惊爆！
70城最新房价公布，上海房价，又双叒叕涨了！
上海再次创造了楼市的“神话”。新房价格呈现出环比上涨的态势，上涨幅度约为 0.7%。同时，新房价格同比涨幅也较为显著，达到了约 5.7%。
的确，上海房价发飙了！
国家统计局的最新数据对楼市产生了重大影响！到现在为止，上海的新房价格从 2022 年 6 月起已经连续 34 个月呈现环比上涨的态势。它再次以在全国涨幅居首位的状态刷新了纪录。在政策红利以及市场信心这两方面的驱动之下，浦东、嘉定等那些热门板块的房价出现了快速上涨的情况，部分项目的单价突破到了 18 万每平方米。土地市场更是频繁地出现了“面粉贵过面包”这种非常魔幻的场景。
1、浦东：房价天花板持续刷新，滨江豪宅破18万！
1）世博板块 "封神"
一线滨江豪宅保利世博天悦六期单价突破 18 万每平方米，过会均价为 183426 元每平方米。去年首开价是 16.8 万每平方米，如今涨幅达到 9.2%。它是上海近一年来仅有的三个一线滨江豪宅之一，价格已经超过了滨江凯旋门最新的单价约 17.28 万每平方米，以及太古源・源邸一期的均价约 16.98 万每平方米，成为了浦江东岸的新标杆。
2）张家浜低密项目两年涨幅超20%
周浦东张家浜楔形绿地附近的浦开江南里二期，有 45 套联排别墅。这些别墅的均价是 17.8 万/㎡。2022 年底拿证时的价格是 14.5 万/㎡，现在价格暴涨了 3.3 万/㎡。两年时间里，涨幅超过了 20%！更令人觉得神奇的是，这个价格与黄浦老城厢的豪宅【上海壹号院】是一样的。这表明浦东中环的房价已经逼近了浦西内环。
2、土拍市场 "高烧不退"
去年下半年开始，上海的土地拍卖呈现出大爆发的态势。地王接连不断地涌现出来。在今年上海的三个土拍批次中，内环的地价涨幅达到了 32%，这实在是让人感到非常惊讶。
上海集中供地之后，2024 年房地产市场出现大变化。各环线宅地的起拍楼板均价和成交楼板均价都有明显上涨。尤其中环以内，涨幅非常大，令人惊讶。整个内中环地价同比涨幅接近翻倍。这意味着什么呢？按照这个趋势发展下去，大量内中环新房单价可能会从 14 万开始，而内环内新房单价甚至可能达到 16 万乃至 18 万。
1）新杨思地块2次高溢价
预计未来入市时的均价在 11.9 - 12.5 万/㎡。2024 年 11 月成交的是翡云悦府项目，其楼板价为 74426 元/㎡。该项目一期过会均价是 107200 元/㎡，共有 228 套房源。认购的组数达到 930+组，认购率约为 412%。预计会触发约 60 分的积分。而新杨思上园四期过会均价仅仅是 98621 元/㎡，房价上涨的情况十分明显！
2）唐镇土拍溢价率高达约26.6%
2024 年底上海第七批次土拍期间，保利发展成功竞得唐镇的宅地，也就是保利天奕。该宅地的成交楼面价达到了 44008 元/㎡，溢价率约为 26.6%。日后这些商品房上市后，保守估计其售价大约在 7.5 万 - 8 万/㎡之间。由此可以预见，未来唐镇的新房价格有希望卖到 7.5 万/平以上。
3）浦东北蔡出新地王
绿城以 71412 元/㎡的成交楼面价竞得，并且溢价率达到 40%。这意味着未来该地块的新房售价要达到 10 万/㎡才能够实现保本。而其旁边的新盘国贸中国铁建·西派海上三期，售价仅仅是 9.38 万/㎡。
3、浦东新房均价全面奔向7字头
中指研究院的数据表明，2021 年浦东新房成交均价为 5.1 万/㎡，到 2024 年升至 7 万/㎡，三年间涨幅达到 38%。内中环区域当中，北蔡的价格是 9.2 万/㎡，前滩的价格为 13.2 万/㎡，价格不断创新高。而新杨思板块的价格是 9.9 万/㎡，因其具有发展潜力，所以成为了“价格洼地”。
4、嘉定新城：无地铁地块卖6万/㎡，房价 "穿越" 外环！
1）楼板价一年涨1万/㎡
招商蛇口竞得的嘉定新城 F03A - 4 地块，其楼板价为 31850 元/㎡。一年前象屿远香湖岸地块的楼板价是 23630 元/㎡，该地块楼板价较象屿远香湖岸地块上涨了 40%。按此推算，未来该地块的售价或许能达到 6 万/㎡。象屿项目的售价是 5.04 万/㎡，招商蛇口竞得的地块较象屿项目的涨幅超过 20%。
