南方财经记者郭莎 广州报道
2月25日19时左右，被备受瞩瞩的马场地块，经历了7家企业参与，历经243轮的激烈竞价，持续了近9个小时，最终以总价236亿元成交，被越秀集团的全资子公司广州越诚达有限公司收入囊中，溢价率达到了26.6%时，由于超10万人同时在线，拍卖系统一度出现宕机情况。
“开门红”于马年诞生在天河的地块，并非是偶然的。多家房企去竞逐马场地块，他们所看中的恰恰是该地块所属城区天河那独一无二的区域价值。近年来，有着包括南方面粉厂、绢麻厂等等在内的天河北地块，屡屡去刷新楼面单价的纪录，这清晰地印证了广州主城价值在朝着加速回归的方向发展，以及城市空间布局在历经持续优化程序的宏观趋势。
截至今年，天河区的土地价值，正以一种加速的态势，传导进入以高科技产业为主导的发展层面。在今年2月26号这个特定日期，天河区举办了一场高质量发展大会，会上，天河区向外界展示了一张关于未来的城市规划蓝图，同时，推介了今年着重打造的三大功能平台，并且，会依托这些功能平台来引入各类项目。从马场这个特定地点，一直延伸到中轴线，天河区即将迎来多个重磅商业体落地并实现升级。“我们以一种呼吁的姿态，向广大科技企业以及顶尖人才发出倡议，希望他们能够看准当前的发展趋势，尽快回归到处于资源核心地位的区域，只有这样，才可以获得具备更高确定性的发展保障。”天河中央商务区管理委员会党组书记戴维，如是提及道。
广州市高质量发展大会上，天河区委书记谭明鹤透露，马场项目会于今年一季度开工，据南方日报所报，项目成熟时节，预估每年能够贡献约346亿元GDP、新增45亿元税收、造就6万个就业岗位。
依据南方 + 所传出的消息表明，3月2日的时候，越秀集团举办了马场项目的签约活动，活动内容是与希尔顿旗下的华尔道夫酒店以及华联SKP百货展开相关事务。有知晓内情的人士对外透露，SKP在今日，也就是3月2日进行了签约，而华尔道夫酒店的签约预计还是需要再等待一段时间。
主城价值加速回归
马场片区所处位置在广州市天河区的核心地段，其北面一直延伸至黄埔大道，南面则抵达花城大道，东面靠着华南快速干线，西面与马场路相连，它处于珠江新城、琶洲CBD、广州国际金融城所形成的几何中心地带，是实现广州中央活力区空间缝合以及功能升级的战略支撑点，具备这样的重要地位。
出让公告呈现出相关信息，马场地块有着起始价，价格为186.44亿元，名义起拍楼面价是3.29万每平方米。它的总用地面积大约为19.45万平方米，出让宗地面积是17.4万平方米，计容总建面为56.7万平方米，包含了二类居住、商业、中小学等多种用地性质。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从地段方面来看，那里的马场地块处在珠江新城东区的位置，有着珠江新城最后一块“宝地”这样的称呼，它能够被说成是这么多年以来，广州所出让的地块当中，地段最居于核心地位的，体量是最大的，并且业态也是最为丰富多样的地块。
所以，在其出让工作被提上日程之后，它的每一动每一静都受到了极大关注，竞拍当日更是引来了越秀、保利等好多家开发商参与竞争，这宗地块的成交成为了广州总价排第二的项目，住宅楼面价刷新了新的高度，突破了8万元每平方米，成功占据了广州楼面价的首位那儿。
诞生于天河的马年地块的“开门红”，并非偶然。此前，天河区有南方面粉厂地块，还有绢麻厂地块等，这些地块屡创楼面单价新高，彰显出广州主城价值持续回归的趋势，也彰显出整体空间布局加速优化的趋势。
多家实力房企竞相追逐的背后，是对天河区区域价值的长远看好。
在2025年的时候，天河交出了一份亮眼的发展答卷，其地区生产总值登上了越过7000亿元的台阶，并且连续19年稳稳地位居全市第一名，凭借一区的力量贡献了全市将近22％的经济总量，还有多项核心经济指标处在全市前列。在这里，集聚了全市70%的持有牌照的金融机构，以及1/3的会计师事务所，还有1/3的律师事务所，以及70%的人力资源机构，它是粤港澳大湾区顶级的资本、人才以及信息枢纽。
有克而瑞数据表明，在2025年，天河区所在的广州范围内共有11个区，而天河区在此之中是唯一达成商品住宅量价齐升这一状况的区域，它的成交面积达到了61.8万平方米，并且，同比增长超过了30%，其均价为8.1万元每平方米，同比增长是6%，此外，一手住宅成交金额为496亿元，占全市总量的五分之一。
这表明，天河的高端购买力呈现出强劲的增长态势。而且，马场地块处在这一具有极高价值的区域的核心地方。并且，它的出让精确地契合了市场针对极致稀缺地段以及顶级产品的需求。
