在过往的办案过程中，我曾被当事人咨询过关于他们父母希望将房产过户至他们名下的问题，包括可行的途径和相应的费用。考虑到这一问题与众多网友的切身利益密切相关，今天我决定将我的回答详细地分享给大家，以便大家在做出决策时有所参考。
一、在不考虑再次出售该房屋，完全刚需自住的情况下。
不多言赘述，直接呈现结论，在此种情形下，过户费用从高到低排列依次是：买卖与赠与相近，而继承则最为经济。考虑到本文所涉房产过户均为家族内部行为，所有例证均以父母与子女之间的过户为基准。若子女并无再次出售房屋的打算，而是出于迫切的自住需求，那么针对这类情况，我们将逐一分析三种过户方式的成本构成。
（1）买卖方式的过户成本构成
若子女已拥有房产，并且父母的房产已满足五年持有期限（这种情况较为普遍），那么父母在此次交易中主要需要承担的费用就是个人所得税（需注意，若该房产并非父母唯一住所，则需缴纳个人所得税。以重庆地区为例，父母需支付房产总价1%的个人所得税。但若该房产是父母的唯一住所且持有已满五年，则无需缴纳个人所得税，从而节省了这部分费用）。同时，该种情况下子女一方主要承担的为契税。
（2）赠与方式的过户成本构成
依据先前的假设，在此情形下，父母一方几乎无需缴纳任何税费；若需精确计算，仅涉及印花税（税率仅为房屋总价的0.05%，目前实施减半征收），此部分可忽略不计。当然，这一规定不适用于豪宅（若房产价值上亿，印花税金额将达5万元）。此外，对于子女一方而言，鉴于其无偿接收赠与，法律要求子女一方必须全额缴纳契税（即房屋总价的3%）。此外，此刻有些朋友会询问关于过户赠与合同公证费用的相关事宜，这是因为众多“百度高手”在网上发现不少讨论指出，不动产登记中心在办理赠与方式过户时，需要提供赠与公证书等相关文件。在此，我需再次提醒大家，依据国家税务总局发布的（2015年第50号）公告规定，个人若通过离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人的方式无偿转让不动产或土地使用权，并且这一行为符合《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）第二条的规定，那么在申请营业税免税手续的过程中，是不需要提交房产所有者的“赠与公证书”、受赠者的“接受赠与公证书”，亦或是双方共同签署的“赠与合同公证书”的。尽管话题稍微有些偏离，但依然是一个值得深思并需要清晰界定的问题，那就是我们不应浪费金钱去进行公证。
（3）继承方式的过户成本构成
在此种特定情境中，所需承担的费用仅仅是印花税，这一部分费用可以忽略不计。然而，这种情况的启动条件是父母一方去世。因此，考虑到子女并不急于使用房产或迅速完成过户时，继承房产无疑是最为经济的选择，几乎不需要任何成本。再者，从成本角度来看，买卖房产与赠与方式过户的成本大致相当。
二、若子女打算房产过户后又出售的情况下
在此情形下，我诚恳地建议各位亲朋好友务必保持警惕，深思熟虑后再行动！关于过户费用的分析结果是：继承几乎等同于赠与，而采用买卖方式过户则最为经济实惠。此刻，那些先前通过交易手段变更产权的子女，若再次出售该房产，只需缴纳个人所得税（即若不满五年持有或非唯一住宅，税率为1%）。而对于通过继承或赠与手段变更产权的子女，依据《国家税务总局关于强化房地产交易中个人无偿赠与不动产税收管理的通知》的第二条内容规定：在受赠人获得赠与人无偿赠与的不动产后，若再次转让该不动产，计算个人所得税时，应以财产转让所得扣除赠与及转让过程中所缴纳的税费和合理费用后的剩余金额作为应纳税所得额，并按照20%的税率进行缴纳。同时，依据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》第四条的规定，个人若通过接受赠与、遗产继承、离婚财产分割等非购买途径获得住房并予以出售，其行为同样受到该《通知》相关条款的约束。据此可以推断，在涉及继承或赠与过户的房产交易中，卖方需缴纳房产总价20%的个人所得税，这无疑是一笔相当可观的费用。
综上所述，各位网友在接收长辈房产时，务必思考是否将来可能需要再次将其出售。若存在此打算，应果断选择通过买卖方式办理过户手续。虽然这种方式在初期可能成本较高，但长远来看却能省去许多麻烦。而若打算长期自住，则可以选择继承或赠与的方式进行房产的转移。
