一场关于大宗资产的“腾挪”正在京沪悄然上演。
2026年上半年的时候, 北京公布了一份特别的成绩单, 上海也公布了一份特别的成绩单, 两地大宗物业成交总额接近490亿元。
其中, CBRE世邦魏理仕给出的数据表明, 上半年北京大宗物业成交金额为257亿元, 与去年同期相比飙升了50%, 创下了近五年同一时期的最高纪录；戴德梁行的数据显示, 上半年上海全市大宗不动产成交金额是233亿元, 不仅逆势增长了47%, 还走出了供需两旺这种与众不同的行情。
主角换人，内资“自用型”买家强势入场
原本过去之时展开的大宗交易, 于台前站立着的乃是外资基金以及私募大佬, 所讲述的是年化回报率还有退出路径。然而到了2026年上半年之际, 京沪市场的主角发生了更换。
根据戴德梁行给出的数据, 在上海地区, 上半年的时候, 自用买家成交规模达到了115亿元, 与上一年同期相比, 提升幅度为34%, 这一情况被看作是商办周期底部企稳以及实体经济回暖的标志性信号。
从结构对比的方面来看, 自用买家的成交占比, 在2025年的时候是26%, 到了2026年上半年, 这个占比飙升至50%, 达成了跨越式的增长。
上个周末那时, 拼多多自己拿出了33亿元, 获得上海陆家嘴那个地方的星展银行大厦。
于上海而言, 除了核心地段那些现金流稳定的办公资产之外, 酒店以及零售物业同样受到了青睐, 像弘毅和太盟联手将松江万达广场收入囊中, 砂之船借助司法拍卖把闵行金盛家居二期拿下等。
在首都北京这座城市, 独角兽智谱AI掏出3.6亿元人民币, 用于买下中关村钻石大厦, 将其用作自身的总部, 与此同时, 险资以组团的形式来接盘身处其中的鼎好DH3。
世邦魏理仕分析师指出, 为什么是现在呢? 以前卖方咬死价格, 现在定价松动了。当前房价和租金的比值达到了历史极值, 底价开始出现。对于现金流充裕的互联网巨头, 对于AI独角兽, 对于央国企来说, 与其每个月付高昂且不确定的租金, 不如趁着价格便宜直接买楼。
而从上半年的大宗买家名单来看，内资超越外资成为绝对主导。
成交占比中, 上海的内资占比高达百分之九十三, 而北京的情况是, 险资（接近百分之二十）、产业资本、自用企业这三者形成了一种各占一部分, 呈三分天下的态势。
外资撤出，内资接棒，背后藏着两只推手：
一方面, 价格锚有了回到原来状态的情况。在买卖双方历经多年抗争、较量之后, 最终在那个所谓的“底部范围”的地方, 达成了交易。
其一, 是促使基础设施REITs的退出形成闭环。其二, 往日情形是购买楼子相对轻松些然而卖楼却是艰难的。其三, 当某次实现买入操作之后, 资金便会紧接着遭到锁定不得挪作他用。其四, 不过当下情况变化了, 伴随首批消费基础设施REITs于二级市场呈现出稳健态势, 以及保障性租赁住房、数据中心被纳入到试点范围, 一条清晰明确的“公开募集、投资运作、受托管理、顺利退出”闭环已然构建而成。
购买了楼的投资者, 若是将其运营得很好, 那么能够借助发行REITs来实现退出。这不但使得持有成本得以降低, 更为关键的是, 其把投资者的心态给改变了, 由过去那种坐等涨价转变为价值分红。
此亦近时市场之于“拥有稳定现金流的优质标的”趋之若鹜的根源所在，巨头们所购者非为“砖头”, 乃是能产金蛋之母鸡, 的的确确如此。
不只买写字楼，数据中心成“黑马”
爆火的京沪大宗交易，更有意思的变化发生在资产类型上。
机构发布相关数据显示, 上海仍旧稳稳占据金融中心的位置, 其办公楼交易占比达到了高达50%的值, 陆家嘴以及前滩的虹吸效应依旧呈现出强劲的态势。
但在北京，大宗交易的主体已经发生了颠覆性变化。
过往三年间, 在北京大宗交易里面, 办公楼稳稳占据超过百分之五十；于二零二六年上半年, 此比例首次跌破百分之四十, 下降到百分之三十七；然而那以数据中心、高标仓库、零售作为代表的非办公类资产, 占比冲到了百分之二十一。
于此之中, 数据中心, 也就是 IDC, 成为了最为突出的黑马。在二季度的时候, 于房山有一处数据中心, 被一家上市公司给收购了。这家企业正在从硬件提供商朝着数据中心运营商进行战略方面的转型。这样的一宗交易, 使得上半年其他资产交易额占比攀升至高达 21%。
北京经开区存在高标仓库, 它具有稀缺性并且具备稳定的租金回报率, 所以成为了产业资本争抢的、备受青睐的对象。
此外, 因公募REITs发挥赋能作用, 商场的流动性显著增强, 物流园也如此, 在当前大宗交易里, 这成为一大引人注目的亮点。
以往是仅仅购买楼房, 而当下变为了什么都进行购买, 资本正从单一的办公楼, 起始朝着新质生产力的领域去投入资本。
490亿释放什么信号？
京沪大宗交易回归，是不是楼市要反转了？
实际上并不是这样的情况, 当下为止, 写字楼的空置率依旧处于高位悬浮状态, 租客给房东缴纳租金的时候, 房东是在用价格变动的幅度当做筹码去换取租客的量大, 大宗货物呈现出来的火热状态, 更多的是一种“结构性的机会”, 并不是全面蓬勃发展牛市的起始阶段。
比如说, 在2026年上半年期间, 京沪有着490亿成交额, 其中拼多多所购进的是国际金融中心具备的长期信用点, 智谱AI所购进的皆是中关村科创拥有着的今后的那部分, 而险资所购进获得的是核心地段上藉由跌价所呈现而来的安全边际范围。
一部分是处于关键位置、品优质高、运营能力强的那种被称作“新基础设施”的事物, 是被具备耐心特性的资本长时间持有。
另一边, 不可被忽视的, 是存量楼宇, 其缺乏产业支撑, 且产品老化, 面临的状况是长期的流动性枯竭。
对普通投资者来讲, 核心城市当中的不动产, 依旧是中国经济极具韧性的压舱石。
机构作出这样的预测, 在2026年下半年的时候, 内资的增值逻辑会变得愈发明晰, 处于央国企、头部民企融资成本比较低的状况下, 内资资本说不定还会持续进行增持。
