最近，藤小云听说上海房价要跌了？
得知这一消息后，藤小云有意愿和大家探讨房地产市场及房价问题，于是提议我们先来共同浏览一下4月份那十大城市的二手房价格分布图。
4月份十大城市二手房价格地图（图源中指数据）
从图表中可以观察到，在4月份，众多城市的房价普遍呈现了不同幅度的上升，其中，一线城市的二手房价格涨幅尤为显著，具体包括北京、上海和广州。
上海楼市成交数据（来源上海楼市情报）
数据显示，上海的总体房价仍在微幅攀升。具体来看，3月份的涨幅达到了8.03%，而4月份的涨幅为5.54%。鉴于疫情的影响持续存在，对于5月份的房价走势，是否会下降，目前尚存疑问。
上海奉贤新城（图源网络）
楼市的动态，相信关注这一领域的您都清楚，自年初以来，各地陆续推出了多项放松调控的政策。每天早晨醒来，几乎都能听闻楼市新政策的消息，虽然这种说法有些夸张，但大体上还是相符的。
在3月之前，对于楼市的救市新政推出，市场反应显得较为隐晦，如同小规模的试探；然而到了四月份，楼市的放宽政策已经呈现出爆发式的增长态势。
动作的松绑力度显著增强，且愈发剧烈。二三线城市纷纷加入，一线城市亦不甘落后，接连不断地推出各类优惠政策。
大家先来看一张图。
2022年4月，全国超过85个城市放宽了房地产市场的调控政策，具体城市名单可查看一览图。滑动屏幕，即可深入了解详细信息。
各地陆续放宽了房地产市场的调控政策，形势一片繁荣，宛如百花争艳，而就在这样的背景下，五月份，房地产市场传出了一个令人瞩目的重大新闻！
01
上层部门集体发声支持房地产
楼市即将“放大招”？
五一节假期，我国主要的金融监管部门接连对外发布了新闻通报，向公众和市场传达了关键信息。
央行
严格实施房地产金融的审慎管理措施，适时调整房地产信贷政策，确保房地产融资活动稳定有序进行，同时满足刚性住房和改善型住房的需求。
（图源中国人民银行官网）
划重点，利好对象——
1、房企端：保融资；
2、需求端：刚需+改善。
银保监会
需指导金融机构坚守“住宅仅为居住用途，非投机炒作”的原则，针对不同城市特点实施差异化的住房信贷措施，助力首次购房和提升居住条件的需求，并针对受疫情影响的个人，灵活调整其住房贷款的还款安排。
（图源中国银行保险监督管理委员会）
划重点，利好关键点——
1、需求端：支持首套+改善；
2、民生端：关注疫情下房贷还款压力；
3、房企端：保融资，保原有贷款，支持收并购。
证监会
积极支持房地产企业债券融资。
（图源中国证券监督管理委员会）
划重点，利好关键点——
房企端：支持债券融资。
此外，在5月4日的夜晚，深圳证券交易所亦颁布了《支持实体经济发展相关措施的通知》。
（图源深圳证券交易所官网）
整合了央行、银保监会、证监会以及深交所等机构所提出的积极观点，我们可以总结出几点：当前政策层面正优化货币环境，着重于促进合理需求的释放。这无疑是国家自2017年以来对房地产市场态度最为宽松的一次，同时也是出台的最宽松政策。此外，各地也相继推出了利好措施，因此，房地产市场逐步放宽的迹象愈发明显。
02
各地政策密集、节奏加快
松绑后的楼市会回暖吗？
不完全的统计数据显示，到5月9日为止，本月份已有超过18座城市出台了稳定房地产市场的措施。显而易见，自上级部门统一表态以来，各地出台的政策愈发频繁，实施的速度也显著提升。
显然，房地产市场放宽限制已成为一种趋势，那么在放宽限制之后，市场是否能够实现升温呢？对于已经错过了短暂回暖期的上海房地产市场，是否还有机会迎来新的生机呢？
或许，大家可以从这些讯息里，找出答案。
1.上海临港片区人才落户新政
在全国各地房地产市场频繁变动之际，即便是在疫情期间，上海也把握时机，对临港片区的购房限制进行了放宽。
4月12日，中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会近期发布了《关于优化调整临港新片区人才住房政策操作口径的通知》。该通知主要针对临港新片区的人才购房政策进行了调整。其中，主要包括以下两个关键要点：
