链家改玩法了，普通人饭碗也要跟着转
2018年，链家内部孵化出了贝壳。
从那时开始，每个团队都必须作出抉择：是继续从事传统的交易活动，还是转向贝壳这个新兴平台？选择的方向不同，人生的轨迹也将随之改变。
在2025年6月的第七个年头，链家再次让员工们面临一个关键的决策。从6月23日开始，实施了“房客分离”政策。这一举措的含义非常清晰：今后负责店铺管理的M角色员工，包括组长和店长等，将不再参与房屋销售。他们需要将全部精力投入到房源管理上，专注于为房东提供服务。这项规定影响了公司超过20%的员工。
一般的中介，我们称其为A角色。他们承担的房源任务数量，已经从过去的20%减少到了现在的10%。这样的变化可能会导致他们的收入有所下降。
链家为啥挑这时候变招？
关键就在，上海二手房生意变难做了。
仅从交易量来看，情况尚可。2025年3月成交接近2.7万套，四月达到两万套，五月更是有1.9万套，相较2024年有明显提升。链家在上海的中介市场占有率保持稳定，五月份更是攀升至25%。这些数据表明情况尚可。
但掰开细看，里面出问题了。
链家今年的平均成交房价约为370万元；而到了2024年，这一数字仍维持在384万元。370万元意味着什么？这表明他们目前主要从事的是老旧小户型房产的交易。
为何规模缩小了？这主要是因为在过去的三年里，上海的购房者纷纷转向了新房市场，无论是追求改善居住条件的还是寻求购买豪宅的，都选择了新房。与此同时，二手房以及老旧小户型成为了市场的主流。对于链家这样的房产中介来说，想要销售高端房产，可供选择的路径显然变得更加有限。
情况并未就此结束。待售的二手房数量急剧增加。目前链家平台上挂牌的二手房已超过十七万套；若回顾五年前，这一数字仅为十万套。房源过剩的问题愈发凸显。
客户稀少，房源过剩，结果显而易见：房产中介在寻找买家方面面临更大挑战，同时还需要付出额外努力，精心挑选合适的房源进行推广。
那么，中介寻找买家的周期，以前较短，如今却增至平均46天；而出售一栋房产，则需要耗时高达98天！这两个数字看似简单，实则揭示了中介收入减少、工作时间加长的现状。链家在上海拥有2.8万名中介员工，若不及时解决这一困境，未来前景堪忧！
链家实际上早已察觉到情况不妙。他们此前曾推行过“房源美化”策略：对即将出售的房屋进行简单装修，拍摄一些吸引人的照片并在网络上发布。同时，还在APP首页为这些房屋投放广告。
然而，在实践过程中，他们逐渐意识到，妥善管理房产和优质服务客户，这两者截然不同，需要各自独特的技能。对于一名房产中介来说，要同时做到这两点实属不易。
链家目前实施的房客分离策略，本质上是在迫使员工选择阵营。一旦出现了M角色，这就意味着链家正在积极推广“单边经纪”模式：部分员工仅代表房东一方，只为他们提供服务。
房东这下舒服了：有人只对你负责！
这招下去，半年内可能发生三件事：
链家或许会有一批员工离职，同时也会有一批员工被裁减。原本就有2.8万人的团队规模就已经相当庞大。如今，中介们需要作出选择——是负责房源还是客源？有些人可能因为不满调整而选择自行离职；也有些人因为能力不足而被淘汰。然而，去年新招聘的社会人员表现却相当出色，而一些早年重点招聘的大学生，如今却显得力不从心。
中介费的计算方式或许将经历重大变革！现阶段，链家向买家收取2%的中介费，向房东收取1%。据我推测，在接下来的一年里，他们可能会作出调整：买家的中介费将降至1%，而房东则需要支付2%。
为啥我觉得会这样？
目前市场房源过剩，买方数量有限，出售房产的难度远超寻找买家的难度十倍。若能适当降低买家的支付金额，使其心理感到更加舒坦，便更容易达成交易。对于房东而言，若房产挂牌数月无人问津，主动降价5%已成为常态，只要能够成功售出，即便多支付1%的中介费，他们通常也愿意接受。以500万的房产为例，买家原本需支付链家10万元的中介费，未来仅需支付5万元。节省了5万元，又有谁会不高兴呢？链家减少从购房者那里收取的费用，这部分负担转嫁给了房东。若链家依旧依赖从购房者那里获取高额利润，其自身将难以维持运营。
那些小型中介机构恐怕要承受压力了。近期，不少中介企业纷纷扩充团队，宣称链家的提成较低，而他们这里能获得更高的收益。然而，如果链家真的将中介费调整为买家支付1%，其他小型中介机构很可能会面临大规模的关闭风险！原因何在？在上海，中介企业的经营模式大致分为两种：一种是链家模式，即给予经纪人固定工资、资源支持以及较低的提成；另一种则是其他小型中介，通常是没有固定工资但提成较高的模式。
小中介吸引顾客的唯一手段就是中介费比链家低。然而，如果顾客在链家仅需支付1%，那么即便小中介再怎么便宜，其收费还能降低多少呢？一旦失去了比链家更低的费用优势，顾客又有什么理由去选择服务不佳、口碑不佳的小中介呢？
链家此举明确表示：二手房中介行业正式迈入“单边时代”。以往由一人负责客户与房源两端的服务模式，其时代即将落幕。
上海的房地产中介领域整体规模难以扩张，现有的从业者数量显然过多。面对这样的状况，普通劳动者该如何是好呢？他们可以选择退出这个行业；或者，他们可以决定专注于房源或客源这一领域，努力培养出一项精通的技能。
记住咯：船大调头，链条的每一节都得跟着动。
每个普通人的饭碗，都在跟着转动。
