楼市触底并非终点，而是一场残酷价值重构的开始
高盛近期发布的闭门会议纪要中，其针对2025年中国房地产市场的展望报告提出了令人震惊的观点：预计中国房地产市场将在2025年达到底部，然而房价的稳定还需等到年底才能实现。此外，新开工项目和投资将进入下行周期，这一趋势预计将持续到2026至2027年，新开工项目数量可能将出现两位数的下降。
这份报告不仅详细阐述了市场底部错综复杂的格局，而且还准确预测了一场将彻底改变传统观念的资产价值重塑风潮。
01 市场触底时点与房价走势，一场漫长的筑底马拉松
高盛对市场触底的观点具有“分层化”的特点，即房价将在2025年底趋于稳定，成交量预计会在2026年有所回升，而新开工项目则有望在2027年之后出现反弹。这种差异性的表现暗示了市场复苏并非一蹴而就的过程。
02 政策干预的规模与局限，2万亿弹药能否打穿库存冰山？
为了缓解库存积压问题，中央政府计划借助政策性银行、商业银行以及地方专项债券，筹集大约2万亿的资金用于收购现有住房。这一资金量几乎占全国新房待售价值的十分之一。如果将这些资金集中投入到全国75个大小城市，有望将库存周转周期缩短至15至16个月，这一周期接近于房价稳定时的风险警戒线。
但高盛尖锐指出政策落地存在三重瓶颈：
情况更为严重，债务的链条正变得紧绷。整个行业的总负债（除去预售款）已经达到了59万亿元的惊人数字，其中30%与正在建设中的工程项目和土地储备紧密相连。资产周转率已经下降到不足10%的水平，这一数字远低于2014年的15%，这一变化表明债务的消化机制几乎已经完全失效。
03 供需失衡的结构性困境，人口与债务的双重绞索
供需错配的核心矛盾在人口结构和债务杠杆的恶化中深化：
04 市场分化与国企主导，新格局下的幸存者游戏
高盛提供的数据表明，城市间的分裂已经达到一个关键的节点：一线城市以及长三角地区的核心城市的库存周转周期仅为18个月，而那些以出口为主的三四线城市（例如东莞、昆山）的库存积压却高达28个月。
这种分化在土地市场更为赤裸：
自2023年起，项目启动格局发生显著变化，其中七成新项目由国有企业及地方性平台引领。这些被称为“国家队”的企业，凭借其较低的融资成本（比民营企业低300个基点以上）以及与政府部门的良好协作，正在对行业规范进行重新塑造。
高盛在股票配置上立场坚定，明确表示将购买华润置地、中国海外等中央企业股份。这些企业的土地储备高达80%，主要集中在十大核心城市。与此同时，这些企业的毛利率在逆境中实现了7个百分点的增长。然而，对于民营房地产企业而言，2025至2027年的销售额预计将再次下降30%，其生存空间被极度挤压。
05 开发商生存指南与投资逻辑，从规模崇拜到安全边际至上
开发商估值修复路径呈现残酷分化：
高盛发布的基本面韧性评估体系表明，中国海外、华润集团、龙湖地产位居前三甲，它们的共同特点为：
万科、金地等企业由于面临短期债务的巨大压力，其排名相对靠后。这种现象反映出“国有企业主导+核心城市”这一双重安全区策略的兴起。
历史周期所蕴含的启示颇值得深思：在美日地产市场下行阶段，建筑商的股价触底往往比房价触底要早2至4年。以2023至2024年的中国开发商为例，其股价平均跌幅达到了60%，然而在政策放宽期间，股价曾单月大幅反弹高达80%。然而，高盛提醒，PB的扩张必须以房价的稳定为前提，目前0.4倍的PB水平提升至0.7倍，仍需依赖基本面的支撑。
06 长期趋势：L型复苏的底层逻辑，新平衡的构建路径
市场对于销量回落至2014年水平的担忧情绪弥漫，然而高盛却洞察到了L型复苏的初步迹象。该机构预计，从2027年开始，市场将步入一个稳定阶段，年间的波动幅度将缩小至正负2%之间。这一判断的依据主要来源于以下三个方面：
产品形态正经历着跨代的飞跃。第四代住宅，以其高得房率和智能化特点，与周边的二手房产生了明显的代际差异，而高端市场与普通住宅的价格体系也在迅速分离。此类项目的土地增值率逆势上升，这预示着改善型需求正在为高端市场打下坚实的基础。
房地产市场经历波动并非结束，而是迈向新阶段的起点。美日建筑企业股价已率先于市场触底，而我国开发商股票跌幅高达60%，这已透露出市场对前景的过度悲观态度。那些在一线城市积极布局第四代住宅的国有企业，还有将80%土地储备集中于十大核心城市的华润集团，正悄悄勾勒出新周期的蓝图。
房价降幅高达25%的警报背后，实际上反映了中国房地产市场价值坐标的重新塑造。随着保障性住房REITs的退出机制得以完善，第四代住宅产品标准得以重新定义，国有企业拿地比例超过七成，新一轮市场周期的启动信号可能已经发出。对于投资者而言，他们需要摒弃对普涨时代的依赖，转而在市场分化中寻找安全边际与结构性机会的契合点。