临港片区新政（图源官网）
对在重点支持单位任职的各类人才，其在新片区工作的时间要求可从一年以上缩短至三个月或六个月。
新片区对原有的《购房资格确认函》进行了调整，将其更名为《临港新片区人才住房政策认定函》，并且将有效期从原先的6个月延长至12个月。
2.2022年上海土地供应量增幅约四成
4月26日，上海公布的国有建设用地供应计划表明，今年无论是用于开发商品住宅的土地，还是通过旧城区改造释放出的住宅用地，其供应量均较上年有显著提升。2021年商品住房用地供应量为340至430公顷，而2022年这一数字上升至522至592公顷，若以中间值来衡量，增长幅度大约达到四成。
上海土地供应量（来源上海楼市情报）
观察供应结构的变化，今年宅地供应量显著上升。上海中原地产的资深市场分析师卢文曦指出，上海土地资源较为紧张，因此，住宅用地的供需矛盾尤为突出，宅地供应紧张。土地供应量的变化通常会对未来一至两年的新增供应产生影响。今年宅地供应量的增加，一方面有助于稳定市场预期和情绪，另一方面，通过增加土地销售，地方能够获得更多的经济收益。
卢文曦指出，根据今年的规划，我们可以明确的是，对于想要在上海购置土地的房地产企业来说，相较于去年，他们面临的机会明显增多。
3.上海二三批次的新房蓄势待发
此外，随着上海疫情形势的转好，该市的生产和经营活动正在加速恢复。在这一过程中，上海的房地产市场也积极行动，通过设立线上售楼中心、推行线上认购以及提供云端看房服务等多元化手段，成功实现了线上复工，为后续的解封工作做好了充分准备。
根据不完全的统计，在上海的新房市场上，已有不少于32个新的楼盘启动了“线上验资”的程序。观察推盘的节奏，这些项目很可能在第二批次中正式进入市场。
以下是已知的32个开启验资的新盘所需的验资金额要求：
新盘开启线上验资（来源网络）
上海众多新楼盘正蓄势待发，一旦疫情解封，这些项目预计将同步推向市场。开发商若想在短时间内快速消化库存，无疑将面临不小的挑战。
根据以往的市场表现分析，每当市场上涌现大量高品质的新房供应，便会吸引众多购房者加入抢购新房的行列。特别是在疫情之后，想要进行房产置换的需求者数量尤为庞大。这种现象形成了一个良性循环：优质新房的涌现促使人们出售现有房产，而房产供应的增加又推动了价格的下降，进而为购房者提供了更多的选择和优惠。
03
热门板块、置业首选
疫情后的热门板块会变化吗？
目前，上海的热门区域主要集中在市中心区域。然而，随着时代的变迁，上海“五大新城”的崛起，如今这些新城正致力于打造成为“产城一体、设施齐全、就业与居住平衡、生态环境优美、交通便捷”的独立综合性节点城市。
制图 叶聆 戴佳嘉（来源新民眼）
因此，在上海众多区域之中，除了备受瞩目的核心城区之外，上海五大新兴区域板块将持续吸引众多利好消息。
1.宝山美兰湖板块
位于上海五大新城之一的宝山，其美兰湖区域长久以来深受上海投资者的喜爱。该区域以美兰湖命名，以其“绿色”、“生态”、“宜居”和“北欧新镇”等特点著称。
美兰湖区位图（来源网络）
以人民广场为中心，绘制一个直径大约20公里的圆形区域，观察可知，该区域内的住宅价格普遍在6万元左右，部分甚至超过了8万元；然而，美兰湖板块的平均价格却仅为4万元出头，与同纬度的其他项目相比，差距接近2万元，有的甚至更多。
由此可见，美兰湖板块，绝对属于目前全市范围内的价格洼地！
美兰湖实景图（来源网络）
美兰湖板块，作为上海首屈一指的富人区，经过多年的繁荣发展，其生活设施已日趋完善。特别是近两年，随着美兰湖地铁站TOD项目——中集金地美兰城的建成，该区域更是迎来了新一轮的发展热潮。
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——「天安象屿·西江悦」
据了解，天安象屿·西江悦在4月份的线上带看活动中吸引了超过1000组客户，场面异常热烈，堪称上海当之无愧的明星楼盘。
