静安区公证处内，一位年逾古稀的老太太面带微笑地催促着工作人员：“快点儿吧，手续一旦办妥，我就能实现环游世界的梦想了！”她刚刚将自家的唯一房产抵押给了保险公司，从而换取了每月稳定的退休金收入。
她的房产已被抵押，款项已成功入账，那环游世界的梦想终于可以实现了！老太的眼中闪烁着喜悦的光芒。她便是上海静安区尝试“以房换保”新型养老模式的首批八位勇敢尝试者之一。与她同时办理手续的，还有一位年逾六旬的曲艺老艺术家：“住所依旧，每月还能增加一笔养老金，演出所需经费也变得充裕，真是太实惠了！”
养老困局破冰：静安试水"房子变养老金"
上海静安区新推的房产反向抵押养老保险计划，正致力于打破传统养老模式的僵局。具体来说，年龄在60至85岁之间且拥有房屋产权的老年人，可将自家的房产作为抵押物，交由保险公司进行操作。
老人一直居住在自己的住所，并且每月领取养老金直至生命终结。在老人离世百年之后，其子女有权选择用所还的款项赎回房产，亦或是授权保险公司出售该房产，并在扣除相关费用后收回余款。
对于正经历深度老龄化的上海来说，这无疑触及了核心问题。到了2023年年底，上海市的城镇住房面积已超过7.6亿平方米，众多老旧住宅与老龄人口相遇，形成了鲜明的对比。再加上“421”的家庭结构——即四个老人、一对夫妻和一个孩子——子女养老的负担日益沉重。
在全国范围内，试点城市的数量已由原先的29个增加至57个，同时政策扶持的强度也有所增强。根据2025年初的统计数据，贷款利率大约为4.7%，较之三年前下降了0.8个百分点，门槛有所降低。
谁在抵押房子养老？这三类人最积极
从上海已经落地的案例看，主要吸引三类人：
三道坎儿拦住老人：观念、风险、法律悬疑
新机制虽备受赞誉，但经过十年的推广，市场反响依旧冷淡。在全国仅有的四个试点城市中，总共仅有77人选择了投保。而在这8单业务背后，上海所面临的现实问题重重。
这栋房产原本是为子女预备的——然而，这种观念的转变实属不易。“若将房产抵押，儿子又该如何栖身？”这样的忧虑在市民中颇为常见。还有一位直言不讳：“孩子们正热切期盼着继承家产，若我将房产抵押给保险公司，他们岂能不对我心生怨恨？”在传统观念中，房产被视为留给子孙的“根基”。
保险公司内心同样忐忑不安：担忧房价下跌导致抵押物价值缩水，担忧70年产权到期后政策的不确定性，以及担忧老人离世后子女占据房产不搬离。他们最担忧的三大问题是：房价下跌使得抵押物价值缩水、70年产权到期后政策尚不明朗、老人去世后子女占用房产不肯搬出。有保险公司直言，从事这项业务长期以来都是现金流出，多年来保费收入寥寥无几。
寿命延长，资金供应不足怎么办？——这成为了精算领域的棘手问题。杨燕绥教授在清华大学指出，若老年人的寿命超出预期多出15年，那么额外领取的养老金缺口将由谁来填补？我国居民的平均寿命在40年前仅为65.5岁，如今已攀升至76.5岁，预计到2050年将达到81.8岁，这种变化幅度过于巨大。
未来怎么走？两条路或许能破局
面对困局，专家们开出两条“药方”：
数据显示，在北京，若以价值500万的房产作为抵押，选择终身领取，每月可收入1.2万元；而在上海，一位72岁高龄的老人以380万的房产作为抵押，若选择10年固定领取，每月可领取2.8万元，金额颇为可观。
然而，一个更为引人注目的数字是：全国范围内试点仅仅四年，投保人数仅有77人。在上海这样一座60岁以上人口比例高达23%的特大型城市，截至目前，仅有8位老年人完成了签约。
在公证处的服务台前，老人们面带笑容地完成了签名，凭借一份合同，他们换得了晚年的宁静。在他们背后，是一群手握房产却对养老问题充满忧虑的老年人：当房产变成了养老保障，这究竟带来了自由，还是“无依无靠”的尊严？这样的交换，是否值得？
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