小胖在看房之前发布了三期《2019 年上海购房大数据账单》，对此感兴趣的小伙伴能够回顾一番：
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2019 年摇号认筹的人数下降了 55%。开盘时火热的场景减少了很多。只有 33 次开盘的认筹率超过了 100%。
众人有下意识的一致性倾向，这一定是有原因的。到底哪些楼盘卖得好呢？又为何卖得好呢？
下图呈现的是 2019 年上海摇号楼盘认筹率排行中处于 11 至 20 名的项目（数据源自东方公证处），关于 TOP10 的情况我们将在后续进行分析。
这些楼盘将市面上最主流的价格段全部覆盖了。这意味着，无论其定位是怎样的，都存在着销售情况良好且可供参考的项目。
2019年只有两个
“认筹率超100%，均价3字头”的项目
安亭的万科湖语森林三期是一个楼盘，浦东惠南的盛世荟庭是另一个楼盘。它们的均价约为 3.2 万/㎡，主力总价在 300 万到 400 万之间。
万科湖语森林三期（4月15日开盘）
2017年万科安亭新镇“三开三红”
2018年万科安亭新镇“梅开二度”
2019年万科天籁湖畔最先上市，销量不错
紧接着万科湖语森林推出三期房源，104套，当天清盘
万科湖语森林三期开盘实景图
之后万科再推慕尼风尚，再度红动安亭
万科在安亭十年的深耕
在业界和客户中营造出良好口碑的同时
也创造了属于嘉定楼市乃至全上海特有的“安亭现象”
教科书般的品牌打造方法
盛世荟庭二期（9月2日开盘）
整个摇号、告示、选房、签约过程一气呵成
开盘仅4小时，200套房源即告售罄
继一期开盘售罄之后，盛世荟庭
再度上演“楼盘”盛况
盛世荟庭二期开盘实景图
这两个楼盘的地理位置相差很远，然而它们的成功因素有一些相似之处。下面简单分析一下它们热销的原因：
①.板块发展成熟，这一点在刚需楼盘中难能可贵，也是制胜关键
安亭是产城融合的典型代表。惠南曾是南汇的中心。在板块内，有产业作为基础，或者有大量人口作为支撑，这使得其实力足够强劲。
换句话说，买房并非仅仅依赖外区吸引客源，自身拥有相当一部分能够实现销售的能力。从盛世荟庭的摇号情况中可以看出，其中有大量“310225”这种原南汇地区的身份证件，这就体现了这一点。
另外，一条轨交贯穿两个板块，另一条轨交也贯穿两个板块。生活配套较为成熟。这些因素能够吸引一部分外区客户，从而补充了区域的需求。
②.产品可圈可点，小区环境优越，还有户型，太赞了。
万科的户型不必多说；盛世荟庭的户型我得贴一张，大家欣赏下：
③.单价太给力；户型面积适中，总价控制得当。
两个项目的均价都在3.2-3.3万/㎡。
航头和新场的房价卖到了 4 万多，临港的房价是 3 万多。在这种情况下，惠南盛世荟庭开出了 3.2 万的价格。它的户型有 83 到 138 平方米，有 2 房和 3 房。其功能性以及总价都符合刚需和刚改的心意。
万科湖语森林的主力户型是 115 至 125 平方米的叠墅。得说实话，在整个上海范围内，很难找到均价为 3.3 万每平方米且总价在 400 万以内的叠墅产品。
2019年唯一一个
“两次开盘，认筹率均超100%”的刚需楼盘
松江泗泾的大盘金地自在城销量一直较为良好。在 2018 年，其四期玺湾推出了 804 套房源，并且认筹数量达到了 1000 多套。作为金地自在城的最后一个公寓组团，金地玺悦在 2019 年经历了两次开盘，其成绩依然十分突出。
3月26日，玺悦一期开盘，320套房子
光是大筹就有452组，还不包括小筹，当天去化9成+
8月22日，玺悦最后199套房源
420组客户参与摇号，当天清盘
金地自在城公寓产品就此落幕
金地玺悦二期开盘实景图
两次进行开盘，认筹的比率都超过了 100%。在 800 万以下的项目当中，只有它这一个。
那问题来了，市面上地铁房不少，为什么就它一枝独秀？
4.1 万/㎡的均价非常实惠，这话并非是我所说，而是客户讲出来的。
一般来说，买地铁房主要是为了通勤方便，对于其他方面不敢有过多的期望。只要有一个能起作用的因素，价格就会上涨。
但金地玺悦有所不同，它完美地展现了这样一种情况，即“我就保持这个价格，既能拥有这个，又能拥有那个”。
4.1 万每平方米，周边配套尚可，居住氛围成熟；户型优秀，并且还带装修。
约 95 至 133 平方米，每一户都具备套房以及双卫的设计，拥有宽敞的横厅，有着较大的面宽阳台，还有着人性化的设计。
踩进样板房，第一感觉就是“值”，这是很多人的体会。
2019年大虹桥拓展区认筹比超100%的
项目只有两个
它们是保利云上一期、万科天空之城星之屿一期。
嘉定江桥，保利云上一期，10月19日开盘
