翻开近十年上海新房房价的历史记录，你能够发现，上海新房在整体上呈现出稳定且有上升趋势的态势，在个别年份，其房价甚至出现了质的提升，实现了飞跃 。
以最近的2020年上半年为例，在经历了18 - 19年的相对平稳之后，新房价格体系有了新变化，这刷新了我们的认知。
2020年上半年，楼市出现了这样的现象，多个项目悄悄地调高了预售证价格。
最先感受到这股浪潮的时间是3月份，那是鼠年的第一张预售证，涉及黄浦滨江板块的绿地海珀外滩，其备案均价为13.8万/㎡，相比19年同商圈内开盘的融创外滩壹号院，整整高了14% 。
没过多久，在黄浦滨江对岸的浦东陆家嘴商圈，滨江凯旋门二期开出了均价，价格为每平方米13.8万，与去年每平方米12.8万的九庐相比，高出了足足8个百分点。
可能有人会提出疑问，上面所提及的4个新盘中，两两处于同一个商圈，然而就滨江地块的稀缺程度而言，绿地海珀外滩和滨江凯旋门自身更具优势 。
地段有一定的价差也无可厚非。
我们再来瞧瞧金山亭林商圈的新楼盘未来樾湖，其价格为每平米1.95万。该价格相较于去年9月开盘的澜庭高出了3% 。
在上面的图里，金水湖附近有5个新房项目，这5个项目是近两年出现的，它们的基本地段是一样的，仅仅只相隔一条街，称得上是处于同一商圈的同等地段。
我们渐渐察觉到，2020年不少商圈的最高价格正被打破 。
02、近三年的商圈天花板价格发生了怎么样的变化
我们汇总了2018年和2019年新房备案价中的最高价，是为了研究这一情况，我们取上述汇总结果的最大值与今年该商圈中最高新房备案价做对比，以此看看哪些商圈在2020年乘风破浪。
通过这一系列的对比，我们能了解以下两个方面：
哪些商圈是新房市场当前持续供应的区域，近三年价格变化究竟怎样，上限又在何处？
新房供应存在不确定性，这能从侧面看出，哪些商圈在供应方面是稀缺的。
首先来看浦西中心7城区的变化
浦西中心7城区近三年有总计32个商圈开出过新盘，其中只有10个商圈在最近两年都有新盘供应，只有这样，才能看出商圈最高备案价的涨幅情况。
结果10个商圈中，7个有上涨，3个下跌。
7个商圈呈现上涨态势，且涨幅都较为可观。在涨幅排名前三位的商圈里，有两个商圈都与滨江存在关联。长寿路商圈处于普陀的顶级地段，西康路989项目推出后，其风头超过了1月的锦绣里 。
黄浦除滨江商圈外，豫园商圈的复地雅园公馆，涨跌幅是2%，这表明市中心地段有稳中有升的保值特性，与之对标是去年复地雅园上一批次的产品。
2020年，整个静安没有新盘进入市场，所以聚光灯都投向了新静安。能体现市场变化的区域集中在环大宁商圈，该商圈包括大宁商圈以及大宁辐射区域永和商圈。
要是对环大宁商圈不了解，依据图表能清晰得知，今年环大宁商圈的最高备案均价出现了下跌情况，并且下跌幅度都超过了20%。也就是说，环大宁商圈的天花板价格塌了吗？
实际上并不是这样。我们来观察一下这三年两大商圈的顶级产品形态，就能够得出最贴近市场的结论。
两大商圈的主力产品包含高层和叠墅，永和商圈在2018年时，商圈的最高备案价对应的预售证，是高层和叠墅这两种产品形态同时推出的，其取证价格接近10万；
大宁商圈的巅峰王座必然是大宁金茂府的叠拼产品，它于18年年底推出，取证均价为12.7万，永和商圈的静安府在19年推出了其中一个批次，那个批次没有高层产品，因而价格也达到了11万。
另外，从这张图中还能明白，静安府西区最后一批次的收官产品，收官价格为8.5万，与东区或西区的任何高层相比，最后一期都具备超高性价比，尽管天花板价格未被突破，但要是你抢到了，那便是赚到了。
最后一点，融创静安映被看成是接班静安府的优质产品，本月即将登场的仁恒静安世纪也被看成是接班静安府的优质产品，从本质上来说，它们作为大宁商圈的高层产品，实则突破了去年静安慕舍的8.8万均价，涨幅3.6% 。
中心城区的其它区域就更好解释了。
今年上半年徐汇有不少供应，取证项目基本都是10W+项目，除徐汇滨江热销外，斜土路商圈、衡山路商圈也受到市场青睐，这些价格会成为新标杆，等待未来更好的产品去超越。
普陀是2020年上半年较为活跃的区域，武宁板块久违入市，推出了中海汇德里，该楼盘一房难求，使得普陀内环线价格体系形成，普陀内环10W起步，属于武宁商圈的故事还未完结，燕宁苑以及新湖明珠城三期下半年都会入市。
光新板块宝华城市之星的楼王产品单独取得了证件，其价格比该楼盘去年的均价高出了7%，这看似意义不大，不过给人的直观感受是，普陀内中环的房价也突破了10万+ 。
虹口和杨浦这两年供应逐渐变少，杨浦的情况更为突出。融信江湾世纪在6月供应了36套底复，这些底复以90平米的小户型为主，其备案均价达到了13万。不过从另一个角度看，这意味着市场对新江湾城价格的接受度越来越高。
城市房价出现提升的情况，常常是从高品质商圈旗舰楼盘价格被拉升作为开端的。
