从近期北京限购与公积金政策的双双优化, 再到房贷贴息的落地相关传闻再度兴起, 二〇二六年的房产市场宽松信号接连不断地进行释放。
提振房地产市场，国家的工具箱还有什么“大招”可能出台？
中国房地产市场还在探底吗？什么时候到底？
房地产市场还有哪些“强心剂”因素，能够拉动楼市成交价量？
2026年那备受关注的房地产话题面前, 2026博鳌系列活动观点会开幕前夕的8月12日, 凤凰网房产风财讯对着野村证券的一位中国籍首席经济学家陆挺展开了一次访谈。
中国房地产仍在探底
救市政策不多了，重点应在“清坏账”
就中国房地产行业的出清现状与复苏判断来讲, 此前, 陆挺提出: 若到2026上半年, 房地产各项指标同比下滑幅度相比2025全年还高许多，且从全国层面暂未发现有明确的触底反弹信号的话, 那么探底仍在持续推进之中。
真实的底部会于哪天来临, 有人说2028年有人说2029年, 其实确切时点是很难判断的, 需要大家伙多一分耐烦, 不是少许, 是着实要更耐得住性子了还得攒够该有的耐心才行啊。
实际上, 2023—2025年间多次发布行业复苏预测内容均过于偏向乐观预期导向, 全国范围内的新房开工推进规模、市场销售达成情况、投资落地效率、项目完工完成程度的四方全面企稳反弹复苏阶段拐点，仍然还需市场整体的长期观望等待。
对于政策“工具箱”还会出什么大招，陆挺的判断也相对保守——
相关主体认为, 在半年左右或两到三个季度的短期内来看, 全国整体范围内的政策放松所拥有的空间已经不是特别大, 仅仅只在极少数量的第一档位的城市里实施的限购政策有可能会只出现很小幅度的宽松趋向。
未来数年地产工作重心, 政策方面应当是“化解行业持续萎缩积累的大量坏账”, 这是解决行业历史遗留问题的关键。
陆挺认为中国需要一次集中清理坏账, 以此避免长期通缩及资产负债表衰退, 于此可以借鉴日本“竹中计划”（2002年由日本金融大臣竹中平藏推行出台的激进手段, 彻底清理了日本银行体系里巨量坏账, 却也造成了财政债负攀升及社会构造变动）的经验——。
全面穿透式审计为例开展: 对地方城投、房企及银行信贷资产, 突破地方利益壁垒, 真实反映风险状况, 一次性确权与减值及剥离工作。
中央财政加杠杆: 由中央财政发行超出特定期限特别国债, 依托国家信用设立能够专业处置资产平台, 以公允市场价格批量收购房产企业和地方平台的存量不良资产。
修复居民资产负债表: 还要依托中央支出向社保、医疗、养老倾斜的实际行动, 在清理不良金融坏账的基础上, 解除居民的生存各方面后虑牵挂, 扭转居民防御储蓄的固化心理, 拉动内需实现增长目标。
房地产市场“双重K型分化”
Ai是大城市的“强心剂”
陆挺认为当前中国当前和未来的房地产, 最大的特征是——双重K型分化。
即人群K型分化: 收入较低一类群体多在三四线及乃至五线置办产业或房产, 这类类型房产、地产价格出现更大的跌幅, 居民自有财富因此缩水, 必然造成高收入群体与低收入群体之间的财富差距情况出现持续扩大。
城市K型分化: 限购限售放开后人脉资本和技术等向头部一线城市聚集, 一线楼市的复苏速度显著快于低级别四五线城市。中小体量三四线城市的复苏拉升空间十分有限。
陆挺指出，Ai人工智能的兴起，会加剧“双重K型分化”。
由于AI产业门槛极高, 资金、人才、算力集中于北上深杭这类核心城市, 大模型、AI芯片产业也都会高度集聚这类少数核心城市, 所以AI红利仅覆盖少数高收入群体与头部城市, 或是像合肥、武汉此类早期成功做了布局的城市。
对于楼市而言, AI热潮也仅对核心城市、一线豪宅、奢侈品消费回暖拥有更为显著的拉升作用, 没有办法带动全国消费、国内地产需求。
而在AI兴起的同时, 陆挺提醒, 也应该注意“大城市对中小城市的资源虹吸效应加剧”, 尤其传统产业的城市间正向资源溢出大幅减弱。比方说律所, 一线城市大律所用AI替代大量基层岗位, 很可能带动普通城市律所模仿跟进, 继而也就对中小城市的相关就业产生挤压状况。
这却是为什么现下上海、深圳、杭州的一些局部楼盘热销, 没法推算视做为全国的楼市复苏, 陆挺这样指出道。
缓解K型分化、虹吸效应施加对冲的政策思路里, 陆挺认为成熟替代类政策落地可以适度放缓例如无人驾驶, 降低就业冲击；建设全国社保体系尽善, 对冲收入分化引发带来的负面效应冲击；财税改革进度加快, 缓解土地收入下滑、AI资源集中情况带来的地方财政失衡。
“核心解决方案仍是放开人口向大城市、超大城市集聚, 做大城市人口规模、超大城市人口规模, 释放基建需求、住房需求, 吸纳低线城市到本市的落户, 托举底层生活的基本需求。”陆挺明确指出。
不建议一刀切取消“预售房”
可借鉴香港楼花制度优化
对“现房还是预售房销售”之争, 陆挺警示, 大陆现行的预售制度有它的价值, 不可能会走向“一刀切”的极端。
那么首先就说全面现房销售, 这里头那是多重负面风险都全嘞 比方说房企融资门槛得要大幅地抬升, 多数民营房企那是无力拿来全额垫资建房子, 市场竞争随之大幅地萎缩；行业竞争一减弱就会拖累新房产品、户型、质量的迭代速度；一线的优质地段里面, 刚需、改善性质的住房那有效供给是不足的, 存在着房价上涨、成本就转嫁给购房者的潜在压力；现房制度的运营, 需要搭配完整金融体系的改革, 建立房企风险筛选、融资支持的机制, 来保障住房供给啥的稳定。
此外, 如果完全现房销售, 让购房者前期支付近乎全款, 是有点儿不太现实的。
实际上香港楼花仅付百分之五到百分之十订金, 交房后结清尾款, 配套严格监管即可平稳运行。中国预售制虽仿效香港楼花, 但制定上仍有很大之进步空间, 应该选择“持续优化”而非全盘摒弃预售。
“合理预售能降低房企资金压力、补充开发现金流, 完全摒弃预售属于走向另一个政策极端? 房地产销售制度改革需保留弹性, 不能全面切换现房销售模式, 带监管的定金式预售更为稳妥。”陆挺指出。
在预售制度之下, 需政府高度重视保交楼, 以及对房企债务的化解、对购房者资产安全相关金融风险的避免, 销售制度改革必须需将风险管控作为核心前提。