2）"无地铁" vs "有地铁"
这个价格远超同价位段其他区域。
·嘉定南翔【时代之城】：5.5万/㎡（地铁11号线）
·浦东周浦【华发观澜半岛】：6万/㎡（地铁18号线）
·宝山中环【保利海上瑧悦】：6.5万/㎡（地铁1号线）
无地铁地块叫板成熟板块，上海楼市 "疯狂" 可见一斑。
5、二手房 "助攻" 新房涨价
目前上海二手房，也在强势回归，节后呈现量价齐升的态势！
上海二手房市场是楼市的风向标，在 2025 年开年的时候就展现出了惊人的爆发力。
2月二手住宅成交1.54万套，同比大涨124%。
这些数据源自网上房地产。
2025 年 4 月已至，上海二手房市场呈现出一路“狂飙”的态势，成交热度始终保持在高位，成为了楼市的焦点。从相关数据能够看出，在上个周末，上海的二手房行情依然在持续攀升，并且连续两天的成交量都突破了千套。
4月12日（周六）上海二手房网签套数：1261套
4月13日（周日）上海二手房网签套数：1131套
4 月 17 日截止，上海 4 月新房成交了 5062 套，二手房成交了 12252 套，从这些数据能看出市场活跃度。二手房市场回暖，这带动了置换链条的畅通。部分新盘的认购率超过 400%，这进一步推动了新房价格的上升。
3 月上海的二手房成交数量为 2.69 万套，这一成交数量创下了 2022 年以来的新高。在这些成交的二手房中，300 万 - 500 万的刚需房源去化速度加快。二手房市场开始回暖，这带动了置换链条的畅通。部分新盘的认购率超过了 100%，这种情况进一步推动了新房价格的上升。
2025年1月至今上海部分新房认筹认购情况汇总
专家预警："面粉贵过面包" 或成常态！
中原地产分析师指出，上海的土地拍卖溢价率在持续上升，例如浦东新杨思地块的溢价率达到 33.38%，唐镇地块的溢价率为 26.6%。这意味着未来新房价格有可能进入“螺旋式上涨”的通道。不过，我们需要警惕区域之间的分化情况：像浦东滨江、前滩这样的核心板块依然具有投资价值，然而像金山、崇明这样的远郊板块，房价的涨幅却不足 1%。
整体而言，当下是在上海楼市买房的绝佳时机。冬哥团队精心挑选出了几个性价比极高且潜力巨大的项目，这些项目不可错过。
01国贸中国铁建·西派海上
最新消息！
国贸中国铁建·西派海上四期次即将开始入市。它将推出建筑面积约 103㎡、105㎡、110㎡的房源。其中有全浦东最为稀缺的 110 平洋房。前期的售价仅为 9.38 万/㎡。
3. 品牌实力带来的稳定收益。
今年绿城以 7.14 万/㎡的价格斩获北蔡地块，其溢价率达到 40%。由此可以预计，未来该地块的保本价将会突破 10 万/㎡。而国贸·中铁建在 2023 年以 6.8 万/㎡的价格拿地，精准地卡位了北蔡的价值爆发期。
2）产品力碾压：
·全系大平层：128-235㎡纯粹户型，无小户型干扰圈层；
270°环幕阳台，其最大开间为 12 米，拥有 IMAX 级的景观视野。
会所拥有两个泳池，一个是室内恒温泳池，另一个是室外星空泳池，其规格可与汤臣一品相媲美。
装标超过 5000 元每平方米。全屋采用德系品牌，其中包括博世厨电和杜拉维特卫浴。在绿城地块，这些品牌的集采价仅为 5000 元。
倒挂窗口期情况如下：三期剩余房源还不到一百套，同时同板块的新房马上就要全面迈入“10 万+时代”！再来看二手房的对比情况：北蔡的次新盘大华斐勒公园挂牌价是 12 万/㎡，西派海上一期的成交价已经达到了 10.2 万/㎡。
浦东内中环、正张江
时隔10年的品质封面
「国贸中国铁建·西派海上」
四批次入市在即
将推出建面约103-105-110㎡
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02保利·天奕
最新消息：
