5个月之前，保利发展仍在迅猛拿地，于上海、北京等核心市场上均有收获，然而进入今年第三季度之后，保利的拿地速度显著减缓了。
按照中指研究院统计，今年上半年期间，保利发展凭借414亿元的权益拿地金额，在行业内排名处于首位，平均下来每个月在拿地上耗费资金达69亿元。可是到了9月底这个时候，保利发展的拿地金额仅仅增长到了490亿元，名次下滑至行业第五名，与中海地产相比被拉开了269亿元的差距。
第三季度，保利发展平均每个月拿地花费仅为25亿元，该花销大约是上半年花销的三分之一 。
发生了什么？保利发展近日发布的三季报数据可以窥见一点原因。
01 盈利能力持续恶化
10月22日，保利发展发布2025年三季报，数据显示，第三季度单季营收达到568.65亿元，同比大幅增长30.65%，实现显著复苏，然而盈利端呈现断崖式下滑，单季归母净利润亏损7.82亿元，同比降幅达299.19%，此为公司首次在非年末结算期出现亏损，扣非归母净利润更是亏损8.4亿元，同比骤降429.03%。
三季报数据呈现出一个情况，保利发展的盈利持续变差，今年前三季度毛利率是13.37%，和上一年同比下降了2.55个百分点，三季度单季毛利率只是10.76%，相较于去年三季度单季同比大幅下降了4.82个百分点 。
与此同时，保利发展在三季度时其现金流也一同承受压力，经营性净现金流转而变为负数，此负数为 - 90.4 亿元，与同比相比下降幅度达 875.12%。并且销售费用同比增长了 8.7%，这进一步对利润空间进行了侵蚀 。
因为财务指标没有达到预期的影响，保利发展推测会持续下降。依据数据宝监测，在保利发展发布三季报之后的第二天（10月23日），有1.7亿元的助力资金卖掉保利发展股票，处于传统开发商个股首位。
保利发展针对利润转亏因由给出说明，称是受行业波动所致，且市场出现起伏影响，致使结转项目之时盈利能力有所下降 。
从财报数据去看，“少数股东权益”是致使保利发展利润下滑的主要缘由。在三季度的时候，保利发展归母净利润呈现亏损状态，亏损额度为7.82亿元，然而少数股东损益却达到了7.3亿元，出现了少见的“归母亏损但少数股东盈利”这种情况 。
截至三季度末，保利发展少数股东权益占总所有者权益比重为42.64%，前三季度少数股东损益占净利润总额比例飙升到70.41%，较2024年全年的48.6%大幅提升21.81个百分点，这表明有约七成利润优先被划走，致使分配给上市公司股东的利润大幅减少 。
这种存在“小股权分走大利润”情况的结构，致使上市公司在项目盈利出现下滑的时候，直接承担了更为巨大的亏损冲击。
未来公司利润回升，需凭借更多优质项目结算来提升整体利润水平。然而依据保利发展今年半年报数据，截至今年6月末时 ，其三、四线未售土储约2000万平方米 ，其中近60%尚未开工 ，在三四线城市市场下滑幅度高于全国均值这种状况下 ，部分项目会面临“亏本销售”风险
保利发展今年把占比百分之五十一的投资投往北上广核心区域，目的是优化土储质量，然而新拿到土地的项目需要两到三年才能进入结算期，短期内不能够对冲存量项目盈利下滑的状况，国盛证券表明，这种呈现出“存量拖累、增量未显”特点的周期错配，会持续对2025年盈利表现产生影响。
而在利润回升以前，保利发展拿地又放慢了，这会进一步延长公司未来的调整时长，。
02 隐藏的下滑风险
数据是保利发展发布的最新的，在2025年的前三季度期间，公司达成了签约金额2017.31亿元，此金额同比减少了16.53%，还达成了签约面积1010.42万平方米，该面积同比减少了25.13%，跌幅是高于品牌房企的。
根据中指研究院所做的统计，在2025年这一年，从1月到9月期间，房地产行业当中，TOP100房企的销售总额是26065.9亿元，和上一年同期相比较而言下降了12.2%。其中，TOP10房企的销售额均值为1280.9亿元，相较于上一年下降了11.2%。
保利发展的业绩下降速度要高于第一阵营5个百分点以上。
与此同时，三季度开始以来，保利发展的对于销售额的下降幅度呈现出了有所进一步扩大的态势。在上半年结束的时候，保利发展的销售额相较于同一时期相比减少了百分之十六点二五，而到了三季度结束的时候，这个下降幅度扩大到了百分之十六点五三。与二零二四年三季度这个时间段进行同比，下降幅度更是达到了高达百分之二十点一八。
有过对比之后得以发现，今年上半年的时候，保利发展月平均销售额是大概242亿元，而到了第三季度，其下滑至月平均约188.5亿元 。
虽然各项业绩指标承受压力，然而保利发展却主动采取收缩开工的举措，在2025年的前三季度里，公司新开工面积为512万平方米，此面积同比减少了40.19%，并且该数字远远大于销售业绩的下降幅度。
与华润、招商、中海这样子的头部企业相互比较而言，虽然如今保利发展的销售额依旧是处于行业首位的状态，可是其业绩韧性明显要比同行弱那么一些的。在2025年中期时间段的时候，保利发展的商业运营收入是25.4亿元了，然而在相同的这个时期当中，华润置地的经营性不动产业务收入是121.1亿元，保利发展的商业运营收入约达到华润置地的21% 。
保利发展，它是一家传统地产商，和房地产行业的整体发展绑定得更加紧密，未来业绩的走势会是怎样的情况呢，这将深度依赖于行业复苏的节奏 。
