合肥计容新规再变！
今日，合肥市规划局公开发布一则公告，内容涉及征集对《合肥市改进并完善建筑用地面积核算办法及相关规划治理准则的草案》的反馈意见。
意见征询期间从2025年9月18日开始，持续到2025年9月27日结束。
虽然说这只是征求意见稿，可相比之前，还是有着不小的变化。
其一，是关于阳台计容规则的转变
住宅建筑的阳台需要和房间或者厨房（餐厅）连接，它的最远伸展不能超过2.4米，这是从阳台围护结构的外边缘到外墙面的最大垂直距离。
每户住宅的阳台总面积，不可以超出该户房屋总面积的五分之一。
若阳台为开放型，则建筑面积与容积率需依据围护结构外缘所界定平面投影范围的一半进行核算。
阳台如果被封闭起来，要依据它外部围护构造的外侧所包围的空间的水平投影范围来计算建筑的整体面积，同时按照这个范围的二分之一来计入容积率的指标。如果阳台的实际面积超过了这个标准，那么超出部分需要按照水平投影的范围全额计算建筑的整体面积，并且同样要计入容积率的指标。
对比之前，最大的变化就是：
先前阳台不论是否被围蔽，其建筑面积都按阳台防护设施外侧水平展开面积的二分之一来计算，同时容积率也以此标准核算。
目前仅当阳台完全开放时，才能依据其围护设施外围的水平投影面积的一半来计算建筑体量，同时确定容积率。
也就是说，今后若阳台被围挡起来，其面积将不再计入赠送范围。只有阳台尚未封闭时，才能获得其中一部分面积作为赠品。
其二，相比之前，优化了飘窗计容规则
规定要求飘窗必须向外突出墙体，其底部不能延伸至楼地面。窗台高度需不低于四十五公分，即窗沿与室内地面之间的高度差。此类窗户结构净空高度上限为二点一米。从外墙边缘量起，飘窗的深度不得超过六十公分。
不符合前述规定的，依据挑出外墙那部分在水平面上的投影大小来计算总的建筑体量，并将其纳入容积率的核算范围。
厨房内不得设置凸窗，不可随意更改凸窗的用途。若凸窗上安装洗手池等非凸窗用途的设施，则按凸出外墙部分的水平投影面积计算全部建筑面积，并计入容积率。
众所周知，早先许多飘窗是免费提供的，不过根据最新条例，飘窗必须紧贴外墙设置，同时窗台的高度和结构净高等方面都有具体标准，倘若不符合，就会全部计入面积。
从整体情况看，合肥市这次关于建筑面积计算的新规定，在阳台和飘窗的计算方式上实施了更加严格的管控。
往后，合肥新规划住宅的实用面积或许会趋于合理，过去那种动不动实用面积超出规划面积的状况，或许将很难发生了。
以下是征求意见稿的全文：
一、优化住宅建筑阳台计容规则
住宅建筑的阳台需要和房间或者厨房（餐厅）相连，它的最远伸展长度不能超过2.4米，这是指从阳台的围挡外部到建筑物外墙的最大高度距离。
住宅建筑每户阳台的地面展开面积合计，不可以超出该户建筑物地面展开面积的五成。若阳台是开放式的，要依据围挡构造的外轮廓线所圈定的平面空间大小的一半，来核算建筑使用面积和容积指标；要是阳台是封闭式的，则按照其外围护构造的外边线所围成的平面空间大小，来计算建筑使用面积，并按其一半计入容积指标。超出上述标准的话，那么其水平投影面积要全部计算在建筑面积之内，同时也要计算容积率。
高度不低于两层楼高的带顶棚的露台参照此条执行。与开放式露台相连的附加部分，比如花圃、设备台、挡阳设施等，不管是否与露台有隔开，都归入露台管理范围。
四卧室和起居室的设计需要遵循安徽省《住宅设计标准》的规范，不可以随意将住宅内部的区域划分为阳台，对于那些不符合正常使用功能、尺寸规范以及设置要求的，要按照套内空间以楼板水平投影来计算建筑面积，具体的不合理阳台示意图在附件中可以找到。
二、优化架空层计容规则
提倡房屋全层悬空设计，单元入口处门厅须设置封闭区域，鼓励公共设施建设通透式区域，非住宅部分若悬空或非底层悬空，其建筑面积核算需遵循下列标准
（一）住宅建筑
1.住宅建筑架空层层高不宜小于 3.6 米。
