近日，引发热议的是中泰国际首席经济学家，同时也是中国经济学家论坛副理事长李迅雷，在公开演讲里讲的一番话，他说，说AI、IT产业增加值超过房地产就能替代它，这个逻辑完全不成立。
为何有那种“AI取代房地产成第一支柱”的说法呢？有部分专家觉得，2023年TMT行业营收达成41.4万亿元，不但超过房地产上下游38.0万亿元的规模。其产出拉动系数为3.06，也远远超过房地产的2.37。带动总产出数额达126.6万亿元，所以“高科技替代房地产”的说法兴起了。
然而，李迅雷运用了一个很是生动形象的比喻予以反驳，其说道，要是高科技、制造业被视作是人体的新陈代谢系统的话，那么房地产便是循环系统，二者是缺一不可的，单单凭借产值来进行衡量时，逻辑那是完全不被成立的，这可谓就跟说外卖订单超过了菜市场，便能够替代菜市场这样的一种说法一样荒谬至极。
房地产是不可替代性 与居民财富结构非常相关
在会议期间，李迅雷作出表示，称中国的经济倘若要实现转型，那么总是无可避免地要致力于发展先进制造业，还要去发展高科技。所以呢，按照他的看法，在国家所制定的产业政策当中，应该是不会由于去发展制造业，从而就忽视消费这一方面的。“然而当下似乎存在着一种舆论，而这是我不太予以认可的，其内容是说AI、IT，产业增加值现今已然超过房地产了，所以完全能够把房地产替代掉，我认为这样的逻辑是存在问题的。”。他又做了进一步的解释，他表示，要是高科技、制造业被看作是一个人体的新陈代谢系统的话，那么消费房地产实际上就是一个循环系统，我们国家在宏观层面，既着重强调了要大力发展高科技，还着重强调了要构建一个国内国际“双循环”相互促进的全新发展格局。
李迅雷表明，房地产与居民的财富结构存在关联，和银行的不良状况存在关联，跟地方政府的债务存在关联，它是在各个方面都存在关联，因而不能讲用高科技就能够替换房地产，房地产是无法绕开的过往难关。
明显能看出，从经济学家的观点里，房地产有着不可被替代的特性。首先，房地产直接和居民财富配置相联系，它作为家庭资产里重要的一部分，其稳定性能对消费信心以及社会财富安全产生影响，这是高科技产业难以去替代的民生根基，AI没办法处理居民刚性的居住需求。其次，房地产涉及到金融与债务的安全界限，它和银行信贷质量、地方政府债务风险密切相关，从而形成了那种“牵一发而动全身”的产业链条 。数据表明，房地产相关行业当中，每 1 单位产出，需要 2.37 单位的全行业配套予以支持，其涵盖建材、家电、装修等数十个领域，这样的系统性关联，是单一高科技产业所无法取代的。第三，在“双循环”格局里，房地产既是居住消费的核心场景，同时也是城镇化推进的重要支撑。就算 TMT 产业规模更为庞大，然而却无法解决 14 亿人的居住需求，更不能够替代房地产对于上下游的联动效应。
这一观点存在争议的误区之处在于，把“超越”跟“替代”等同起来，实际上，高科技正成为房地产的“升级引擎”，而不是“替代者”。
李迅雷所秉持的核心观点并非是对高科技予以否定，反倒着重突出“发展先进制造业跟稳房地产之间不存在矛盾”这一要点。实际上，AI产业的兴起属于经济转型进程中必然存在的结果，进而再表明房地产的稳定是经济转型得以实现的基础条件，也就是说，要是没有循环系统处于稳定的状态，那么新陈代谢这件事情根本就没办法展开。
“十五五” 定调：房地产走向高质量发展新轨道
11月以来，北京发布了“十五五”规划建议；天津发布了“十五五”规划建议；陕西发布了“十五五”规划建议；内蒙古发布了“十五五”规划建议；浙江发布了“十五五”规划建议等，而这也进一步印证了房地产位居核心之地的地位，并且它的发展方向清晰地展露出一种“不可被替代”的特性。
中央十五五规划建议里针对房地产所作的表述，给房地产行业的发展指出了方向，其中涵盖清理住房消费不合理限制，构建发展新模式，完善租购并举制度等，着重强调房地产与新型城镇化的关系，房地产需迈向高质量发展的新轨道 。
各省区市，在未来5年，针对房地产发展所做出的规划，大致是围绕着4个方向，其一为加快构建房地产发展新模式，其二是优化保障性住房供给，其三是建设安全舒适绿色智慧的好房子，其四是建立房屋全生命周期安全管理制度。比如，北京着重于完善那种“市场 + 保障”的住房供应体系，还要完善租购并举的住房制度，并且着重于增加改善性住房供给；浙江把房地产归入“高水平建设现代化人民城市”的顶层框架之中，追求达成“好房子、好小区、好社区、好城区”这样的目标；天津将房地产发展新模式与“高质量城市更新”紧密地绑定在一起，还专门进行部署“盘活存量资源资产”这件事；福建鼓励“老旧住房自主更新、原拆原建”这类情况。
未来的房地产情形，是要和科技深度融合从而实现高质量发展；高科技本来具有的价值之所在，是能够让房地产变得无比高效，并且更加贴合民生需求，这两者是需要协同共生的状态。好比李迅雷曾经讲过这样的话：“改革是决然不能回避的情况，房地产是没法轻易绕过去的很关键的部分，然而这道关键部分并非是阻碍因素，可以说是必定要跨得很好的用于发展的基础石。”在科技给予助力以及政策进行引导的状况之下，房地产正处于告别规模扩张这个旧时代的进程，朝着与高科技共生的新周期不断迈进。
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