近三年来，郊区有53个商圈出现了新开盘的情况，在2020年，出现新开盘的商圈数量是29个 。
我们筛选了各个商圈的涨跌幅，之后，想看看哪些郊区商圈会有比较明显的涨幅 。
我们在涨跌幅条件里设置了上涨幅度超过10%的情况，通过这样的筛选，我们能够把上海郊区的商圈看得更加透彻清晰。
突破商圈天花板价格的主要来源两种形式：
第一种：
上港星江湾位于宝山，不过它紧挨着杨浦新江湾城，其售价达到了淞宝和新江湾城的平均价格。
古北天御位于闵行区，不过它紧挨着长宁古北商圈，其售价达到了金虹桥与古北的平均价格。
巧合的是，两个项目的认筹率都超过了百分之百。换个角度看，市场认可了将临近市区商圈和郊区商圈的平均价当作郊区楼盘最高价格的定价模式。
第二种：
青浦赵巷属于传统意义上的别墅商圈，闵行华漕也属于传统意义上的别墅商圈，而这一波商圈价格实现了突破，这种突破是同一楼盘在产品形态上的进阶，也是不同楼盘在产品形态上的进阶。
从高层变为叠加（联排），从叠加（联排）变为独栋，价格的上涨幅度有一到两成的提高。
有上升的情况，当然也存在下跌的情况。价格差别较大的情况出现在了闵行。我们对这2个典型商圈的四个楼盘进行了一一比较。
城开云外在颛桥以及吴泾商圈，万科青藤公园也在颛桥以及吴泾商圈，它们可谓是在众多楼盘之上。然而，它们却都输给了本商圈的旗舰楼盘。
要是19年和20年的四个楼盘相互调换位置，那么价格的跃升会非常明显，由此可见，商圈天花板价格的提高取决于商圈是否拥有旗舰类产品。
好在，颛桥商圈的上海星河湾三期在2020年下半年有供应，吴泾商圈的紫竹半岛在2020年下半年也有供应，届时，能否继续拉升商圈备案价，这也能够看成是市场整体的一个走势。
城市房价出现提升的情况，往往起始于高品质商圈，旗舰楼盘的价格会率先得到拉升 。
04、浦西商圈的价格逻辑完全适用于浦东
近三年来，浦东有20个商圈出现了新开盘的情况，在2020年，新开盘的商圈数量是11个 。
其中有9个商圈能够看出涨跌幅，这些商圈同样出现了和浦西价格涨幅一样的过程，得出了一样的结论。
森兰星河湾是高行内极为出色的旗舰产品、塔尖产品，它与森兰的其他楼盘拉开了很大差距，其备案均价为7.95万，已接近8万，而此前1月的森兰壹公馆仅刚过6万，涨幅达45% 。
另一个商圈在浦东，其涨幅为45%，这个商圈也就是全上海最火爆的区域——前滩，6月推出的前滩三湘印象处于九宫格超白金位置，它比去年开盘的江悦名庭高了45%，比晶萃名邸也高了45%，这说明了市场接受了前滩一线江景的定价逻辑，早早定下了前滩的天花板；
下半年前滩仍然会有供应，其中包括九宫格的尚峰名邸，还有前滩格力地块，相信这两者都无法撼动三湘在前滩的地位，不过突破10似乎问题不大。毕竟，前滩的九宫格与前滩的其他地段并非同一个地段级别 。
浦东剩下涨幅较大的商圈和浦西相似，存在相同或者不同楼盘之间产品形态的区别，比如颐景园江南院从公寓变为江南院墅，保利首创颂从高层变为叠加，临港的高层换成了鹭语墅的叠加。
公元2040年情况发生了反转，去年是叠加产品，今年变成了公寓，因此祝桥商圈的价格下降了17%。
滨江凯旋门拉升陆家嘴江景房的幅度有限，原因在于去年供应的九庐自身十分出色 。
惠南商圈供应数量不多，在海玥瑄邸产品未发生变化的情形下，其价格与去年保持一致。
05、这些商圈凭什么乘风破浪？
第一、重新定义商圈
上海环线有着由来已久的价格体系，然而它并非永恒不变。以2020年上半年为例，在新静安内环内所有供应项目中，除华润中心润府配得上其新静安顶级地段的位置外，其余新静安内环项目都集体迷失了 。
而新静安内中环，都以生在环大宁商圈而感到庆幸。
若干年前，对于大宁商圈有着美好的愿望，如今这些愿望一一实现，而且完成得比预期更好。
大宁商圈最初是以大宁国际商业为中心衍生出大宁核心商圈，之后又有了大宁金茂府，它带火了原先的宝华现代城和慧芝湖花园，其范围一直延伸到中环汶水路 。
城区建设在有序地向前推进，大宁音乐广场顺利推进，大宁中心广场（三期、四期、五期）顺利推进，大宁中心中环广场顺利推进，新体育中心等重大建设项目也顺利推进。
南北通道（普善路 - 万荣路 - 三泉路道路辟通改建工程）全部完工后，有望形成一条与共和新路平行的分流道路，同时能缓解南北高架（共和新路静安段）的拥堵状况。
第二、买房主流年轻化，房企赚取新流量
当前买房的主流人群年龄处于25岁至35岁之间，这部分人群在我们粉丝中年龄占比最大。然而，最近我们发现买房人的主流出现了悄然变化，主流人群为95后 。
未来几年，买房主力变成了95后人群，95后更倾向于独居，他们消费观积极，秉持没有太多存款就不购置大户型的买房理念，同时更习惯平时快节奏、周末慵懒的生活状态。
《95后兴趣报告》由城市画报与腾讯QQ联合推出，该报告显示，游戏和影视是95后的最大兴趣。
