的。 为了生存，开发商一直在打折、降价出售房屋。 然而，由于债务违约，购房者不再信任房地产公司，害怕购买烂尾楼，使得房地产销售市场变得越来越困难。 因此，有观点认为，目前的房地产市场其实是超卖的，需求依然存在，不可能一夜之间消失。 事实上，美美资金撤出后，房企持续的债务热潮让需求萎缩。 。
但现在怎么办？ 随着美国实体经济融资成本居高不下，越来越不利于经济发展。 因此，多方信息显示，他们很可能在年中降息，这意味着这场长达三年的“中美消耗战”将再次在老挝落幕。 美国最终失败了（之前已经失败过好几次了）。 以后可能还会有更多，但这一次我们虽然过得很艰难，但还是挺过来了。 这意味着长期以来影响房地产复苏的外部警报已基本解除。
道理并不难理解。 如果美美降息，资金将再次流入新兴经济体，发展中国家也将面临输入性通胀。 这其实非常有利于楼市的复苏。 毕竟有钱的话就可以用大量的钱抄底调整。 振幅30%、期限3年的核心资产市场自然是首选。
内部的：
四年来，我们的货币供应量M2增加了100万亿，保持年均10%左右的增速。 现在已经达到300万亿大关，其增发的货币基本上相当于“老美国+欧盟”的总和。 一般来说，M2与通胀呈正相关，但现在物价并没有上涨。 2023年CPI是0.2%，现在只有0.7%。 与两位数的货币增长相比，物价几乎可以视为停滞不前。 。
至于股市，大家都看到了，已经过去几年了，还在为保卫3000点而战。 至于房价，不仅没有上涨，还大幅下跌。 为了规避风险，大家都不得不购买黄金，但我们也知道，黄金所承载的资金毕竟是有限的。 即使到了2024年，为了刺激经济发展，中央政府在过去两个月里已经发行了5万亿元，比如地方债、国债、城投债等。 这些资金最终都会流向市场。 到底什么行业能抓住这么大的投资呢？ 水？ 仅限房地产。
其次，楼市库存将得到快速消化。
现在最新的楼市库存是7.6亿平方米，确实是比较高的。 与过去通过棚户区改造货币化、去库存的方式相比，现在国家出手，通过收购存量房来补充楼市库存，效果可能更加直接。
不知道大家有没有注意到一个信息。 未来，住房市场将与保障性住房、商品房并行发展。 还有人提到，由于过去保障性住房发展较少，未来将增加保障性住房供应，以满足工薪阶层的住房需求。 但研究人员发现，今年保障性住房用地供应量下降了50%以上。 那么更多的经济适用房从哪里来呢？
从目前显示的信息来看，一方面，全国正在8个城市进行试点，中央财政向城市提供贷款购买现有商品住房作为保障性住房。 如果试点效果好，预计很快就能全面启动； 另一方面，也是大头，即住建部下达给城市的保障性住房供应任务。 从2024年各城市上报的规划来看，每年至少有200万套，约占当年商品房供应量的1/3。 这可以说是一段历史了。
看到这里你应该明白了。 保障性住房用地供应量减少了一半以上，但报告的计划数量继续大幅增加。 房子从哪里来？ 从各地的说法来看，大多使用“提”字，实际上就是将现有住房作为保障性住房。 采取的方式大同小异，包括拆迁房屋安置和直接收购当地国有资产。
可以想象，随着保障性住房计划的推进，不仅会收购卖不出去的新房，如果挂牌的二手房数量比较多，也可能会收购二手房。 目标是调整房地产市场供求关系。 当流通中的商品房越来越少时，根据经济学中的“供求原理”，房地产市场回暖是水到渠成的事情。
最后一项可以让资金快速流入房地产。
现在也没有提到“防止非房地产资金流入房地产”。 与之相应的是，推动房地产融资协调机制快速落地。 说白了，就是给房地产注入资金，盘活市场。 另一方面，银行则不断降低存款利率。 不久前，央行也表示，我们国家层面的负债还比较低，降准、降息还有很大的空间。 目的不言而喻，让大家都能花自己的钱。 。 吃什么？
目前，二线及以下城市限购已基本全面放开，一线城市则继续放宽购房资格。 例如，北京最近取消了离婚限购政策。 接下来，非主城区全面放开限购的步伐越来越近。 江苏、广东等地购买第三套住房的资格已经放开或正在放开。 你看，让你用银行存款买房子。
可见，外部环境、库存、资金这三个楼市最关键的问题都将以较快的速度得到解决。 这也是近一年多来不断探索的一条路径。 现在实施起来只需要一点时间。 但最终的结果是，房地产市场最终会开始报复性上涨也是理所当然的。
当然，我们也可以看到，一线城市的一些有远见的人士已经率先布局。 每次限购放松，都会有一波人潮涌入楼市。 他们傻吗？ 很明显不是。 他们敢于投入真金白银，这是他们对后市乐观的最有力体现。 比如，前段时间香港出台一些政策，大量内地人抢购房屋，房地产项目再次热销。 比如上海，这两天启动了一场销售，500套房屋成交价196亿。 均价4000万，几乎当天就销售完毕。 有人说，附近的房屋单价为每平方米21000、22000元，但每平方米只卖到17万多元。 当然，他们卖得很疯狂。
让我们从另一个角度来看这个问题。 买了房子后不能立即卖掉。 如果你不看好后市的话，如果现在价值4000W的房子，3、5年后真的肯定能卖到5000W，是吗？ 冒很大的风险吗？ 它比把钱存入银行更安全。 所以，如果他们现在敢以4000W的价格买这套房子，那就说明他们买得起5000W以上，也许6000W，或者7000W吧？
毕竟，目前的房地产形势表面上不温不火，实则暗流涌动。 对于个人来说，只能顺势而为，不能逆势而行，对吗？
