审核|李晓燕
12月23日，融创中国境外债务重组计划正式生效，约96亿美元现有债务全部被解除以及免除，它成了首家境外债基本“清零”的大型房企。加上此前完成的154亿元境内公开债券重组，融创的化债工作进入整体收官阶段。在房地产行业超1.2万亿元化债进程里，以融创为代表的部分大型房企率先上岸，不仅给行业风险化解供应了可复制的范式，更表明行业由高负债模式朝着高质量发展的转型跨出关键一步。
此刻，房地产行业债务风险处置已然步入规模化落地以及实质性突破的阶段。中指研究院给出的数据表明，截止到当下，有21家出险房企的债务重组、重整获得批准，化债的总体规模大概是1.2万亿元，极大程度地减轻了行业公开债务偿还的压力。在这场关系到行业命运的化债攻坚战里头，融创等房企能够突围并非是偶然的，其背后存在着方案创新、资产韧性以及股东担当的多重合力 。
率先突围的核心密码被融创们掌握，那就是方案创新。和之前单纯的债务展期不一样，在这一轮化债浪潮里，房企纷纷推出多种、多样、多元的创新工具，其中债转股成为了主流的选择。融创的化债方案具备很强的突破性，在境外债重组当中首次开启了“全额债权转股权”这种模式，这不但全面化解了上市公司层面的债务风险，还为债权人给予了股票升值的潜在收益机会。与此同时，融创创新性地引入了“股权结构稳定计划”，给主要股东提供了部分附带条件的受限股票，以此确保核心经营团队的稳定性，句号。针对境内公开债重组这一情况，融创将“现金要约收购”“债转股”）“以资抵债 ”以及 “留债展期”这 四种选项进行了组合，以此满足不同债权人的短期流动性需求，同时满足其长期收益预期。
碧桂园所推出之举，即“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”之综合解决方案，金科股份化债1470亿元重整案里面那种“AMC+地方国企+市场化资本”的纾困范式，都展现出方案创新具有的重要性。这些化债方案的底层逻辑在于，要去满足不同债权人的偏好，达成多方共赢之局面。历经较长时间的市场调整之后，房企推出的债务重组方案变得更为务实，会对公司长远发展进行全盘考量，如此一来这套方案便更容易得以通过。
重要基础之一是，融创们化债成功在于资产韧性强，所拥有的能盘活的资产，以及能正常经营的企业，乃是预判其化债成功的关键度量衡，融创持有1.24亿平方米土地储备的情况呢其中近七成处于一、二线核心城市，上海壹号院以及北京融创壹号院等高端项目成了“销售利器”，此背景下上海壹号院全年累计销售额超过220亿元且位居全国单盘销冠，核心城市中优质的资产有着较强抗风险能力以及资产安全边际因此，其结果就是让债权人愿意给企业提供修复机会 。
大股东的责任担当，乃是化债成功的重要催化剂，自救意识强，是房企度过困难的首要一步，而大股东的诚意，是关键所在。融创大股东，乃行业最早带头支持公司的企业家之一，不仅提供了4.5亿美元无息借款，还在境外债重组中，与债权人同等条件、同期转股，在境内公开债券展期方案中，提供个人无限连带责任担保。大股东从资金支持到风险共担的举措，为融创纾困化险提供了重要助力，也为其他房企提供了参照。
需要留意的是，债务重整仅仅是化解债务负担的首个步骤，房地产企业要是想完全处理流动性棘手状况，关键在于赶快恢复自身的“造血”本事有多大。这要求企业把化解债务与经营恢复相互融合，提高去化能力，多方面同步开展创造收益的活动；与此同时也需要多角度政策予以扶持，促使楼市能够尽快回归稳定状态。对于已经完成化解债务的房地产企业来讲，在摆脱负担后更需要重视产品力的提升以及现金流的管理，推动发展模式从规模的扩张转变为质量的晋升。
伴随大型房企债务重组相继收官，在规模超过1.2万亿元的化债进程当中，房地产行业的商业模式正从“高负债、高周转、高增长”转变为“稳经营、控风险、重品质”。融创们的率先实现突破，不但为行业风险化解给予了宝贵经验，还使市场瞧见了行业止跌回稳的希望。往后，随着更多房企达成化债，房地产市场会逐渐迈向更为健康的发展轨道。
