顶端新闻·河南商报首席记者 张逸菲 实习生 公昕怡
自2024年开始，我国多个地区相继吹响了物业费下调的“号角”。这一降价措施能否得到全面推广？降价后，物业服务质量是否能够得到保障？
多地小区完成物业费下调
自2024年6月1日起，重庆市正式推行《重庆市物业服务收费管理办法》。该政策对价格管理方式进行了调整，并对住宅物业的前期服务指导价格进行了明确。物业服务被划分为四个不同等级，其中最高等级的收费标准上限为1.9元每平方米。此外，针对改善型住房和豪宅项目，需单独提出核价申请。
重庆嘉利安物业管理公司于年初一发布了关于调整物业费用的公告，宣布物业费用将降至每平方米1.3元。
物业费调降，会不会影响服务质量和态度？
4月24日，顶端新闻·河南商报记者与“康利尔·风花树”小区的物业管理公司取得联系，业主潘江（化名）表示，经过调整，他和物业公司的关系似乎更加融洽了，因为“物业公司与业主共同商讨，并按照我们的要求进行了一些整改”。
潘江提到，据他所知，许多住宅区正在下调物业管理费用，这主要是因为服务内容和费用需要保持一致，并且并非所有情况都要求价格调整。
江西省南昌市西站的瑞都小区居民白宏向记者透露，当小区居民得知其他小区物业费有所降低后，便决定组建业主委员会，并派遣代表与物业管理公司进行协商。他们希望降低费用，因为之前的服务质量不佳，无论是小区环境还是人车分流都存在问题。然而，尽管费用有所下降，物业管理公司的服务水平并未显著提升。
有消息指出，一家上市物业公司在重庆地区的负责人明确指出，面对竞争对手的降价举措以及业主对降低费用的期待，所承受的压力显著上升，同时强调“物业服务费用的收取标准与服务质量之间存在着密切的联系”。
武汉、青岛、银川、杭州等城市的众多住宅小区已实施物业费用的降低。据悉，自2024年起，武汉市超过40个住宅小区的物业管理公司已宣布降低物业费用。青岛、杭州等城市的百余个项目，物业费用的降幅普遍介于10%至35%之间。
物业费收缴率持续下滑
在河南省中部的一个上市公司物业管理品牌中，负责人曾维向顶端新闻·河南商报记者透露，该公司的收入主要来源于三个部分：物业费用、公共收益以及车位管理费用。
依据克而瑞物管最新发布的资料，在2024年，60家上市公司物业管理企业的总收入攀升至2858.1亿元，较上年同期实现了3.9%的增长，但增速相比去年减少了3.6个百分点；其中，43家企业的基本物业管理服务收入同比增长了6.9%；然而，41家企业的社区增值服务收入却出现了4.3%的下滑，这一部分收入占总营收的11.9%；至于40家企业的非业主增值服务收入，则同比下降了20.7%。
同时，由于物业费用降低以及人力成本不断攀升，这59家上市公司平均毛利率降至19.2%，较上年同期下降了1.2个百分点。在多种因素的共同作用下，近年来，无论是位列500强的物业管理企业，抑或是已上市的物业管理企业，物业费用的收取比率都呈现出持续的下降趋势。
近年来，房地产行业遭遇低迷，房价出现下滑，与此同时，业主们普遍期待物业管理费用能够相应下调。曾维如此表示。
物业公司称降低物业费有压力
上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，近期关于物业费的讨论中，关于空置房物业费优惠的议题较为稀少，而各地部分小区物业费降低的现象则较为普遍。其降低的原因主要包含两个方面：一方面是业主们对物业服务的定价提出了强烈的诉求，通过协商等途径促使物业服务定价有所调整；另一方面则是物业公司为了优化定价和竞争策略，主动采取了让利措施。
严跃进对相关信息进行汇总分析后指出，物业费用的减免仅在少数城市的某些住宅小区有所体现，这反映出小区自治的特点，“同时也表明不同城市的物业费用整体上仍然维持在一个相对稳定的水平”。
经过整理，严跃进指出，针对物业费用收取的质疑之声，主要聚焦于服务质量未达预期标准，以及经济状况与房价变动与物业费用之间存在不协调之处。
物业公司若要降低物业费，可能会遭遇更严峻的资金困境；众多物业企业纷纷表示，当前的经营状况已经陷入亏空，物业费对于保障企业正常运作和提供高品质服务至关重要；在这种压力之下，物业企业在人员配置、设施维护、环境卫生等方面的投入将有所削减，从而可能引发物业管理质量和水平的进一步下滑风险。长期下去，可能进一步加重业主与物业企业之间的矛盾和纠纷”。
降低物业费要综合考虑，寻求一个平衡点
2024年5月，银川市相关部门联合发布，针对《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》的通知，由银川市发展和改革委员会及银川市住房和城乡建设局共同签署印发。4月25日一早，银川市发展改革委价格管理科的相关人员向顶端新闻·河南商报记者透露，在此之前，住宅小区的早期物业服务以及停车费用均采取市场调节机制，导致不同小区的物业费用和停车费标准存在显著差异，业主与物业公司在协商过程中遇到的难题也愈发明显，“广大居民一直期待能够实施政府指导定价”。
该工作人员表示，自政策实施以来，银川市内所有符合调整条件的小区都已按照规定对物业服务和停车费用的收费标准进行了相应调整。此举同时也促使那些有物业费用协商需求的小区加快步伐，尽快组建业主委员会，从而增强业主与物业管理公司之间的协商议价能力。
起初，物业管理公司表达出强烈的反对意见，同时，不少居民亦觉得物业费减少的幅度不尽人意。这位工作人员透露，相关部门已多次举办现场座谈会，对相关政策进行了广泛宣传和详细解读。截至目前，大部分住宅小区已基本落实了这一政策，居民对物业费用的投诉数量也出现了明显减少。
严跃进指出，减少物业费用在多方面均能带来积极效应，例如它能够直接减少房屋的持有成本，使得业主每年都能节省一定数额的资金。不仅如此，此举还能减少二手房交易的支出，进而激发二手房市场的流通与买卖活动。
在各地考虑调整物业费用时，必须全面评估其正面和负面的后果；需着眼于优化商业环境和保障民众福祉的方向，探寻一个既能缓解业主经济压力，同时确保物业管理公司正常运作的平衡点；这一目标实现，离不开政府、物业管理公司及业主三方的携手合作。