上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，当下的市场环境之中，资金正朝着一线城市加速聚集，朝着核心地段加速聚集，朝着稀缺资源加速聚集。总价高达236亿元，溢价率为26.6%，这乃是开发商依据对广州宏观经济，以及人口流入情况，还有购买力以及政策环境进行综合研判之后，所做出的积极且乐观的市场预期。未来该项目会与周边的地标建筑形成联动，会与高端商业形成联动，一同提高区域整体价值。
空间之变引领产业升级
土地出让背后更为关键的是，地块定位的重新塑造，空间格局的进一步优化，以及产业体系的精确导入，以此达成土地价值的最大程度释放。依据最新规划，马场的总体定位为“人民文体新客厅、国际商都消费地”，构建起“北商、南办、西文、东居”的功能布局框架。
中央公园会开展地上地下一体化的开发工作，去打造多维联通的中央绿轴，留存瞭望塔、记分牌等马场历史记忆的构件，并且嵌入体育、文化等供市民共享的设施。地块北侧会把生态花园办公以及高端商务总部当作载体，引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化的消费链，来集聚高端商业资源。
在天河而言，马场的开发会显著提升珠江新城东区的产业密度，有可能扭转珠江新城商圈商业资源“西强东弱”此种现状。另外，马场片区是衔接珠江新城与广州国际金融城、琶洲片区的要紧纽带。这片区域的更新改造能够助力强化广州三大黄金片区的空间联系，促使形成功能互补、协同发展的城市中央活力区。
在空间方面的优化重构，直接给产业升级留出了足以用于承载的那块空间。马场地块建造完成之后，将会释放出很多高质量产业发展所需的这一空间，进而能够进一步去提升天河对于创新人才以及高端产业的那种吸引力量。
紧接着，马场地块会构建前沿科技跟专业服务双轮驱动的“3+2+X”高端服务产业体系，其以数字技术应用、数字金融以及创新型专业服务作为主导，而这也跟天河打造金融城新增长极、发展“人工智能+”产业的部署保持同频共振。
实际上，这般“空间之变”于天河整个区域在加快全面展开，广州国际金融城那178万平方米的金融方城正式实现开园，天河智慧城核心区域内的小鹏科技园建造完成并投入使用，广棠科创城收纳储备土地1043亩，拆除25万平方米的建筑物，此乃全区近十年以来规模最大的收储项目，与此同时，全区13个城中村的改造在加速进行，正为城市让出极大的土地供应。
在区高质量发展大会上，天河区住建园林局局长黄新锋表示，天河区今年全力攻坚，推动环五山创新策源区城中村改造拿到突破性进展，推动广州国际金融城城中村改造拿到突破性进展，推动天河智慧城核心区城中村改造拿到突破性进展，推动天河智谷片区城中村改造拿到突破性进展，全年完成城市更新固定资产投资超过350亿元，借由这些进一步为产业发展留足空间载体。
在2月26日举办的天河区高质量发展大会上,有着一系列空间布局与产业升级的顶层设计浮出水面，天河区展示了一张未来的城市规划图，推介了今年重点打造的三大功能平台，分别是广州国际金融城、广棠科创城和广东奥林匹克体育城，它们共同构成天河“CBD+CTD双核引领”的空间格局。
依据天河中央商务区管理委员会党组书记戴维所讲，到2026年的时候，就天河中央商务区而言，会围绕着金融城、珠江新城、广棠科创城、广东奥林匹克体育城等这些板块，去招引百亿级别的项目三至五个，投资金额会超过五百亿元，五百强项目会有十个，引进的项目会超过三百个。
自马场朝着中轴线的方向，天河马上就要迎来好多重要的商业体落地并实现升级。“我们向广大的科技企业以及顶尖人才发出呼吁，要认清趋势，赶快回归到资源核心区域，从而取得更具确定性的发展保障。”戴维讲道。
从万亿商圈呈现出万商云集的状况，到人形机器人拥有布局全链条的量产基地；从广州国际金融城有资本活水去浇灌实体沃土，到高端服务凭借算法用来重新定义制造；天河，正凭借“工商并举”的方式去重构产业版图，依靠“两业融合”来激活新质生产力，带着“大区挑大梁”的担当去探路。
在天河区高质量发展大会举行的相同那天，谭明鹤于2026年广州“新春第一会”里表明，在今年一季度的时候，要促使包含小鹏机器人全链条量产基地在内的30个项目，尽快实现开工。今年期间，天河会把焦点聚集于“12126”现代化产业体系，进行招大引强的行动，在全年之内，会新引进优质产业项目300个，500强企业项目10个，百亿级项目3至5个。
