种种迹象表明，五大新城楼市马上和上海脱钩了。
你敢想象吗，20年前奉贤、金山、江桥、周浦房价竟然差不多。
2006年，奉贤绿地南桥新苑的备案价格为每平方米5200元，而秀月花园的备案价格则为每平方米4783元。
青浦新城的仁恒运杰小区价格大约在5000元左右，而金山卫的海上明珠园的价位则是4150元。
城郊地区价格并不高昂，江桥的富友嘉园报价为3800元，锦华茗园则是5100元，周浦的圣鑫苑为5300元，而顾村地区的价格大约在5000元左右。
20年后的今天，周浦、江桥已经远远把奉贤、金山甩在身后。
2006年的上海，地铁建设尚未进入疯狂阶段，购车人数也相对较少，大多数上海市民的出行范围最多只能到达江桥地区。
顾村、江桥、周浦位于城市边缘，是市区居民所能触及的最偏远地区，它们吸纳了市区最基层的购买力，其房价相对较低。
20多年前五大新城还是五大县城，与市区完全脱钩。
几乎全部是内生市场，靠当地人购买。
统统都是全国百强县，房价不便宜。
在2007年12月29日，9号线正式开通，自此，松江新城成为了市内首个被称为“睡城”的区域。
地铁遍地开花，上海的辐射半径大大增加。
其实城市边界一直被交通方式决定。
封建社会基本靠步行，县城就一两公里。
民国时期出现公交车，上海边界扩大到现4号线。
地铁时代五大新城通勤一小时，统统纳入上海房价体系。
九亭、江桥、顾村、周浦等地迅速崭露头角，地铁出行相较于五大新城更为便捷，其价格自然应当有所提升。
城市的扩张过程就是房地产火爆过程。
自2008年以来，房地产市场迎来全面繁荣，至2016年更是达到了顶峰，那时可谓是热闹非凡，如同烈火烹油，鲜花盛开。
当时松江新城、嘉定新城基本开发完毕，轮到青浦新城上马。
17号线附近的风云变幻已初露端倪，汇金路、青浦新城、漕盈路、淀山湖大道站的地铁站口周边，大型建筑工地比比皆是，一栋栋新房楼盘接连不断。
直接把青浦新城房价拉到4.3万，跟松江新城、嘉定新城同步。
其实青浦新城的开发程度、地段位置都不如嘉定。
上海楼市只看情绪，不看逻辑，房价值不值大家不管。
众人仅知晓17号线与2号线相连可直接抵达静安寺，亦仅知大虹桥地区一跃而起。
市区刚需源源不断涌入青浦楼市。
是这些市区刚需拉高了青浦房价，当地居民可没那个购买力。
青浦产业一贯的薄弱。
环二之前就讲过五大新城居民不幸福。
苏州部分县市所呈现的产业结构与当地居民收入水平相当，然而其房价却比这些水平高出整整一倍。
生活压力陡然增加。
很多人买不起五大新城，开发商直接导流到环沪。
花桥可便捷乘坐11号线，嘉善可通过高铁直达大虹桥，太仓则可通过嘉闵线抵达，启东则拥有22号线服务。
反正你想买，总有一个说服你的理由。
市区刚需连环沪都推高了，何况五大新城。
五大新城的居民普遍感到不快乐，因为市区居民的刚性需求涌入，导致房价飙升，使得我们不得不在高价位上购入房产。
现在这些刚需又要抛盘了。
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典型的比如青浦淀山湖大道地铁口，大量市区客户抛盘。
没办法，通勤实在接受不了了。
众多租客未曾入住，导致空房比例颇高，商圈显得异常冷清，连知名的海底捞也无奈关门歇业。
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环沪抛盘也多，买嘉善的客户笃定了高铁到大虹桥转车去上班。
现在发现实在太累了，原来说的9号线延伸线也没来。
很多远郊慢慢的又回到了内生市场。
其实五大新城早就不想当睡城了，想把大家留下来。
在2017年发布的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中，明确提出将嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇这五个新城打造为具有独立功能的综合性节点城市。
独立自主、全面综合，这要求你们不再频繁前往市中心，而是在五大新城开展工作、安家、就医以及学习。
只在五大新城居住，对当地很不公平。
在长宁工作，为该地区创造经济价值、增加财政收入，然而却依赖于青浦提供基础的保障服务、以及教育医疗资源。
出售土地确实赚取了一笔收入，然而这笔钱已经全部花光，此后长期处于支出大于收入的状态，使得无人愿意继续这样做。
徐泾与九亭等地长久以来缺乏优质的教育资源和医疗设施，实在是不愿轻易割舍，而众多居民在此地工作，他们大多在市区上班。
历经多年不懈奋斗，五大新城的核心区域资源配备已经相当完备，并且具备了与市中心区分离的信心。
恰逢房价出现明显差异，2017年购置五大新城房产的人并未获得丰厚利润，同时这也阻挡了市区内对住房有迫切需求的群体继续向市区迁移。
