加拿大经济出现衰退状况, 其房价大幅下跌百分之二十！澳洲会不会照着这样的情况再次发生? 对三个使房产崩盘的条件逐个进行检验！存在两个看似完全相同的国家, 然而它们的命运全然是不一样滴【澳房策440】。
加拿大, 正式踏入经济衰退阶段, 房价自最高点急剧暴跌约20%, 多伦多的公寓市场近乎处于冰封状态, 失业率曾一度急速飙升至7.1%, 人口也在接连减少, 呈现连续三个季度的负增长态势, 自1951年以来从未出现过这种情况。而加拿大在诸多方面与澳洲近乎完全相同, 它是英联邦国家, 是移民大国。是资源出口国, 疫情之后房价一路迅猛暴涨。有一个问题许多人长久以来一直想问, 然而却不敢正视, 澳洲会不会成为下一个加拿大呢? 我耗费两周时间将两个国家的数据放置在一起进行了一场完整的对照比较。结果发觉, 事情远比想象的要复杂得多。
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加拿大怎么崩的
先瞧瞧经济情况, 加拿大统计局于5月29号予以确认, 该国GDP连续两个季度呈现负增长, 这已然铁板钉钉地表明出现了技术性衰退, 这可是自2020年疫情之后的首次。其中, Q1年GDP年化萎缩幅度为0.1%, 上一季度被下修至-1%, 且在最近四个季度里有三个季度, GDP处于收缩状态。简单来讲就是, 单从数据表面看加拿大似乎已陷入困境, 但实际上它仍尚存一丝生机。
究竟是如何弄成这般状况的? 特朗普所施加的关税降临下来了——钢的关税为百分之五十、铝的关税是百分之五十、铜的关税亦有所提升, 木材关税同样加征了。企业的资本投资持续五个季度都出现了下降的态势, 出口预期径直被削减了一半。然而在四月单月国内生产总值却反弹了百分之零点四, 央行行长开始强硬起来, 表示这还算不上是真正的衰退现象。可是在二零二五年一整年, 加拿大国内生产总值的增速仅仅只有百分之一点七, 自疫情发生以来这是最为缓慢的。该怎么去讲, 病人声称自己并无大碍, 可是当体检报告出来查看时, 却发现浑身都是病症。
澳洲的情况如何呢。一季度国内生产总值增长百分之零点三, 连续十八个季度实现正增长。这数字看似漂亮, 实则水分较大, 完全依赖数据中心那一批大项目支撑, 若拿掉那些大单子, 澳洲经济增长便近乎为零。汇丰银行的经济学家表示二季度存在萎缩的可能性。整体国内生产总值处于上涨态势, 然而人均国内生产总值经核算实际上在缩减, 总量正增长也难以抵挡人口增长更快的趋势。虽尚未衰退, 但距离悬崖越来越近了。
再瞧瞧失业状况。加拿大的失业率曾最高攀升至7.1%, 到5月份时降至6.6%。看上去是有所好转了——5月新增了将近9万个工作岗位, 这是一年半时间内最为强劲的情况。然而可别被这一个月的数字给误导了。年初的前两个月, 加拿大一下子失去了将近11万个工作岗位, 从全年整体算下来净减少了大约2万4个。更为关键的是结构方面: 青年失业率为13.4%, 其中长期失业所占比例为22.5%, 已然远远超过了17.1%的长期平均数值。所以讲这一代年轻人, 作为买房的主要力量, 根本就是不存在的。
澳洲的情况如何呢? 其失业率为4.5%, 处于四年多以来的最高水平, 在4月当月就业岗位减少了18,600个。RBA预计失业率有可能上升至4.6%。当下4.5%的失业率与加拿大相比还算可以吗? 然而很多人并不清楚, 加拿大当初也是从4%多开始逐步攀升的, 最终一路升至7.1%。
接下来聊房价, 加拿大全国房价大盘自2022年高点至今下跌了大概20%, 基准价由高峰时的84万加元降至66万7, 然而5月出现了一个信号, 全国均价为70万2, 同比增长1.5%, 这是23个月以来首次突破70万, 这表明加拿大的整体房产市场正处筑底阶段, 重灾区是多伦多, 大多伦多地区（GTA）基准价同比下跌6.7%, 公寓跌幅超过9%, 有意思的是蒙特利尔房价还在上涨, 加拿大并非所有城市房价都在下跌。
澳洲的情况如何呢？在2025年的时候, 其涨幅达到了8.6%, 平均房价增加的幅度将近7万, 然而到了2026年, 其增速已然开始呈现出明显下降的态势, 在5月的时候, 全国房价指数环比处于持平状态, 这是一年以来最为疲软的表现, 珀斯年度涨幅达到26%, 创下新高, 悉尼距离高点下跌了2.1%, 墨尔本下跌了2.9%, 珀斯跟墨尔本的涨幅差距为24个百分点, 创造了纪录, 跟加拿大的情况一样, 关键之处并非全国均价, 而是你的房子所在的是哪个城市。