住宅建筑的底层，除了必须的上下通道、主入口厅和各类管线井，应该全部架空，架空的部分至少要占整个楼层的百分之七十。如果完全符合这些要求，那么架空部分有百分之四十可以用门窗和玻璃进行围挡，不过要明确这个空间的具体用途。按照这些标准来建设的住宅，架空的部分不需要计算在容积率里面。
（二）非住宅建筑
非公共用途的建筑物，其架空部分的层高不应低于四米，底层面积须达一百五十平方米以上，建筑纵深应不小于四米，其开放区域须占周长的百分之四十。
单个架空空间如果不是位于底层，那么它的面积最好在300平方米以上，而且它面向开放空间的那一面，深度最好不小于4米。
符合上述标准的两类非住宅建筑架空空间不计容积率。
三、优化架空连廊计容规则
这种架空通道，既对外界敞开，又方便人们通行，全年无休地向所有人开放，无需付费，它的建筑空间面积，不需要计算在土地使用指标里。
新建的居民小区中，那些供大家活动的室外走廊和带顶棚的亭子，算作观赏性建筑，不需要算进房子的总面积，也不影响小区的容量和建筑分布。
（三）骑楼下部架空空间不计建筑面积、不计容积率。
四、优化建筑结构层高计容规则
（一）居住建筑
居住建筑容积率换算层高标准为 3.9 米，若套内面积达到或超过 180 平方米，复式住宅的起居室可以设置不超过套内空间三成的悬挑部分，只要悬挑层高度不超过两个楼层的高度，宽度不超过两开间，并且还留有套内朝南的卧室等生活区域，那么这部分悬挑空间就不必计入住宅层高的折算中。
（二）非居住建筑
商业楼空间密度换算高度标准是 5.1 米，若楼层高度超出这个标准，在计算整体技术经济参数时，要按标准高度折算出增加的建筑面积额度，不过批准的建筑面积不包括这部分增量。
五、优化配套设施计容规则
社区配套用房、家庭养老照护场所、文娱健身场所、医疗保健机构、儿童托管中心等依据协议须无偿移交的公共配套项目，以及配电箱室、公共变电所、公共厕所、垃圾集中处理站、通信设备间、消防监控中心、使用面积不足二十平方米的看护室等公益性质建筑，其使用面积无需纳入容积率核算，但须计入整体建筑规模，且在计算建筑密度时，应将此类设施的土地占用面积纳入统计。
六、优化车库出入口顶棚、非机动车停车棚等构筑物计容规
（一）地下车库出入口顶盖建筑面积不计容积率、不计建筑密度。
该设施不纳入建筑空间统计范围，也不计入土地利用率指标，同样不计入建筑覆盖率指标。此规定涵盖电动自行车专门停放区域及其充电设施。
该建筑单独位于绿化区域内，仅包含为抵达地下层而设置的必要消防通道，以及地面上的通风井和排烟井等附属设施，其建筑空间不纳入容积率计算。
七、优化半地下室计容规则
该区域半地下停车场占地面积不计入建筑面积统计，其基础面积也不参与建筑密度的核算。若半地下停车场顶部覆盖土层厚度达到或超过1.5米，那么其绿化用地面积将全部纳入绿化覆盖率统计。半地下停车场必须在本地块范围内解决地势差异问题，确保与城市公共空间的过渡衔接顺畅自然。
当地块与市政道路之间有显著的高度差异时，需要将高度差异的处理转移到场地内部解决，通过局部增加内部道路的坡度，并利用阶梯状绿化景观来处理高度差异。
当建筑周边室外地面的高度存在差异，导致难以区分地下室或半地下室的情况，那么建筑在室外地面以上部分的高度，需要依据各个方位的数值，采用算术平均方法进行确定，计算时应当选取四个转角作为基准点。建筑在各个转角处的室外地面高度，应以周边最近的城市道路或小区道路的中心高度，并在此基础上增加三十厘米，作为计算依据。
八、优化装配式建筑容积率奖励政策
市区所有商品性建筑（包括以公开招拍挂形式获得用地的租赁性房产），对于装配式建筑构件应用比例达到半数的建筑，其地面部分的建筑体量中有百分之三的面积可以不计入土地使用强度的考核指标。
九、优化建筑设备平台计容规则
