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“希望S5效仿S4抬升，全程有隔音罩。”
“南翔晚高峰回家，1公里能堵20分钟，尽快开建吧！”
近日，S5 沪嘉高速的“抬升”工程被确定在今年动工，这一消息引发了众多网友的热烈讨论。
南翔站向东航拍S5沪嘉高速，实拍图
从沪嘉高速的现场航拍情况来看，在高峰时段，道路甚至拥堵得如同“停车场”一般，车辆只能缓慢地向前行进。
2025年3月28日18点实时路况，图源百度地图
最高限速为 80 公里/小时。每到早晚高峰，由于这个限速，道路就容易堵成红色。通勤问题已经对购房决策产生了影响。沪嘉高速需要抬升，这是刻不容缓的事情。
根据招标信息可知：工程的总投资超过 70 亿。要新建 9.6 公里的主线高架。还要新改建 5 对出入口匝道。同时要改建 9.1 公里的地面辅道。主线将与中环路、外环高速、沪嘉 - 嘉闵联络线形成 3 处互通立交。并且会在祁连山路、金迎路等关键节点设置匝道。
沿线的南大、桃浦、南翔3大板块都笑了。那么，谁受益更大呢？
01
三板块合作+竞争
共掌上海西北“大动脉”
值得一提的是，目前嘉闵联络线正在建设当中。同时，外环高架的西段也计划进行抬升。这些举措将会一起提升上海“西北角”的大交通格局，能够快速拉近该区域与市中心的距离，并且有助于促进职住平衡。
同时，能够减少宝山、普陀、嘉定之间的交通分隔。特别是南大板块与桃浦板块之间的交通分隔会被削弱，进而促进这两个板块之间的协作。
事实上，三大板块自身底子各不相同。
南大板块位于中外环间，其评分是 67.91，二手房均价为 56059 元/㎡，在各板块中排名第一。桃浦板块处于外环位置，评分 63.1，二手房均价 48197 元/㎡，排名第二。南翔板块位于外郊环间，评分 60.99，二手房均价 45782 元/㎡，排名第三。
二手房成交价，往往更能体现市场的真实房价。
3大板块2024年都呈逐步下调的趋势。
2025 年 1 季度，桃浦房东的信心增强。
外郊环之间的南翔板块，在 2025 年当下，其挂牌均价为 57306 元/㎡。这个价格高于桃浦的 56879 元/㎡。南翔板块的房东自身具有更强的优越感。房东的挂牌均价虽然在回升，然而成交均价却在继续下探，目前还没有迎来支撑点。
南大板块：土地开发红利+科创人口导入
南大挂牌数量最少。然而，其二手住宅成交均价为 56059 元/㎡，在所有区域中排名第一。二手房的标杆楼盘主要是次新房，并且也展现出了更为强大的房价支撑力。
祁连山路两侧增加了 2 对匝道口。大场路与真南路实现了连通。这样就缝合了以往的交通“割裂”状况。这有助于把南大大约 30 公顷的土地留白盘活起来。尤其对于沪嘉高架北侧的“双子塔片区”有帮助。还能提升土地财政收入。
全新规划具有后发优势。“数智南大”规划会导入 8 万科创产业人才。该规划能吸引刚改类购房者向外溢出并来到这里。
桃浦板块：交通枢纽+智创城产城融合
桃浦新房市场呈现出明显的“供大于求”态势，它是最需要去“提升销售速度”的一个板块。
桃浦板块当下拥有 2 条轨交线路。轨交 20 号线正在建设之中。在未来，这里将有 3 条轨交线路和 1 条高架，从而使其升级为“交通枢纽”的地位。
“高架+地面”的这种双层高速通道，能够促进桃浦智创城与周边区域展开深度合作，并且还能强化桃浦在嘉定、上海市区以及长三角所起到的枢纽作用。
智创城计划引入 5 万产业人才，规划了“中央公园式”国际社区，这吸引了更多高收入人群在此进行房产购置，从而实现了产城的融合。
桃浦智创城俯瞰效果图
沪嘉高速进行了抬升。这一抬升有助于 3 大板块。3 大板块能更好地协同发展。它们共同打造出的产业发展轴可媲美 G60 科创走廊。
02
交通是板块的基底
规划兑现能力才是关键
沪嘉高速沿线，2025 年时各大板块的新房均价形成了明显的梯度态势。
真如的情况、桃浦的情况、南大的情况、南翔的情况、嘉定新城的情况，从改善类到刚需类，能够满足不同购房者的置业需求。其中，桃浦板块的新房均价大概是 7.93 万/㎡，和二手房均价 4.82 万/㎡相比，已经完成了结构性的提升。
南翔板块的一大优势在于其发展成熟。在 2024 年，新房供求比为 0.90，并且在 3 个兄弟板块当中，它的“新房售卖效率”是最为优秀的。
沪嘉高速抬升利于疏通拥堵，陈翔公路旁新增的匝道口，会进一步盘活“云翔社区”的大片住宅用地；并且能提高丰翔路匝道口的出行速度。金迎路向北与浏翔公路相连通，有助于提升留云社区的出行效率。
在建的嘉闵联络线，能够把 S5 沪嘉高速与嘉闵高架连接在一起，从而提升南翔板块与外部进行交通往来的效率；在未来，周边的各个区域都能够在这个地方进行切换，以便顺畅地到达虹桥枢纽。
嘉闵高架、沪嘉高速联络线，效果图
嘉闵联络线现场实拍图
南翔CBD一直扶不起，是有原因的：
南翔有 11 号线、嘉闵线（正在建设中）以及原 22 号线（处于规划中）这三条轨道交汇的枢纽，然而一直无法全部得以实现。
嘉闵线南翔站施工现场+丰翔路实况，11号线地铁上实拍
产业维系的能力存在不足。之前引进的米哈游、莉莉丝等企业巨头，都被徐汇漕河泾给挖走了。
嘉定的“亲儿子”是远香湖 CAZ 区域。南翔有个别写字楼出租情况不佳，已转为酒店式公寓楼。其规划从 CBD 调整为地区中心。
南翔站航拍沪嘉高速，夜景实拍
再看真如CBD，能够崛起的原因：
真如城市副中心是普陀区的重要部分，犹如普陀区的“亲儿子”一般。市级规划的支持是其发展的基础。
央企中海给予支撑。“1 平方公里”的宏大规划全部得以实现。以宁缺毋滥的态度提升真如 CBD 的“上限”。
真如与内环的直线距离大概只有 1 公里。它的交通区位优势较为明显。它是“沪宁产业创新带”的起点。正因如此，吸引了京东集团等企业巨头入驻。它的产业导入能力也很强劲。
真如城市副中心夜景，图源网络
根据最新公示的《虹桥国际中央商务区及周边地区专项规划》草案，南翔被纳入大虹桥的 9 大地区中心。在交通方面，“金迎路快速化”正处于研究阶段，未来或许能够直接抵达虹桥枢纽。等到“南翔新中心枢纽”全面实现，南翔板块将会再提升一个层次，其未来的发展令人充满期待！
虹桥国际中央商务区，公共中心体系规划图
写在最后
交建优化，只是板块导入产业、人口的基础。
交通升级有助于促进经济发展，通过提升经济高度抬升房价高度。
板块楼市的表现，与规划的兑现程度有关。谁能够更好地兑现规划，谁就能在楼市中受益更大。