就经济、失业、房价这三个维度已阐述完毕, 你或许会认为两个国家真的存在一定相似之处。然而, 接下来即将说起的公寓崩盘情况, 才是加拿大真正堪称惨烈的部分, 这与曾经的澳洲较为相像。
加拿大公寓崩盘
加拿大多伦多2025年时期所售新公寓数量总计仅为1,599套, 此数量为自1991年起始记录以来处于最低水平, 相比过去10年的平均售卖数量减少幅度超过九成以上, 其开工建设数量在三年时间内暴跌了88%, 目前开工量仅剩下3,272套, 有28个相关项目遭到取消, 致使7,243套公寓数量蒸发掉, 那些处在高点时花费100万加元购买预售公寓的投资者, 当前这些公寓的市场价值为70万加元, 意味着一套公寓就亏损了30万加元, 这无疑呈现出妥妥的公寓市场衰退局面。
交易量是呈现出下跌态势的, 此情形还致使开工量出现了暴跌, 跌幅达88%, 这就意味着在2029年往后几乎不会再有新公寓交付了。崩盘这一状况正在造就未来的供应短缺情况, 历史总是会不断重复的, 这个故事与2014年到2016年悉尼和墨尔本炒楼花的那一波极为相似。
将目光回转去看澳洲, 情形完全是相反的状态, 并非处于过剩的情况, 而是存在严重的短缺现象, 结构性缺口超过了20万套, 原本预计的120万套建设目标将会短缺26万套, 其空置率大概为1%, 其中珀斯地区仅为0.7%, 加拿大的租金连续下跌了20个月, 跌幅达到了4.7%, 而澳洲的租金却仍在上涨, 涨幅为+5.7%, 一边是剩余过多而卖不出去, 另一边则是怎样都建设不足, 这就是两国之间最为根本的区别所在。
存在房贷还款方面的问题, 加拿大有60%的房贷, 会于2025年至2026年到期进行续签, 六成的人需要在大致相同的时间窗口内重新签订贷款合同, 疫情期间锁定的利率为1.4%至2%, 续签后跳转至4%, 月供平均上涨了20%至24%, 每月需多掏出600多加元, 很多人在买房时根本未曾想过利率会回升到这个水平, 贷款续签之日便是算总账之时, 大约180万套房贷会在未来一年内到期, 这个数字差不多等同于整个墨尔本所有住宅的数量。
身处澳洲这里, 按揭压力正以较快速度攀升, 有 26.8%的房贷持有者处于高风险状况。要是加息至 4.60%, 那么高风险比例会升至 30.9%, 近乎 167 万人, 达 15 年来最高值。然而机制全然不同, 澳洲以浮动利率为主, 一旦利率变动你即刻就能感觉到, 这种痛感是缓缓而来的, 你有时间去调整支出、提前偿还贷款、或者与银行协商。加拿大以五年固定利率为主, 续期当日月供会陡然剧增 600 块, 是一次性的冲击, 不存在缓冲。哪个更好呢? 都不好。然至少澳洲不会现这般情状, 即一百八十万人于同一时间窗口内集体遭受开刀之苦。
最具趣味的最后一个维度是移民, 加拿大人口连续三个季度呈减少态势, 其中第一个季度减少了55000人, 临时居民数量从峰值315万降至256万, 留学生签证减少了49%, 租金连续20个月下跌, 多伦多空置率首次达到3%, 总理Carney自己都承认GDP疲软与削减移民直接相关联, 开门时基础设施无法承受, 关门时经济无法承受, 这便是“移民依赖症”所带来的代价。
澳洲的情况是怎样的? 那可是有着极大的差异。其年度人口增长超过了41万, 净海外移民也就是NOM大约为30万。澳洲宣称要减少移民数量, 然而NOM的预测却反倒从26万上调至了29万5。学生签证的上限被提高到了295,000。加拿大是说减少就立马减少了。澳洲虽说要减, 可结果却是把目标往上调了3万5。这是为什么? 是因为加拿大的那种情况所带来的教训就明明白白地摆在那里——关闭了移民大门之后GDP紧接着就出现了萎缩。澳洲不会去犯这样的错误, 至少在当前的阶段是不会的。
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澳洲的变量
六个维度对比完了，但澳洲有几个变量加拿大根本不存在。
