2026年开年，上海楼市迎来新一轮楼市新政。
2月25日，上海市住房城乡建设管理委印发了个通知，市房屋管理局也印发了个通知，市财政局同样印发了个通知，市税务局也印发了个通知，市公积金管理中心也印发了个通知，这五个部门联合起来印发了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，也就是那个被简称为“新七条”的通知，并且从2026年2月26日的时候开始施行。这次新的政策涉及到限购政策调减这一项内容，还涉及公积金政策优化这一项内容，另外还涉及完善个人住房房产税政策这一项内容。
严跃进，上海易居房地产研究院副院长指出，今年前两月，房地产市场总体呈现向好态势，在此背景之下，此类具有增量性质的政策，将会发挥出积极的效应，进而能够进一步促使房地产市场朝着平稳且健康的方向发展。
调减住房限购政策，满足多样化住房需求
新政作出明确规定，要调减非沪籍居民购房所缴纳社保的年限。对于非本市户籍居民家庭或者成年单身人士，当他们购买外环内住房时，购房所需缴纳社会保险的年限，以及个人所得税的年限，从当前的“满3年及以上”，调减成为“满1年及以上”。
严跃进表明，这十足证明非沪籍家庭于上海购房的门槛进一步有所降低，抑或是等待所产生的成本在降低下去，在非沪籍家庭达成1年社保的情形之下，政策之前时仅仅能够认购外环以外的住房，然而当下却扩展而至全市范围了。
与此同时，基于职住平衡、住房改善这类需求，此次“新七条”清晰表明，符合相应条件的非沪籍居民家庭能够额外增购1套住房。对于在本市缴纳社会保险或者达到个人所得税满3年以及以上的非本市户籍居民家庭或者成年单身人士而言，在施行现有的住房限购政策的基础之上，可以在外环以内增购1套住房。
像这样进行计算，针对于那种社保缴纳已满3年的不是上海户籍的家庭，在上海外环以内的区域，他们是能够认购两套房产的。
上海中原地产的分析师卢文曦指出，当下中高端改善需求较为显著，特别是新房，极其注重地段方面，政策精准地释放出那些买家的需求。其次，对于社保满3年的非户籍家庭或者单身人士而言，可以在外环内增加购买1套住房。多一张房票给予买家更多灵活的操作空间。
再者，新政清晰表明，符合相应条件的持有《上海市居住证》的群体，能够在上海市进行住房购买行为。对于持有《上海市居住证》达到5年以及5年以上的非沪籍居民家庭或者成年单身人士而言，在本市限购1套住房，并且不需要提供缴纳社保或者个税证明。
有人提到严跃进，在政策调整以前，针对那些从事城市基础服务的人员，或者企业总部设立在外地的人员，他们有可能因为没有在上海缴纳社保，从而没有购房资格。这次的“新七条”是基于支持此类在上海稳定居住群体购房需求的导向，允许持有满五年的居住证就具备购房资格。也就是说，以往限购政策主要看社保缴纳的年限可现在新政也能够和居住证年限相挂钩。
优化住房公积金贷款政策
在此强调，新政于优化住房公积金贷款政策，从而支持宜居安居需求这一范畴内，明确作出提高最高贷款额度的规定。具体而言，针对家庭购买首套住房的情况，公积金贷款最高额度上限由原本的160万元提升至240万元。
业内人士表明，提升公积金贷款额度，会享有更低的贷款利率，还能够减轻首付款压力。此次上海“新七条”把贷款最高额度从160万提升至240万，购房者最终的公积金贷款额度，得依据其公积金账户余额等情形来确定。要是叠加多子女家庭以及购买绿色建筑最高贷款的上浮政策，新政落地后上海公积金个人贷款最高额度能够达到324万元。
另外，新政清晰表明上海公积金贷款的条件有了更深层次的放宽，也就是切实落实“认房不认贷”。在新政实施以前，要是公积金贷款的次数达到了两次，那么后续再购房的时候就不予给予办理公积金贷款。新政施行之后，只要是没有住房或者仅仅只有一套住房，并且公积金已经结清了，那么就能够继续享有公积金贷款的权利。这就致使更多的住房置换家庭能够收获公积金贷款的相应支持，进而推动改善型住房需求的释放。
新政明确扩大了多子女家庭购房支持范围，公积金贷款支持政策适用范围从购买的首套住房拓展到了购买第二套住房，也就是说对于多子女家庭购买第二套住房这件事，其最高贷款额度是在本市最高贷款额度的基础之上上浮20%。
完善个人住房房产税政策
新政做出了这样的提议，即要去支持居民进行置换从而满足改善需求，《通知》作出了规定，从 2026 年 1 月 1 日开始，对于本市户籍居民家庭里子女成年以后，所购买的住房属于成年子女家庭唯一住房的情况，暂时免除征收个人住房房产税。就是说对于购房人在未成年的时候（或者在本市个人住房财产税开试点之前），就已经和父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购买或者置换住房之后，该住房依然属于成年子女家庭唯一住房的（除去上述共同拥有住房之外），暂时免除征收个人住房房产税。
购房人家庭的住房情形出现了变化，若符合上述所提及的条件，那么就能够向应税住房所处地方的税务机关再去办理个人住房房产税纳税信息的申报、认定，自税务机关实施重新认定的次月开始进行纳税的调整，并且还要退还所属期在2026年1月1日往后多缴纳的那些税款。
严跃进表明，这次的新政对房产税的免征口径做出了微调，在新政实施以前，针对沪籍家庭子女来讲，他们成年之后首次去购置住房是不会征收房产税的，然而在置换阶段就会涉及到这个税种，新政实施之后，要是置换之后属于唯一住房的话，那么也是不会征收房产税的，这展现出了对改善型住房需求的支持。
卢文曦表达，上海楼市制定的政策精准无误，能够将合理的购房需求给释放出来。此次所推行政策的诚意程度是相当之高的，在限购这方面所设定的尺度基本上已经达到恰当位置，毕竟从实际操作层面来讲，1年的社保并非是高不可及的门槛。与此前的楼市政策进行叠加，政策所具备的效力将会持续不断、稳稳当当地释放出来。另外，这次政策在反应速度上很快，大家都对政策落地满怀期待，节后大家的这种期待便得以实现，这也对稳定市场预期有所帮助，能够使买家尽早去做置业规划。上海楼市在今年呈现出有着良好开端的情形，这与此前开展的动迁安置房票试点、国企收购二手房等诸多相关举措相配合，如此一来，在马年里楼市后续的走向会显得更为踏实，在成交量稳步进行释放的背后状况下，房价有希望能够尽快地走出底部阶段。
卢文曦觉得，上海房地产市场含有居住需求支撑以及全国资金资产配置这种双重优势。政策不断优化，正渐渐地把更多长期工作与长期生活在上海的人群归入合理购房通道。政策推进有序，落地较为平稳，有希望进一步巩固市场向好趋向，推动楼市加速达成平稳健康发展。身为一线城市的重要风向标，上海楼市拥有稳定表现，也会给全国市场添进更多信心。
