更改房产证上的所有权人，通常所说的房产证换名，存在多种途径，这些途径会牵涉到产权归属、债权关系以及税费缴纳等多方面的问题。此外，针对婚前婚后以及是否尚有未还贷款的情况，其解释也存在差异，而且不同情形下的办理费用也有所不同。
这些名字要分清
1.购房合同
可列出多人的姓名，但需留意购房合同中标注的买受人信息，房产证的登记将依据此信息进行。
2.按揭贷款合同
由于按揭购房需遵循贷款人与签字人一致的原则，为确保购房合同、贷款合同及房产证上的签字保持一致，这主要是为了防止银行贷款风险的产生。仅能填写一个人的名字，因为按照这一规定，只有贷款人本人有权签字。
3.房产证
此处仅标注一人姓名，需遵循单人一证的规定；若涉及多人，则首位业主需持有证件，并在房屋份额一栏中注明为共有。
4.房地产权共有（用）证
房产的共有权人持有该证，在房屋份额一栏中填写的是“共有”字样，该证书在法律层面象征着房产的共有状态，并且，共有人之间还就各自的出资比例或所占份额达成了共识。
房产证改名有哪些方式？
在房产证上添加他人姓名，意味着将此人列为该房产的共同所有者，这一过程可通过以下三种途径实现：进行房屋产权分割登记、实施交易行为，或是通过赠与方式。
1.房屋析产登记
房产分割，依据相关协议、法律准则及既定规范，将共同拥有的房产进行划分，使每一所有者分别拥有相应的份额。此类行为通常出现在离婚、家产分割、遗产继承以及共同购置房产等民事法律事件中。当公民离世，与其共同生活的人或财产共有人及继承人需对财产进行处置时，依据最高人民法院的司法解释，通常先进行房产分割，然后才进行遗产继承。
2.关于房产证减名字
与份额转让的情形相仿，其流程与一般房产交易过程相近，亦需对所持份额支付相应的契税。
父母与子女在更改姓名时，亦被视为一种交易行为，需缴纳相应的契税。若房产证申领时间未满两年，还需额外支付全部的营业税。
（2）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。
房产证加名分哪些情况？
1.夫妻加名，婚前婚后各不同
婚前加名
按赠与、买卖不同方式依据双方申请办理。
夫妻双方在赠与过程中，必须先前往公证机构取得赠与公证文件，然后一方将一定比例的产权（通常是半数）无偿转让给另一方。完成这一步骤后，双方需携带房产证明、个人身份证件以及公证文件，一同前往行政服务中心进行产权加名的相关手续办理。
双方在达成交易后，必须签署一份正式的买卖协议，接着，需携带房产证明、个人身份证明以及不动产税费缴纳凭证，一同前往行政服务中心，提交相关申请以办理手续。
婚后加名
此类情形涉及登记变更，只需提交夫妻双方的身份证件、《结婚证书》、《房产证》以及《房屋登记申请表》等相关申请文件，双方一同前往具有管辖权的房屋登记机构完成面签，便可完成房屋权属变更手续。此过程免收契税、个人所得税和营业税，只需缴纳房屋登记费用及印花税等。
若在先前签署的购房合同中未注明双方姓名，那么在办理房产证时便无法添加名字。只有在还清贷款之后，方可进行名字的添加。购房合同上的名字与房产证上的名字应当保持一致。
2.父母子女加名，选择赠与最合适
若涉及父母、子女等直系亲属进行房产变更操作，可以选择进行二手房交易或进行赠与处理。
赠与流程：
赠与人与受赠人需签订一份关于房屋赠与的正式文件，该文件被称为赠与书。依据相关法律规定，房屋的赠与行为必须以书面形式进行。
房屋赠与的接受方（即受赠人）需凭借原有的房屋所有权证明文件以及赠与协议，依照相关规定，向税务机关缴纳相应的契税。
办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。
进行房屋所有权变更的注册流程。赠与双方需前往房产管理部门进行登记变更，须递交申请书、个人身份证明、原有的房产所有权证书、赠与协议书、公证文件以及契税缴纳凭证。
赠与人将房屋交付受赠人。
直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。
赠与手续：
（一）赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。
受赠人需持原房屋所有权证书以及赠与合同，依照规定支付相应的契税，并完成公证手续。随后，受赠者需前往房地产管理部门进行登记变更，在此过程中，必须提交申请书、个人身份证件、原房地产产权证明、赠与证明文件、公证文件以及契税缴纳凭证。
3.兄弟姐妹加名，多数考虑买卖
非直系亲属之间若要增加房产共有人，虽然赠与过户也是一种可行途径，但需注意，由于相关税费相对较高，并且在限购政策尚未解除的情况下，还需考虑购房资格的问题，因此，选择买卖方式可能更为适宜。
在买卖过程中，双方或涉及中介的三方需就购房事宜达成一致，并正式签署购房合同。合同签订后，双方需在网络上完成网签备案程序，随后前往房产管理局进行购房资格的审查。审查通过后，打印出购房合同，并着手办理房产过户的相关手续。在此过程中，必须携带双方的身份证明、婚姻状况证明以及房屋的权属证明等相关文件。
4.按揭中房产加名字
请注意，以上所述条件均基于房屋贷款已全部结清的前提下，若贷款尚未还清，则必须先至银行完成贷款清偿，并办理抵押登记注销手续，随后方可携带房产证前往行政服务中心办理相应事务。
婚前购置的住宅属于个人资产，但若婚后将名字添加至房产证上，则该房产将转变为夫妻双方的共有财产，从而引发产权的变动。鉴于房屋尚有未还的抵押贷款，借款人的数量将从单一人变为两人。《物权法》第191条明确指出，在抵押期间，抵押人若未获得抵押权人的许可，不得将抵押的财产进行转让。
银行担心什么？
在签署按揭贷款协议的过程中，通常金融机构会明确指出，借款人的身份信息不得擅自进行修改。
在签订合同的情况下，若抵押人为单一个体，银行将仅针对该个体的信用记录等进行审查。一旦产权归属变为两人，银行便需对第二个人进行新的信用调查，若该个体的信用记录存在瑕疵，此情况还将对贷款合同产生不利影响。
在房贷合同中，贷款利率是一个重要议题，目前针对一套房和二套房的利率设定存在差异。过去，银行在审核贷款时仅关注借款人的购房记录，而如今，需额外调查另一位家庭成员的房产状况。若该家庭成员已拥有多套房产，那么房贷利率将需重新进行计算。
故此，若要在房产证上添加他人名字，必须先获得银行的同意，通常情况下，银行有明确规定，若房屋贷款尚未全部清偿，则不允许进行加名操作。