方向在利率竟是完全相反的, 这可是去透彻理解全盘对比的最为重要的关键所在。加拿大对应的央行指那Bank of Canada, 其利率处于2.25%的水平, 连续足足5次都处于不动的状态, 并且表现出偏向于进行降息的态势。那RBA又是怎样的情况呢? 在2026年的时候有加了三次的操作, 分别是在2月、3月以及5月这几个月份, 利率从3.85%开始一路向上推进到4.35%, 如此这般完全是将2025年所呈现的降息趋势给彻底逆转过来了。其中的原因是非常直接明了的, 那就是通胀的情况根本就没有降下来, 4月的CPI尚且还有4.2%这样的程度, 3月的时候一度甚至达到了4.6%。中东所爆发的战争使得油价攀升到Brent每桶126美元的价位, 能源成本进而传导到了你所需要支付的电费以及油费之上。6月16日, RBA保持4.35%不变, Bullock行长清晰表示, “若有必要再度加息, 我们依旧会实施加息举措”。
四大银行之间吵得那叫一个不可开交, CBA、NAB、ANZ觉得8月要降息, 而Westpac预测还要再多加上两次直至4.85%。同样是贷款100万澳元, 在加拿大每个月的月供大概是5,000, 在澳洲则要6,400。一年下来相差将近17,000。澳洲的借款人正承受着比加拿大高很多的月供压力。要是Westpac的预测没错, 澳洲的按揭压力将会飙升到15年来的最高水平。
住房供应这个层面就愈发关键了, 要是你仅记住这段节目的一项数据, 那就记住这组——加拿大公寓呈现过剩态势达2万多套, 澳洲住房处于短缺情形超20万套。国家住房供应与可负担性委员会, 也就是NHSAC在2026年所撰写的报告明晰表明, 120万套住房协议目标预计短缺约莫26万套, 未来5年还会再度扩充将近8万套。KPMG预测称新供应低于目标大概30%。审批较同比上涨了10.2%, 然而审批至完工需历经12到18个月, 建造高密度项目根本无法盈利, 缘由是成本过高。建不出房子, 因而没什么房子能空出来用于出租。那空置率1%, 其意思是每100套出租房屋当中仅有1套处于空着的状态。在供不应求的市场里面, 价格存在着底线, 这就是澳洲的护城河。
这一项移民, 之前已然讲述了数字, 此处阐述逻辑。永久移民上限, 连续第三年为185,000, 其中70%给予技术移民。临时移民, 被禁止购买二手房, 这项规定, 延期至2029年6月。澳洲政府, 十分明晰移民乃是支撑经济与房市的根本动力。嘴上所言与手上所做有所不同, 因澳洲察觉了加拿大的情况，故而不敢真正关闭。
到底有多像
加拿大, 还有澳洲, 在表面层面上实在是太过相像了, 它们属于英联邦, 是移民大国, 也是资源出口国, 而且在疫情之后房价出现了暴涨的情况。今年呢, 又多了一个共同的变量, 那就是中东战争。美国以及以色列针对伊朗的军事行动直接促使全球油价升高了。加拿大身为石油出口国, 按道理来讲应该从中受益, 但是关税以及需求的塌方把这些好处给全部消解掉了。澳洲依靠铁矿以及液化天然气, 能源价格上涨直接使得通胀上升了, 这便迫使澳大利亚储备银行继续进行加息。同一场战争, 却将两个国家的央行推向了完全相反的方向。
但往深入去看, 经济引擎全然不一样, 加拿大的房市依靠公寓投资者以及移民潮, 而这二者都已熄火, 澳洲的房市依靠独立屋的结构性短缺与持续移民, 这二者仍在运转。
存在一项, 近乎全然相同, 为房价可负担性。悉尼于Demographia全球排名中位居第二, 仅次于香港, 中位数达至14倍。按揭还款占收入约为46%, 远超30%的压力界限。全国房价收入比约为8倍有余。此一项与加拿大不相上下。两国的年轻人皆无法购置房产, 这种痛感是相同的。故而倘若仅依据可负担性来判定“澳洲是否会崩溃”, 你会得出一个错误的答案, 因为可负担性仅是压力表, 并非触发器。真正的触发器, 是这几个。
1.接近危险区的是按揭压力, Canstar的数据显示, 四大银行中有大约13%的房贷客户就连缓冲金都不存在了, 倘若再进行一次加息, 那么就无法按时还款了。
