上海是一座极具整合性与接纳性的杰出城市，在其不断进步的发展阶段持续进行更新换代。近些年，随着低碳、生态、文化等时代新特征的汇聚，上海出现了许多新区域，它们通过高度整合的多种经营模式重新定义了区域的意义，并不断寻求丰富多样的新生活形态。
城市演进由侧重新增空间转向兼顾既有空间与新增空间并重，房地产业的发展思路随之调整，领先企业抓住时机，将多样化产业配置当作进入成熟市场的重要途径，在稳固建筑开发核心业务的同时，寻求新的发展路径，达成优质发展，通过众多出色的多元城市建筑参与城市更新。
本系列报道，题为“向上而新 致敬海派风华百年蝶变”，集中关注不同行业中的城市最新象征，它们如何帮助上海的新区域提升价值，以及怎样通过尝试和行动来使这些区域变得更有生机。
优质房企不断壮大资产版图
用多元化发展赋能城市未来
当前正从增量时期迈向存量时期，持续改进是房地产企业寻求突破的重要途径。在上海，保利发展将自身角色从单一地产商扩展为城市综合服务者，其“双赛道”发展思路进行了深度革新，同时实施不动产投资与资产维护并行的业务模式调整。要维持不动产投资开发领域的领先地位，同时在上海积极拓展资产管理业务，聚焦办公、商业、公寓、养老及城市更新等持有型存量资产，制定系统性的经营管理方案和运作模式，从更广阔、更深入的层面促进城市发展。2022年，保利发展在上海快速扩张，不断深耕徐汇、静安、浦东、杨浦、嘉定、闵行等区域，持续扩大资产管理业务范围。
2022年，招商蛇口确立了“三项调整”，就是从侧重建设转向建设和运营并重，从以重资产为主转为轻重资产搭配，从趋同化竞争转为特色化发展。招商蛇口上海分公司坚决遵循1+4整体推进方案，着力推动“三项调整”，寻求多样化成长道路，希望品质住房、特色商铺、城市综合体、长租住宅等板块持续优化更新，为城市未来贡献力量。以上海曹路招商花园城这个“零能耗建筑”商业地标为例，该项目秉持“思想契合，活力共鸣”的核心宗旨，采用青春活力、绿色环保、前沿智能的设计方向，精心构筑了四个独具匠心的体验场所，无论在规模还是发展方向上，都达到了显著的跨越式进步。
恰巧碧桂园亦在持续拓宽经营领域，促使公司进行深层次变革，同时将公司目标设定为“为公众营造优质生活的大型科技集团”，从参与乡村复兴到全力研发建筑自动化设备、促进智慧化建筑模式革新，碧桂园正以具体行动向都市呈现富有价值的多样化成果。
多元城市地标赋能区域焕新
这些新片区正迎来极速兑现
今年，上海一些地方经过长期不断改造，因为区域里著名多样景点的引领，迅速实现了发展。
真如副中心与高尚领域，从最初的城市副中心规划，到真如开发的正式提速，当红旗村、铜川路水产市场等综合整治完成，伴随长实、中海、宝龙等房企相继在真如拿地，2018年，随着上海真如城市副中心新一轮规划获得市政府批复，依托沪宁发展轴，发挥上海西站城际、城市交通枢纽的综合优势，着力打造服务长三角的公共活动中心。现在，依托轨交11号线与14号线双重便利，该区域一座占地117万平方米的标志性综合体项目高·尚领域已经建成，里面包含14万平方米的优质住宅、22万平方米的领先商场、两座顶级酒店以及大约25万平方米的办公空间，它彻底改变了真如副中心的城市景观，为真如及上海的城市发展留下了显著标志。
西虹桥区域内的“天空之城”，是万科集团近些年在国内众多城市兴建的“天空”系列工程之一，这些项目可视为针对国内实际情况进行的TOD模式创新尝试，而上海的“天空之城”则是该系列创新实践中的突出范例。上海“天空之城”项目邻近轨道17号线徐盈路站,囊括天空之城5期住宅累计2884户居民生活形态,涵盖天空之城@home两栋累计347户新青年居住,容纳天空万科广场超180家商铺入驻,以及天空万科中心21家机构入驻,天空之城已构筑起融合商业、居住、办公、租赁、配套的五重复合业态大天空自循环体系。即将迎来城市“兴交付”的天空之城，还会吸引众多稳定居住人口、企业、商家，这些配套设施不仅满足天空之城的内部需求，也为板块周边入住楼盘的居民提供大型商业服务，推动片区消费的进步，创造一个全新的商业区域，未来将不断激活西虹桥区域的人口流动，依靠高品质人群提升片区消费水平，为西虹桥经济实力的持续增强提供强大动力。
顶科社区与鹏瑞·云璟湾今年11月6日，第五届世界顶尖科学家论坛拉开帷幕，世界顶尖科学家齐聚上海，临港新片区借由一场科学盛事向全球展示世界科学领域最新进展。此时此刻，世界顶尖科学家论坛的永久性场馆（临港中心）正式启用，它是一个全球独一无二的新时代尖端科学研究中心，世界顶尖科学家社区随着各项配套规划的逐步实施、完美实现，正飞速发展——占地约14.3公顷的莫比乌斯公园预计今年对外开放；顶科论坛的永久性场馆内部设有一个数字图书馆，还有新片区首个能容纳超过800人的综合性剧场等文化设施，充分展现了世界顶尖科学家社区中科技与文化的融合；另外，滴水湖折纸幼儿园已经完工，正在快速推进建设。与此同时，鹏瑞持续支持顶科事业的发展，作为第五届顶科论坛的联合主办方，它还积极参与世界顶尖科学家国际联合实验室人工智能实验室的创建工作，并且正在建设临港新片区首批获得“绿色三星”与“超低能耗”认证的示范项目鹏瑞云璟湾，目的是为科技领域的杰出人才提供优质的生活环境。
