“十五五”规划任务全面下达，在此情况下，中国房地产行业正处于一个历史节点，这是新旧模式转换的节点 。有多位业内专家进行了预计，他们预计“十五五”时期房地产会有望走出企稳复苏的行情 。
中房报记者 许倩丨北京报道
决定中国房地产未来5年走向的总纲领，终于落定。
10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，此即以下简称的“建议”，和房地产有关相联系的内容在多个战略任务里出现了 。
提出来建议，要加大保障以及改善民生的力度，扎实去推进全体人民共同富裕 ，其中，“推动房地产高质量发展”被放置在此大框架之下，房地产的民生属性进一步得到强化，而在“十四五”规划当中，有关房地产的要求被放在新型城镇化框架之下，这也预示着，规模化扩张阶段已经结束，未来5年房地产行业将全面转向注重品质与安全的高质量阶段 。
针对此次建议而言，其指明了推动该房地产高质量发展的几大方向，其中包含加快构建房地产发展新模式这一方面，并且也涵盖保障住房供给的优化，还具体有因城施策去增加改善性住房供给，同时也有建设“好房子”的举措，建立房屋全生命周期安全管理制度等同样在其中。这是一个涉及全产业链的系统性升级，也是一个会包含全产品体系的系统性的升级。
于基本实现社会主义现代化进程里，“十五五”时期（2026～2030年）有着承前启后的关键地位被建议指出，实现社会主义现代化是个持续发展递进成阶梯状的历史进程，是个不断进步的过程，达成它需要持续奋力争先，需要不懈拼搏努力。
蓝图已然绘制完成，号角已然吹奏响起。伴随“十五五”规划任务面向全面的下达，中国房地产行业正站立于一个新旧模式进行转换的历史节点之上。多位处于业内的专家作出预计，“十五五”时期房地产有希望能够走出企稳复苏的行情句号。
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房地产六大任务
“十五五”规划建议中，有6处战略任务中都提及房地产。
其一，建议被提出，要大力去提振消费，当中，需完善促进消费的制度机制，要清理汽车、住房等方面消费的不合理的限制性措施，并且，“十四五”规划建议里的那个相关提法就是，促进住房消费能够健康发展 。
这表示，当下于住房消费范畴依旧存有不合理的限制性政策，急需清理，用以释放消费潜力。汽车以及住房乃是居民消费里价值最高的、产业链最长的、带动效应最广的两大领域，是消费“压舱石”，其稳定还有增长对整体消费大盘来讲至关重要。
“十五五”时期，预计核心城市，购房限制性政策，仍有优化空间，整体或延续，渐进式推进节奏。中指院方面如此认为 。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，此次“清理”不是简单地“减少限制性政策”，而是各地要系统梳理存量政策，重点破除四大领域障碍，一是城与乡之间存在资源流动限制，二是新房与二手房有联动壁垒，三是首套房与二套住房存在差异化约束，四是公积金跨区域使用有隐形门槛。
广开首席产业研究院院长连平提出建议，要在房产购置交易阶段加大财政补贴量强度，对于购置的首套房情形，下调交易环节各项主要税率标准，针对于二手房交易环节状况而言呢，降低增值税以及所得税税率数值，减少免征年限时长，像满2年免征增值税这种情况，2年这个时间可进一步缩短，再比如，构建房地产交易税收返回政策，在房产购置年限处于1年时间范围之内，设立与家庭装修、装潢等耐用消费品购置税收抵扣政策方式，以此来助力住房需求释放 。
其二，于“加大保障以及改善民生力度”这一战略任务里面，提出了“推动房地产高质量发展”，并且明确了制度建设、优化供给、提升品质等五个方向。
方正证券分析师王嵩持有这样的看法，“房地产高质量发展”的内涵当下正处在一个新的阶段，这个阶段是从传统的“大开发”模式转变而来的，转型后的新阶段以结构性机会作为核心。在这个新阶段里，存在着保障房产业链、存量运营以及改善性消费这三大领域，这三大领域在明确的政策规划以及真实需求驱动的情况下，呈现出了清晰的发展趋势，同时也具备了清晰的增长逻辑。
其三，于“加快完善要素市场化配置体制机制”这项任务里边，提出内容为“完善并购、破产、置换这些政策，盘活并且用好低效用地，还有闲置房产与存量基础设施” 。
第四，于“提高强农惠农富农政策效能”这项任务期间，给出了这样一些内容，即“节约集约利用农村集体经营性建设用地”，还有“依法盘活用好闲置土地和房屋”，以及“分类保障乡村发展用地”。
这表明，后续的5年，自中央至地方，由城市至农村，一系列针对低效用地、闲置房产以及存量基础设施的盘活工作会着重开展。并购、破产、置换，会成为盘活存量资产的关键政策工具。
第五，于“深入推进以人为本的新型城镇化”这一任务里，提出了“大力实施城市更新”，“十四五”规划建议里相关的提法是“实施城市更新行动”，从实施转变为大力实施，我国城市更新工作步入新的加速阶段。
第六，于“加强重点领域国家安全能力建设”这项任务当中，明确指出，要统筹推进房地产风险有序化解，要统筹推进地方政府债务风险有序化解，要统筹推进中小金融机构风险有序化解，严防系统性风险。
未来5年，化解房地产风险是关键任务一，放出一极强政策信号是以房地产风险被置于首位，有分析讲，不仅企业债务风险体现房地产风险，房屋交易，房价走向，二手房挂牌消化等方面也反映房地产风险 。
