2016年8月上海链家挂牌中位数：52831元
2017年8月上海链家挂牌中位数：58533元，
这一年里，上海的房价重重落在5-6万头上
因为是二手房，这和政府限价自然没直接关系
我平日里喜欢深入思考，于是不禁自问，为何这个价格定在5至6万之间，而非6至7万，亦或是4至5万呢？
而且，并不仅限于上海，即便北京的链家在挂牌结构上与上海保持一致，那么其价格也应当是在五到六万元之间。
8月，北京链家的平均挂牌价格为67444元，然而，北京的房源总数仅为25399套，仅为上海的三分之一。此外，其中55%的房源都集中在北5环地区，这一比例与上海中环以内的房源集中度相似。相比之下，上海链家在同一地段房源的集中度仅为37%。因此，若两个地区的挂牌房源结构一致，那么其价格中位数理应介于5至6万元之间。
这种巧合让5-6万元/㎡似乎有了特定的含义
一、为什么会是5-6万元/㎡？
因为在二手房的世界里，
上海和北京居民只还得起150万元的债
房贷150万元，贷款20年，月还款为9817元
智联招聘发布《2017年夏季求职期平均薪酬城市分布》
上海平均月收入9337元
一般而言，一个家庭所能承担的最高还款额大约在九千元以上，而一百五十万元则成为了大多数家庭能够承受的还款上限。
极度炒房的疯魔流除外
在信贷政策收紧、房地产市场趋于稳定的背景下，还款的内在规律相较于借贷的运作机制，更能揭示房价走势的内在规律。
银行对贷款方式和额度进行了限制，随之还款的上限被固定在了150万元，而剩余5至6万元的平均价格也最终确定了下来。
举几组房价数据印证一下
而链家挂牌中215万，与假设接近
中位数房源：
入门盘的改善，等于首次购买所获得的200万元，加上从银行借来的150万元，总计达到了350万元。
链家展示的300至500万元总价住宅房源共有29660套，其价格中位数达到340万元，这一数据与预期假设相吻合。
中位数房源：
达到350万房源多数为两房
40㎡的一室，实际上是上海多数人首置的上车盘
由一室户变成了小两房是多数人最大的改善需求
从成交看这些人已经成为了现阶段上海购房的基本面
81%
8月上海住宅成交比例（将做低备案价用挂牌价还原后）
再举收入数据印证一下
智联招聘发布的上海历年月薪数据
2017年秋季上海月薪9337
2016年秋季上海月薪9642
2015年秋季上海月薪8601
2015年春季上海月薪6774
以2015年春季的6774元作为每月的还款金额，当时仅需150万元即可购得一套40平方米的住宅。
单价大概35000元/㎡左右
以2015年秋季的8601元作为每月的还款金额，当时仅需179万元即可购得一套40平方米的住宅。
单价大概45000元/㎡左右
上海月薪和当时房价的走势出奇的相似
如果只是说巧合那就非常吊诡了
二、5-6万元/㎡房价的地缘边界
上海月赚9337元的居民愿意搬去的最远区域
这就是5-6万元地缘边界
上海1700万手机用户职住图
红色部分为手机用户最远的居住地
同济大学建筑与城市规划学院的副教授钮心毅，基于书籍数据编制了上海职住图。手机信令数据记录了用户在移动通信网络中，手机与基站间交换信息的细节，这些信息揭示了用户在不同时间点的具体位置。此类数据能够较为准确地、连续性地展现用户在城市中的移动路径。在本次研究中，我们选用了2011年上海移动的手机信令数据作为分析材料。在上海全市范围内，通过两周时间的匿名手机信令数据收集，成功从超过1700万匿名用户中筛选出大约849万居民的就业与居住信息，进而获得了这849万居民的通勤相关数据。
我们把链家挂牌的5-6w的房源全部标注出来
两张图拟合度较高
正北最远到淞宝、顾村
西北最远到江桥、南翔
正西最远到徐泾、九亭、部分泗泾
南最远到江川、三林、周康
这是市区各产业带员工搬迁的最远地带
这也是5-6w的房价最后的边界
此外，依据1700万份手机数据统计，那些居住在通勤区域之外，需长途跋涉至市中心工作的人群，在市中心通勤者中所占的比重仅为3%。
换言之，仅嘉定、松江、青浦新城等周边区域前往市区工作的人口比例，不过区区3%。
自然，青浦新城会因大虹桥商务区的建立以及17号线的开通而对其就业与居住的布局进行相应的调整。
松江东部地区将得益于漕河泾园区的推动，迎来科创走廊的兴起，并进一步扩展其居住与就业的版图。
未来唯一难以有突破的只有嘉定新城了
研究上海产业格局就是研究房价
产业区越优质越就会诞生更多的月薪9337
三、上海产业格局对收入的影响
上海有九大国家级园区，松江工业园是远郊唯一代表
上海经济技术开发区分布图
单从工业产值看：仅市级工业园区嘉定汽车城产值巨大
工业总产值TOP20：
注：上表信息来自上海市经济和信息化委员会
但吸收世界型企业能力却明显下降
世界500强企业数TOP20：
注：上表信息来自上海市经济和信息化委员会
最后重点要指出：汽车城的巨大工业产值，很难带来高收入人群
企业人均收入TOP20：
注：上表信息来自上海市经济和信息化委员会
产业类型的决定了一个区域月薪9337的浓度
科技、互联网、医药、研发为主的园区
月薪浓度明显高于装配和汽车制造
这也足以说明：汽车城中的高端住宅项目安亭瑞仕（单价3.1万元，总价在320万至380万元之间）销售情况颇为艰难，若非外地投资者介入，加之本地产业客户的经济能力未能同步提升。
再看看上海各重点产业区布局规划
上海生物医药产业布局图
注：上表信息来自《2015上海产业和信息化发展报告》
上海石油化工及精细化工业布局图
注：上表信息来自《2015上海产业和信息化发展报告》
上海民用航空产业布局图
注：上表信息来自《2015上海产业和信息化发展报告》
上海船舶与海洋工程装备业布局图
注：上表信息来自《2015上海产业和信息化发展报告》
上海汽车制造业布局图
注：上表信息来自《2015上海产业和信息化发展报告》
放眼未来5年，上海5-6w的房价格局肯定是要向外延伸的
毫不掩饰的说，三大新城我第一看好青浦新城
西边布局了生物制药产业和航空产业，
东部又有虹桥商务区，曾经的死角盘活了
其次是松江新城，
东部由闵行产业带带节奏，
西部本身又是国家级产业园区搞搞科创带
再者嘉定新城，
成也萧何败萧何，汽车城的总产值是嘉定60%，
因为这么一个庞然大物在此，嘉定转型主要精力是围绕它进行
产生的高收入人群有限
编者有话要说：
近两年，居民收入与房价有种奇妙的线性默契
假如智联招聘的月薪数据无误，
在同样的利率和贷款年限前提下，
工资每提升1%，购房承受能力的上限就提高1%（公式如下）