【多元城市地标精粹】
保利浦开金融中心——选择城市的核心地段进行投资
二零二二年，保利发展上海公司着力拓展资产管理业务。对于办公、商业、公寓等已持有的存量物业，公司构建了完整的操作方案和日常管理框架。保利发展确立了聚焦重点城市及优质资产的投资方针。现阶段，所有商业及办公项目均坐落于内环核心地带或发展成熟的地段，在各自区域展现出显著的独特性，因而具备上市即受欢迎的优势。今年首次公开的保利浦开金融中心为例，该项目属于面积达39万平方米的商业办公项目，完全由开发商持有经营。该建筑与中金所、上交所、中国结算这三家单位所在的上海金融交易广场一路之隔，两者合在一起构成了陆家嘴金融城区东边拓展的主要区域，可以看作是8公里范围内“大陆家嘴”尚未开发的最后部分。该区域汇集了九百余家具备资质的金融组织，四百多家公司总部，以及五千多家创新金融实体。
该项目同样坐落于与上海博物馆东馆共有的地块上，其邻近区域分布有上海科技馆和东方艺术中心，与浦东新区政府隔街相望，因而兼具金融集聚区和行政文化核心区的双重特征。项目周边还环绕着140公顷的世纪公园。不仅如此，徐汇滨江的保利西岸中心以及静安大宁的商业办公综合设施，同样都是在上海核心地段中，商业与文化功能紧密结合的难得选择。
金汇天街——“天街效应”助推板块商业升级
上海五个新城建设步伐加快，中心商业区相继入驻，城市服务设施得到增强，区域经济活力也得到提升。金汇天街是龙湖今年在上海落成的全新商业中心，整体面积达11万平方米。项目位于奉贤区金汇区域，该区域有美丽大健康产业“东方美谷”核心地带和“未来空间”新兴产业集群，区域内迫切需要与住宅建设相协调的大型品牌商业设施。据了解，金汇天街在2022年9月30日已经正式对外开放，这个商业综合体计划接纳将近两百个品牌，提供的商业种类繁多而且齐全。现阶段，入驻的品牌比例已经超过了96%，其中将包括将近六十家首次进入奉贤区的品牌。这个项目是周边七公里范围内的大型优质商业中心，金汇天街一旦开始营业，它的服务范围将覆盖接近七十万居民。
事实上，龙湖商业在上海已经投入运营的五个商业项目，全都坐落在城市扩张快、居民集中的核心地带。龙湖商业在上海重点打造的金汇天街、奉贤天街，都位于奉贤新城，这个新城是上海到2035年城市发展规划中重点建设的五个新城之一，对于城市改造和区域商业发展起到了推动作用。可以讲，“天街效应”对于奉贤新城商业面貌的更新、板块商业的进步发挥了带头示范效果。
【行业动态】
长租公寓租赁需求规模持续扩容
最近，CBRE世邦魏理仕公布了《中国长租公寓投资报告》的相关内容，根据资料统计，到2022年上半年为止，国内主要集中式长租公寓（简称“长租公寓”）的总开业房源数已经累积到95万套，与此同时，我国住房租赁市场的整体规模接近6000万套，这表明长租公寓目前在国内住宅租赁市场中的占比还不到2%，若和美国、日本等发展成熟的市场中超过50%的机构化运营公寓占比进行对比，可以看出其未来增长空间相当可观。人口构成出现调整，居住偏好发生改变，加上各项扶持措施的合力促进，预计到2030年，我国长租房屋的市场体量能突破1200万套。估算显示，2020至2030年，全国城镇居民数量大约会增加1.5亿。另外，接下来5到10年，国内家庭单位趋向小型化发展，这也将形成推动住房租赁市场需求的又一重要因素。到2030年，全国租赁住房的总需求量预计会达到9700万套，而且，对居住条件的更高期待，生活区域间的移动越来越频繁，个人消费和婚姻生育看法的更加自主，再加上国内多数一二线城市的房价居高不下，这些因素都使得国内的年轻一代更倾向于选择租房。
近年来，长租公寓在国内商业地产投资领域备受关注，成为新的投资焦点。根据CBRE发布的数据，自2020年起，全国范围内长租公寓的大宗投资显著提速，累计投资金额高达人民币100亿元，这一数额远远超过了过去五年间同类交易的总额。预计在未来十年，长租公寓将有望发展成为中国最具发展潜力的商业地产投资类型之一。相较于写字楼、购物中心和酒店，长租公寓的市场需求展现出更强的稳定性。2020年到2022年上半段，一线城市房屋租赁价格指数总共增长了2.4%，跑赢了那段时间甲级办公楼的出租费用以及商场入口档口的租赁行情。