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构建新模式被放在首位
在“推动房地产高质量发展”这项任务当中，“加快构建房地产发展新模式”处在了首位，并且着重指出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，这般也就成为了达成高质量发展的首要核心着力点。
这表明，实行项目开发公司制，这是“十五五”时期重点落实的政策方向之一，城市房地产融资协调机制也是“十五五”时期重点落实的政策方向之一，销售制度改革同样是“十五五”时期重点落实的政策方向之一。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，在房地产开发领域，重点在于夯实项目公司独立法人制，也就是要明确项目公司与企业总部之间的法律关系，其中项目公司是独立法人，企业总部履行投资人责任，在项目交付之前，企业总部不得抽逃出资或者提前分红，在销售方面，也就是要探索实施现房销售制度，以此从根本上防范交付风险。
融资新制度也就是主办银行制，这其中要确定一家银行或银团作为主办行，项目开发的资金要存入主办行，项目建设的资金也要存入主办行，项目销售的资金同样要存入主办行，主办行要保证项目合理融资需求。与此同时，项目是独立法人，资金封闭运转能确保银行权益，资金封闭运转还能确保项目如期交付，以维护购房者权益。这些基础性制度会为“十五五”时期住房健康发展奠定基础。
住房城乡建设部先前明确了房地产发展新模式的内涵，其中涵盖建立“人、房、地、钱”要素联动的新型机制，按照以人来定下房的标准，依据房再确定地，然后根据房来定位钱；还包括建立房屋从从开发构建到维护运用的全生命周期管理机制，涉及优化开发方法、融资办法、销售方式等，并且要建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。
（住房城乡建设部部长倪虹曾表示），构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题的办法，是促进房地产市场平稳健康发展的办法，是治本之策。
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聚焦住房保障与“好房子”
于推动房地产高质量发展路径里，有建议被提出进行优化保障性住房供给，以此满足城镇工薪群体以及各类困难家庭基本住房需求，与此同时，要依据城市情况采取相应策略来增加改善性住房供给，这清晰明确了“市场 + 保障”双轨并行的住房供应体系。
值得留意的是，提议针对保障房供给的表述，于“十四五”规划里，从“有效增添”转变为“优化”，在定调方面出现了改变，怎样去理解呢？
依照官方给出的数据 ，在“十四五”这个阶段 ，我国进行建设并筹集了各类保障性住房 ，还涉及城中村、城市危旧房改造等安置住房 ，数量达到1100多万套（间） ，从而惠及了3000多万群众 ，使得保障性住房达成了有效供应 。到“十五五”时期 ，将会进一步去优化保障性住房供给体系 ，业类专家预估 ，优化的方向涵盖保障房供给规模 ，区域与产品结构 ，居住品质等方面 ，将会更着重于因地制宜 。
随着经济转型阵痛期来临，低保低收入人群的住房保障已基本得以解决，然而未来住房困难人群还会有所增加，特别是新市民以及年轻人，他们皆是“90后”“00后”，因对居住环境与条件要求有所提升，所以唯有低成本且体面的保障，才能够促使这些人群在城市扎根，进而释放消费潜力，李宇嘉如此认为。
增加改善性住房供给，这是因城施策下的一个全新提法。李宇嘉表示，住房改善供给在前几年就已然成为重点，数据显示，2019年重点30城120平方米以上住房供给占到了3成左右。这几年，各地都在打造高品质住宅，改善性住房供给显著增加。然而改善性需求群体潜力巨大，其现实需求受收入、就业、卖旧买新节奏以及预期的影响极大。如今，新房去化周期同样在拉长。所以，需依据城市具体情况制定相应策略，对于供给量较大的区域板块实施结构性收缩举措，针对需求潜力较大的区域板块，凭借以需定供的方式予以释放 。
推进“好房子”建设，是实现居民从“住有所居”到“住有宜居”的关键举措。推进“好房子”建设，是推动房地产高质量发展的重要方向。建议提出，要建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。建议提出，要实施房屋品质提升工程。建议提出，要实施物业服务质量提升行动。建议提出，要建立房屋全生命周期安全管理制度。
“安全舒适绿色智慧的好房子”，被写入五年规划建议，这标志着“好房子”上升为国家战略，同时实施物业服务质量提升行动也上升到重要高度，正在推进老旧小区及危旧房改造，借助城市体检推动城市更新以及展开完整社区建设等，这些都旨在提升房屋品质，进而为居民提供好房子好社区好服务。
浙商证券分析师杨凡称，这些举措表明，监管层面正从单一的项目开发监管进行延伸，朝着全链条全周期的安全展开延伸，朝着全链条全周期的质量保障展开延伸，此既有助于防范开发商资金风险，此也能提升存量房屋的安全与服务水平。
朝着未来5年的征途前行，其核心在于“人”，目标在于“居”，促使更多家庭能够住上优质的房屋，达成适宜居住的梦想，这会成为中国房地产朝着高质量发展迈进时，最为生动、最为温暖的诠释 。
值班编委：马琳