地铁 2 号线的唐镇站距离约 200 米。保利唐镇项目中的“保利·天奕”展厅已经开放了。预计将会推出建筑面积约 102 至 140 平方米的 3 至 4 房。这些房源即将进入市场！
浦东买房看产业，这是大家都知道的。唐镇实际上是“张江的后花园”，乘坐一站地铁就能直达张江，也就相当于与张江“零距离”接触。
唐镇的位置在上海外环外。整体来看，浦东的交通较为方便，尤其是上海的大动脉 2 号线。2 号线穿行于唐镇，从唐镇出发，无论是前往陆家嘴，还是去往人民广场，实际都很便捷。
东方幼儿园是市级示范幼儿园。上海福山唐城外国语小学有培德校区。建平培德实验中学是唐龙校区。唐镇几乎涵盖了从幼儿园到中学的 12 年优质教育。
唐镇在持续加大教育投入。未来几年，唐镇会新建 45 所学校，会新建 1 所 12 年制学校，会新建 2 所九年制学校，会新建 3 所高中，会新建 6 所初中，会新建 9 所小学，还会新建 24 所幼儿园。
4）房价倒挂。由于上述因素的影响，唐镇的房价出现了明显的倒挂。这是唐镇楼市火热的根本原因。目前唐镇的新房均价约为 7 万+/平，而区域内的次新二手房，即便有下跌的迹象，最终的成交价也都在 8 万/平，甚至还有超过 9 万/平的售价。放眼整个上海，到现在还具有倒挂优势的区域，只有唐镇。所以，这里的新房触发积分，是大概率事件。
2024 年底上海第七批次土拍时，唐镇土地再度获得极高关注。保利发展成功竞得唐镇宅地，即浦东新区 PDP0-0405 单元 C-05C-04、C-05D-03 地块，其成交楼面价高达 44008 元/平，溢价率达到 26.56%。
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03象屿·天宸雅颂
最新消息：
8 号线沈杜公路站距离较近，直线距离约为 180 米。6 站可到前滩，15 站能直达人民广场。浦江郊野公园与之零距离。“象屿·天宸雅颂”已通过相关审核，即将开始认购。该项目推出建面约 89 - 139㎡的高层，均价为 6.05 万/㎡。拥有约 2500㎡的会所、约 3000㎡的架空层，还有高端配套以及豪宅品质，样板房已正式对外开放。
该盘位于 8 号线沈杜公路地铁站旁，属于地铁上盖项目，距此站点约 300 米。8 号线为上海城市中轴线，能够抵达浦东前滩、世博以及浦西老西门、人民广场等上海的地标。
项目乘坐8号线到往人民广场用时只需约40分钟，地铁出行非常快捷！同时，该站点也可同站换乘浦江线，所以该盘地铁出行优势很大。
附近可能有越江隧道：近期东川路越江隧道有了新的情况，它是闵行的第三条越江隧道。大概的方案可能有两种走向，一种是东川路 - 先新路，另一种是东川路 - 鲁南路！
这条隧道无论走向如何，都在象屿浦江项目的南侧不远处。未来前往浦西时，出行会有更多选择，这对象屿浦江项目而言是一大利好。
象屿·天宸雅颂项目的高层住宅预计均价在 5.5 万到 6 万左右。与江月路近 7 万的联动价新房相比，价格低了不少。地铁仅相差 3 站路，然而价格却便宜 1 万多每平，具有很高的性价比。
象屿·天宸雅颂项目位于 8 号线沿线，并且它是该沿线价格最低的项目，不存在其他价格更低的情况。此外，该项目还有低密度的叠加和联排产品，这些产品的价格相对来说也比较实惠。
配套未来可期：8 号线沈杜公路站眼下暂未拥有优质配套。然而，在该项目的东侧，规划了一块约 15 万方的商业用地。未来，此地落成后，将会成为 8 号线沈杜公路站附近的商业中心。
浦锦街道经过多年发展，积蓄了众多配套商业设施。其中有浦江城市生活广场，有绿地乐和城，还有浦江镇南部片区的万达广场等。这些配套商业设施距离该盘都在约 4 公里范围内。
社区设计较为良好。项目的地面没有设置车位，实现了人车分流。在高层地块内，规划有风雨连廊以及数量众多的架空层。并且还建有会所，品质显得十分高端。
不过，笔者更认为闵行浦锦街道的预期更加充足。
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