“天安象屿·西江悦”项目选址于宝山美兰湖板块，其地理位置优越，紧靠宝山核心城区，与市中心直线距离大约22公里，交通便捷性显而易见。
天安象屿·西江悦（区位图）
西江悦项目是由天安中国与财富世界500强中的巨型国有企业象屿地产共同打造，它是上海悦系4.0版本的上海书院墅区的典范之作。该项目以1.5的超低容积率著称，巧妙地融合了建筑与自然环境，打造出低密度、高品质的生态居住空间。
天安象屿·西江悦（效果图）
天安象屿·西江悦主要推广的是约82至90平方米的洋房以及约118至138平方米的叠加产品！在户型设计上，82平方米的电梯洋房实现了每部电梯两户的布局，得房率高达80%以上！这样的设计完美满足了各个年龄段的生活需求！
天安象屿·西江悦（效果图）
洋房户型鉴赏
西江悦（户型图）
宝山区的美兰湖板块独树一帜，即便在外环区域普遍遭遇市场冷淡的背景下，依旧热度不减。每当有新项目开盘，便如火焰般迅速蔓延，这便是松江新城，作为五大新城之一，其魅力可见一斑。
2.松江佘山板块
自“上海2035”规划正式实施，松江枢纽接替虹桥枢纽，肩负起城市级枢纽的重任，助力长三角地区构建起一小时经济圈。
以佘山为核心，G60科创走廊作为其发源地，松江科技影都、海尔等领军企业项目纷纷落户，并与松江大学城的科教资源实现协同，有效推动长三角地区的科技创新产业发展，全力打造一个集科创、人文和生态于一体的现代化新城。此外，近年来实施的人才新政，将为松江新城注入强大的人才动力，产业也将得到进一步支撑，预示着松江新城必将迎来新一轮的蓬勃发展！
示意图（图片来源于网络）
松江新城近几年来发展势头强劲，其完善的生活设施、商业设施、休闲设施以及教育资源，共同构成了松江这座宜居城市的坚实后盾，描绘出一幅别具特色的生活画卷。
示意图（图片来源于网络）
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——「佘山望」
据消息透露，佘山望线上的看房活动异常热门，自线上看房功能启用后，看房次数已接近700批次，项目的转化认购比例亦显著提高。
“佘山望”项目坐落于松江文化的沃土之上，精心选址于佘山这片珍稀之地，确切位置在松江区佘山镇，位于千新公路与沈砖公路的交汇点，紧邻佘山山脚，不仅充分占据了佘山秀美的自然风光，而且也受益于“大虹桥”战略以及上海“十四五”规划中松江新城的规划优势。
效果图（仅供参考，具体以实际交付为准）
“佘山望”项目占地达8.8万平方米，总建筑面积约为16.7万平方米，其容积率仅为1.15（自上海实施限墅令以来，1.0及以下容积率变得极为罕见），项目严格遵循政府规定的最低容积率标准，致力于在正佘山脚下打造一个低密度、纯别墅的居住社区。
效果图（仅供参考，具体以实际交付为准）
雅居乐、新城、旭辉这三家资产规模达千亿的房地产企业共同开发了“佘山望”项目。该项目的核心产品包括约87至93平方米的精装叠墅以及133平方米的毛坯联排。其中，叠墅的平均价格约为每平方米4.8万元，而联排的平均价格则约为每平方米5.8万元。
效果图（仅供参考，具体以实际交付为准）
佘山即将推出约133平方米的联排别墅，拥有地下一层和地面三层，实为拥有天地之美的四层别墅。这样的设计既保证了低总价，又兼顾了高舒适度。
效果图（仅供参考，具体以实际交付为准）
联排别墅以毛坯形式交付，其设计具有极高的灵活性，业主可根据个人喜好及具体需求，定制出独一无二的理想住宅。
建面约133㎡联排【山合墅】户型图如下：
部分叠墅户型图如下：
【山屿墅·摘星】
【山屿墅·伴山】
【山屿墅·繁境】
上海五大新城中，除了奉贤新城之外，藤小云还特别向大家推荐一个备受关注的区域——那就是奉贤新城！
3.奉贤南桥板块
提及奉贤新城，人们首先联想到的便是南桥区域。奉贤当地流传着一句话：“南为正阳，北靠金齐，东临金海，西北接港”，这句话所描绘的正是奉贤人心目中的城市核心地带，而这一核心，正是南桥。
