改革商品住房销售体系对于构建房地产发展的新路径至关重要。“积极稳妥地推进现房销售”已成为2025年住建领域的重要任务之一。近期，关于“现房销售”的讨论再次引发了市场的广泛关注。
受访者指出，面对房地产市场供需格局的显著转变，实施现房销售政策对于塑造全新的房地产业发展模式具有重要意义。短期内，这一销售模式或将对房地产企业的资金状况带来一定压力，然而从长远角度考量，它将更有效地维护购房者的利益、提高产品服务质量，进而推动行业向更高水平发展。
现房销售实践已经开展
近期，众多地区在实施现房销售政策方面进行了探索。根据中指研究院的不完全统计，自2022年底至今，全国范围内已有超过30个省市发布了现房销售的相关规定，诸如合肥、郑州、长沙等城市已对部分项目实施现房销售试点。在供应和需求两端，各地政府采取了一系列措施，如推出现房销售用地、为现房买家提供契税减免等，以促进现房销售的推广。
目前，现房销售试点项目已迎来喜人的开端。以湖北省荆门市的城控·易居苑为例，该项目系首批试点项目之一，于4月14日开盘，当天推出的5栋楼共计106套房源，悉数售罄。
自2025年开端，现房销售领域持续受到各地方政府的高度重视。在湖南省人民政府办公厅于今年三月发布的《湖南省提振消费专项行动方案》中，明确提出要充分利用房地产调控政策工具，对现房销售试点进行优化调整。
山东省住房和城乡建设厅联合其他八个部门在年初发布的《关于推动住房消费领域发展的行动计划》中，将现房销售与住房公积金政策相融合，明确指出“鼓励现房销售，对于购买现房并申请住房公积金贷款的，其最高贷款额度可增加超过10%”。
城市计划推出相关政策，规定今后新批租土地建设的住宅项目必须采用现房销售模式。河南省信阳市发布的《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》自5月6日起对外公布，文件明确指出，“自文件发布之日起，所有新批租土地建设的住宅项目，必须执行现房销售的规定”。
上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，信阳新发布的政策将实施现房销售作为核心，并将其置于“严格把控预售许可条件”的框架之中，此举充分展现了旨在降低风险、减少库存以及控制增长量的政策宗旨。
各地正不断推动现房销售的进展，导致新建商品房的现房销售面积（以下简称“现房销售面积”）的比重逐年增加。根据国家统计局的公布，2024年现房销售面积达到了大约3亿平方米，这一面积占到了新建商品房销售总面积的30.84%。而在2023年，这一比例仅为22.5%。
今年第一季度，已售出的住宅面积达到了0.79亿平方米，这一数字较上年同期增长了14.3%。其中，现房销售面积在新房销售面积中所占的比例为36%，这一比例相较于去年同期的30.6%增加了5.4个百分点。
构建发展新模式
现房销售作为房地产行业的关键销售方式，其显著优势在于有效减少购房者的风险，同时提高市场的信息透明度，并显著增强消费者的购买信心。严跃进在接受《证券日报》记者采访时指出，对于购房者而言，在现房销售的模式下，他们能够亲自实地考察房屋，亲身体验房屋的质量、户型设计和配套设施的真实状况，从而对产品有了更为精确的认知和掌握，有效缓解了他们的购买顾虑。
中指研究院政策研究总监陈文静提出，在库存量较多的地区开展现房销售试点，对于行业来说，能够有效调控供应规模，直接优化市场供需关系，加速库存的消化，同时也有助于推动房地产新模式的形成。此外，现房销售对项目的工程质量提出了更高的标准，促使行业朝着更高质量的方向发展。
值得注意的是，现房销售与期房销售在开发模式上有着显著的差异，这种差异使得现房销售模式对房地产企业的产品设计能力以及资金状况提出了全新的挑战。
在现房销售的模式下，房地产企业遭遇了全新的资金回收机制以及显著的资金压力。严跃进指出，这种销售方式要求企业独立筹集资金，以完成项目的全部建设，直至房屋达到可以交付的状态。这也就意味着，企业必须投入相当数量的自有资金，或者借助外部融资手段，以维持项目的正常运作。
陈文静认为，现房销售对企业的产品实力提出了更高的要求，那些产品实力强劲且品牌影响力显著的企业，在未来的发展过程中，所面临的机遇或许会更为丰富。
陈文静就未来推进现房销售的具体策略提出建议，她认为应充分利用现房销售模式的优点，并加速形成房地产发展的新格局。从市场分析来看，我们可以在库存量较高的城市或区域先行试点现房销售，并同步推进适合现房销售模式的房地产融资体系的建设，逐步实现从期房销售向现房销售制度的转变。
严跃进强调，现房销售模式不仅是对购房者权益的有效保障，更是住房产品迭代升级的关键途径，并且需要与高品质住宅建设相融合。目前，各地需根据金融政策的新规定，对现房销售实施更加强有力的金融扶持，以保证房地产企业的资金状况保持稳定，并且激发企业推动现房制度改革所需的动力与能力。