融信铂爵项目于2017年正式开盘，其价格区间为4.1至4.3万元每平方米，最高涨幅仅达到5.1万元每平方米，而当前的实际成交价格是4.3万元每平方米，略有跌破开盘价。
中南君悦府自2017年开盘以来，价格保持在4.22万元每平方米，即便在高峰期，其价格也未超过5.1万元每平方米。如今，其成交价已降至3.9万元每平方米，已经跌破开盘价。
大发融悦项目在2017年开盘时售价为每平方米3.8至4.1万元，而如今成交价已降至3.6万元每平方米，远低于2015年首批业主的购买价格，对于后两年入市的购房者来说，无疑遭遇了亏损。
后续刚需害怕了，一看数据谁敢再去接盘。
当地民众同样遭受了严重的损失，2016年市区对刚性需求的推波助澜使得房价飙升，而今，他们纷纷抛售房产、撤离现场，同时房价也受到了重创。
有些远郊居民财富被洗劫一空。
脱钩是必然的，甚至市区也在回归“区域分层”。
2021年上海搞出了积分制，通过一二手倒挂强推新房。
那两年新房交易量确实高了，抢了不少二手房客户。
然而，这种做法却导致了市场的扭曲，导致人们在购房时不再关注地段，不再考虑居住是否适宜，而仅仅关注是否存在价格倒挂的现象。
大虹桥凭借“房价倒挂”现象吸引了众多上海地区的刚性需求购房者，然而，无人关注这一区域是否真正适合个人需求。
我们称之为“积分分层”时期。
现在倒挂消失，新房抢不了二手客户，市场慢慢的回归区域分层。
开发商具备强大的市场营销实力，能够吸引全市范围内的消费者；在环沪地区，新建的住宅项目都能觅得上海地区的购房者。
二手房通常都是就近置业，跑太远买房的没那么多。
环沪地区的二手房大多被当地居民购得，上海客户难以介入，而个人房东则缺乏相应的购买力。
实际上，区域划分构成了房地产市场的主流特征，大多数购房活动都呈现出地域性特点，房地产的区域特征尤为显著。
自2007年以来，五大新城进行了大规模的开发，众多市区居民选择外迁，这一现象背后有着极其独特的时代背景。
一方面，地铁的开通激发了人们对城市拓展的渴望，另一方面，大家对郊区的发展前景抱有坚定的信心。
一方面，那个时代的进步确实迅猛，上海每年的净增人口高达六十万至七十万。
江桥这样的重镇才30多万人，很多板块也就十几万人。
意味着上海每年都能建成三四个板块。
地铁通车后大家发现之前野心太大了，预期回调客户回流市区。
目前，人口流入速度显著降低，即便运气极佳，也只有五六万人涌入，而去年则是人口出现了净减少的情况。
上海三年建好一个板块就不错了，大家对城市扩张很没信心。
市区那些老旧的商铺生意兴隆，而郊区的商品房却无人问津，导致客户都不愿意前往郊区购房。
不论大家对未来抱有何种信心，在最近半年内，二手房交易市场异常活跃，网签数量更是达到了新的高峰。
众所周知，这些二手房大多属于老旧且条件较差的类型，而且这类房产的交易数量也回升至了历史最高水平。
然而，新房市场表现不佳，今年前四个月仅推出新房9887套，其中4月份六成新房的认筹率不足50%。
如果继续下去，今年可能真的只能卖掉4.5万套新房。
新房也在分化，市区项目还不错，新杨思、东外滩一房难求。
远大新全面滞销。
昌吉东路位于安亭，这个地方的新房过去非常抢手，一度出现一房难求的现象，而如今即便佣金高达十几万，也难以成交。
奉贤某300万级楼盘，佣金高达22万还卖不掉。
你打算投入300万元，若中介将那老旧破败的小户型卖给你，他们能从中赚取数万元利润。尽管链家的佣金看似颇高，但这笔费用需由买卖双方共同承担。
如果中介卖给你奉贤新房，能自己到手20多万。
几倍利润的诱惑，中介肯定使出全身解数说服客户买新房。
依旧徒劳无功，郊区新房依旧卖不掉。
老破小爆火，远大新滞销，郊区真的要跟市区脱钩了。
五大新城跟市区脱钩，最大的影响就是又要走出独立行情。
五大新城的住宅价格，仅由当地的购买力所决定，已无法与市中心的价格体系保持一致。
市区涨不涨，跟你关系不大。
五大新城彼此之间并无直接联系，因此无需让松江、嘉定、青浦、奉贤等地都实行4万多元的售价。
2017年大家价格拉平，是大家都是五大新城，定位拉齐。
又都靠市区刚需推高房价，价格扯平很正常。
跟市区脱钩后，相互之间房价必然脱钩。
青浦新城房价跟嘉定没任何关系，只看各个区域居民有钱没钱。
购房时我们必须保持理智，不能仅仅关注规划细节，而应深入探究当地的产业布局，同时也要关注居民的平均收入状况。
甚至配套都不重要了。
嘉定人只买嘉定，松江配套全不全跟他们没关系。
嘉定配套不全，你还是得买嘉定。
如果你还要买郊区，从今天起做两个改变。
第一，放弃分享上海楼市红利的想法。
第二，认真研究一下各区产业发展趋势。
之前的房价不管泡沫大不大，未来都会匹配当地购买力。