322套房源，吸引了428组客户摇号
当天基本售罄
保利云上2期，于2020年1月5日刚开盘
263套房源，306组认筹
当天去化超9成
保利云上一期开盘当日情况
青浦徐泾，万科天空之城星之屿一期
7月14日开盘，304套房源，394组认筹
当天去化超95%
万科天空之城星之屿一期开盘情况
诚然，两个楼盘的热销与大虹桥的热度存在关联。大家对江桥和徐泾的成长性持看好态度。此外，还有以下几个相似点：
保利距离在建的 14 号线大概 500 米，通勤较为方便。万科采用 TOD 模式，有 17 号线可换乘 2 号线，这两条线路都经过上海的核心区域，通勤也很便利。
事实证明了，这两个项目皆有众多工作在市中心的白领客户。
②.都是品牌开发商，让购房者更安心。
户型都很不错。保利云上的户型尤其好。就像这个 98㎡的三房，以后肯定会成为大家争相模仿的对象。
保利云上98㎡三房户型
不同的是：
保利具有明显的价格优势，是 500 万级能够上车大虹桥的最佳选择。此外，北虹桥的楼盘十分稀缺，本区域以及普陀的客户在这个价位段可选择的余地不大。
万科天空之城的价格基本是徐泾统一的，大约在 5.8 万左右。在同区域价格基本平衡的市场中，比较两者的胜负，一是地段，二是品质或配套，而万科 TOD 的优势就体现出来了。
以上项目皆以刚需、刚改产品为主。总结几个共性：
可以看到，卖得好的房子户型设计很优秀。周边配套是刚性的，不追求高端，但基本生活需求必须得满足，因为生活氛围太重要了。在交通方面，地铁或者自驾至少得占一样。大多数项目都是精装的，价格差不多的时候就比拼品质了。形成品牌效应的房子会好卖很多。
其实说白了，性价比高不高要看，在价格实惠的情况下究竟能叠加多少资源。
再来看两个市区高端改善。
2019年静安、杨浦都只有一个项目
认筹率超100%
2018 年的东外滩，到了 2019 年遭遇了一场小冷。在 2019 年，认筹率超 100%的项目仅有一个，那就是首创天阅滨江二期。
推出172套房源
包括内环稀缺63㎡1房户型，以及124㎡3房
于1月25日开盘，两小时即售罄
首创天阅滨江二期开盘情况
热销原因：
内环地段，并且属于杨浦滨江阵营。在东外滩的重磅规划影响之下，该板块的潜力是值得人们去期待的。
入市的节点很不错。在经历了 2018 年之后，到了 2019 年初，东外滩那时没有太多的竞争对手。
总价 517 万起的 1 房，它可以说是入住内环的最低门槛。这是一套精装的房子，性价比超高。124㎡的户型设计得很得当，并且总价控制得也比较好。
事实证明上海不缺买内环1房的客户，单身或给老人住都挺好。
另外有一点，从今年的情况来看，东外滩其它楼盘的表现是这样的，并且周边界面的改造也特别重要。
而静安区表现最抢眼的项目无疑是静安府。
2018年静安府劲销百亿
问鼎销冠
2019年，东、西区又各开盘2次
是上海唯一四开的项目
其中认筹率有3次超过100%
下图为12月29日，静安府东区开盘
152套房源，225组有效认筹
当天去化约9成
静安府已渐入尾声，真心希望看到你一红到底
12月29日静安府东区开盘情况
能够如此火爆，首先和大宁的强势崛起有着紧密联系。如今，这个板块在北上海可以说是独树一帜，处于领先地位。
第二，2019 年大宁及其周边没有同档次的楼盘供应。附近居民如果想要改善居住条件，静安府就会是他们的首选。因此，你可以看到，2019 年静安府的认筹客户中有很多来自宝山、虹口、崇明、杨浦。
第三，从 2015 年起，华润和华辉在静安开始发力。到现在，许多配套都已得以兑现。在此之前，也已经积累了良好的口碑。对于后来的参与者来说，更多的是获得了信心的加持。这或许就是大盘所展现出的力量吧！
第四，离不开的是它的品质，从社区、户型到装修始终在线。
总结一下市区改善盘：
房企和购房者都能看到，楼市的投机性在持续减弱，并且最终会消亡。区位和产品品质所构成的硬核实力，始终在支撑着高端楼盘的长远发展。
2019年卖得最好的
“真顶豪”项目
徐汇滨江，东航云锦东方
年末加推88套楼王房源
价格甚是纯粹，没有夹杂任何1、2千万的房子
主力总价半个亿
开盘当天，2个半小时，劲销40亿
只剩下几套过亿的顶层
云锦东方开盘情况
记得九庐开盘的时候，临江大户型的房子最为畅销。这些房子总价在 4000 万左右，着实让上海的顶豪客户感到震惊。
像云锦东方这样的楼盘，几年时间可能都难以开启一个。它的地段不错，品质也足够好，然而数量仅有 88 套。正因如此，物以稀为贵。
壕们为何要买，我不予揣测。一位已入手客户这样说：“之前在云锦东方拥有一套房子，如今手头恰好还有些多余的钱，不知该花在何处，就又买了一套！”