设备平台需要符合通风散热等方面的条件,不允许采用玻璃栏板之类的封闭性建筑材料进行围挡
（一）居住建筑
每套住宅的设备平台面积，不能超过居住房间数量的乘积再乘以一平方米，居住房间包括卧室、客厅、书房和餐厅等独立的室内生活空间，设备平台面积还可以在基础面积上增加两平方米，如果使用空气源热水系统的话，设备平台的最大水平投影面积不能超过四平方米。
（二）非居住建筑
非居住建筑每层设备平台的水平投影范围，不该超过该层建筑整体占地面积的 1.5倍。设备平台的外部轮廓水平投影范围，若符合前述标准，则不计入建筑总面积；倘若设备平台水平投影范围超出前述标准，超出部分需按其实际水平投影范围全额计入建筑总面积，并计入容积率。
十、优化飘窗计容规则
飘窗要紧贴外墙，底下不能有楼板或地面延伸出去。窗台高度，也就是窗台面到室内地面的距离，至少要有45厘米。飘窗的整体高度不能超过2米1。从外墙往外算起，飘窗往里伸进来的深度不能超过60厘米。
不符合前述规定的，需依据挑出墙体外部的水平展开面积来计算整体建筑体量，并纳入容积率管理范围。厨房区域严禁设置凸窗，也不得随意更改凸窗的原本用途。若在凸窗上安装洗手池等非凸窗设计的设施，同样要按照凸出墙体的水平展开面积来计算整体建筑体量，并计入容积率范畴。
十一、优化停车位配建指标要求
居住建筑停车配建指标采用百平米配比和户数配比双指标控制。
面积在168平方米及以上的住宅，每户至少配备两个停车位。
二类住房的建筑面积在九十平方米以上但低于一百六十八平方米的，需参照表格执行配置。
（三）对于面积不超过九十平方米的居住用房屋，每户至少配备一个停车位。
获得国家土地使用权的组织，能够挑选本项规定，或者依照现行《合肥市控制性详细规划通则（试行）》等法规，逐项实施。
一类停车分区为环城路围合的区域
十二、优化住宅小区内配建停车位配建充电桩的要求
新建住宅项目中的固定车位必须全部配备充电设备，或者预先准备安装条件，在准备安装条件的情况下，需要将电源管线和桥架等供电设备铺设到位，以便能够直接安装电表并接入电源，同时还要确保能够满足电力负荷的要求。
十三、优化绿地率控制指标要求
在方案设计环节，需要科学设定工程的相关绿化参数，确保绿化参数的最低值，绿化的覆盖比例通常遵循以下准则：
新建居住区项目的绿化覆盖率通常要达到40%以上，紧邻城市综合公园的区域，城市改造项目的绿化覆盖率可以适当减少，但一般也要保持在35%以上。
商业、商务金融、交通运输、公用设施等用地的绿化覆盖率通常要达到20%以上。大型商业项目、公交始末站等市政公共、交通运输用地，可以根据实际情况适当减少，但通常不能低于15%；变电站、开闭站、加氢站、综合能源服务站，在符合安全防护标准的前提下，可以适当降低，但一般不能低于10%。
学校及幼儿园在计算绿化覆盖率时，参照同类标准执行，该比例通常不应低于百分之三十五。
十四、优化住宅建筑面宽控制要求
沿街道的建筑物需要全面权衡城市景观和建筑自身构造，恰当设定建筑物的宽高比例关系。高度各异的住宅建筑，其最大建筑平面宽度值须按照以下标准进行约束。
房屋高度在27米以内，建筑最宽处不超过80米。
该住宅建筑的高度若在 27 米以上且不超过 54 米，其最宽的界面尺寸须控制在 70 米以内。
如果住宅建筑的高度超过54米，那么它的最宽处不能超过60米。
十五、其他事项
这份文件仅对合肥市行政区域内非安置性质的建设项目，涉及规划、建设及管理方面的工作具有约束力。
本文件从发布之日起开始实施，有效期限为一年。对于在文件实施之前已经获得土地使用权并且从事房地产开发的项目，其管理方式需依照《合肥市优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》（合房联办〔2024〕6 号)中的相关条款来执行。