2.悉尼处于下跌状态, 墨尔本同样在下跌。悉尼当下的房价自高点已然下跌了负百分之二点一 , 墨尔本下跌了负百分之二点九。百分之二到百分之三听起来数量不大, 然而加拿大全国性的暴跌却是从多伦多和温哥华这两大城市率先起始的, 最初也就是这般幅度, 而后便无法遏止。需要密切留意的是——这种下跌态势是否会扩散至布里斯班（Brisbane）或者阿德莱德（Adelaide）。要是那两个城市也出现转向, 整个“供不应求支撑住价格”的情形就有可能被动摇了。但是我个人的判定是布里斯班, 珀斯, 或许略微有所调整, 这种调整极有可能跟几年前的那次并无二致, 仅仅是涨价的速率变缓罢了, 房屋都不见得会降价。此外澳洲人均衰退已然是事实。这一点跟加拿大是相同的。
还存在着一种尾部风险, 即移民政策出现反转, 加拿大在不到两年的时间里, 从大开国门转变为关门, 其速度之快, 快到让所有人都来不及作出反应, 如果澳大利亚的失业情况持续攀升, 住房危机不断恶化, 媒体开始引导舆论方向, 民众的意愿转向反移民, 那么同样的情况并非没有可能发生, 目前来看概率较低。NOM的预测是上调而非下调, 但这属于那种概率低, 然而一旦发生后果就会极其严重的尾部事件, 加拿大已经凭借自身经历展示了“关了门之后的GDP会呈现出何种状况”。
会不会崩盘
一句话核心判断是, 在基准情景里, 澳洲不会出现那种如同加拿大式的百分之二十全面暴跌的情况。
不过可能性并非是零, 这般级别的崩盘得要三个条件同时达成, 其一, 失业率飙升至7%以上, 当下是4.5%, 存在着较大差距, 其二, RBA持续大幅加息至4.85%甚至更高, Westpac认为有这种可能, 其他三大行却不同意, 其三, 住房供应短缺陡然逆转, 除非一夜之间凭空涌现出20万套房子, 三个同时出现的概率很低, 然而各自单独来看都有部分可能实现。
持续呈现冰火两重天的情况则更为可能, 悉尼、墨尔本持续出现小幅下跌或者处于横盘状态, 布里斯班、珀斯从高速增长状态向着温和增长状态放缓, 全国大盘呈现低个位数增长或者持平态势。CBA最新预测已经自年初的+5%下调了两次, 目前所做出的预测是今年澳洲房价大盘处于持平态势。KPMG相对比较乐观, 做出了独立屋+7.�%的预测。CBA称房价没有变动, KPMG的预测是将近8%, 这便是当下存在不确定性市场的缩影。两种预测来自两个大机构, 每个机构都有着一屋子分析师, 结论之间相差了8个百分点。预测机构自己都拿不准，你我就更不能拍脑袋了。
投资者怎么做
加拿大经济出现崩盘状况, 房产市场也呈现崩盘态势, 这是多个因素同时朝着恶化方向发展后所导致的结果, 这些因素涵盖了移民急刹车这一情况, 还有经济衰退现象, 以及公寓存在过剩问题, 更有按揭续期带来的冲击。澳洲当下并没有任何一项因素达到加拿大那种程度。然而这并不意味着就完全可以不用去理会。
盯住几个预警信号, 失业率破5%后继续上升, RBA持续加息, 拍卖清盘率持续低于50%, 空置率升至2%以上, 悉尼墨尔本的跌幅蔓延至布里斯班或珀斯, 那两个城市也开始下跌时真要小心了, 还有负扣税和资本利得税改革落地后的市场反应。
于投资策略层面而言, 需避开公寓以及高密度产品, 转而寻觅具有稀缺性的产品。要去关注存在供不应求态势的市场, 珀斯的空置率为0.7%, 布里斯班的空置率是0.9%, 而此类市场是具备供应支撑的。对于悉尼与墨尔本的公寓则务必要格外谨慎小心。要将现金流以及本金安全置于首位, 因为利率有可能会更高, 亦有可能在高位持续更为长久的时间, 所以你的投资组合必须在最坏的情形之下也能够撑住方可算得上是健康的。另外还有一点: 切莫拿一个国家的数据去套用到另一个国家的结论上, 毕竟供需基本面是全然不同的。每一回, 当有人对你讲“澳洲也会跟加拿大呈现相同状况”, 你便向其提一个问题, 那便是: 这俩个国家的供需基本面是一样的情形吗?
已经在筑底的, 是加拿大房价大盘, 市场具备自我修复之能力。澳洲尚未抵达那般地步。只要移民持续不断且供应处于不足状态, 房市便存在底线。
我感觉经济学家的预测缺乏准确性, 原因在于他们尽管对数据有着较强的分析能力, 然而却疏忽了人的因素, 人存在恐慌情绪, 会盲目跟从他人行为, 还会在他人表现出恐惧时做出非理性的抉择, 买房这件事有50%取决于地点, 即你所购置的房子处于哪座城市, 属于何种类型, 以怎样的结构持有, 这些才是决定最终结果的变量。
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