近日，
广西南宁某银行房贷年龄期限
可延长至80岁一事，
引发热议。
“80岁也能贷款买房，
是不是有点夸张了？”
这是大部分网友的反应。
其实，
很多人对这一说法有些误解。
一般而言，购房贷款有两个年龄门槛。
一个是贷款人实际所处的年龄阶段，例如有些银行规定，年龄超过 65 岁的人不能获得贷款。
还有一个是关于贷款人的贷款到期年龄，即此次所说的“房贷年龄延至 80 岁”。此 80 岁并非指 80 岁时仍可贷款，而是指贷款到期的时间最迟能到 80 岁。
也就是说，贷款人的年龄与贷款期限相加的结果不能超过 80 年。例如，50 岁的购房者申请 30 年贷款，其年龄与贷款期限之和恰好为 80 岁。
资料图。周馨 摄
上海的情况如何？
记者走访沪上多家商业银行后得知，目前上海大部分银行对房贷到期年龄上限有规定，且表述各异。有的银行规定房贷到期年龄上限是 70 岁，有的银行规定是 75 岁。比如中国农业银行规定，房贷申请人的年龄与贷款期限之和不能超过 75 年。中国工商银行规定类似，贷款人最大年龄不能超过 70 岁。而中国银行明确，借款人贷款期末年龄不超过 75 岁。上海银行的官网有显示，个人的住房贷款期限和借款人的年龄相加，其最高值不会超过 70 年。
部分银行称，在实际操作里，房贷到期年龄存在放宽至 80 岁的情形。此前就有人贷到过 80 岁，只是不普遍，会根据具体情况商议。银行放款时，除关注贷款人年龄外，更会考察其综合还款能力。像一些高龄购房者，若有材料能证明其收入稳定，是可以贷款的。上海一家城商行网点的客户经理作出了这样的解释。
另一家沪上银行给出一种解释：通常来讲，该银行一手期房的还款年限能到 70 岁。然而在上海地区，若为该银行合作的优质楼盘，条件便可进一步放宽。倘若借款人属于公务员、金融从业者、医生、教师等职业，其最长还款年限可放宽至不超过 80 周岁。
这证明，目前在上海，五六十岁的购房者，若有足够的收入证明，就可以享受到足够长的贷款年限；或者，这些购房者有稳定的职业，也能够享受到足够长的贷款年限。
更长的贷款年限会带来更小的还款压力。我们来算一笔账，有一位 50 岁的购房者，在上海申请 400 万元的纯商业贷款。按照目前上海二套房的利率来计算，若选择等额本息的方式，要是只能贷款 20 年，每个月就需要还款 27177.72 元。而如果能够贷款 30 年，每个月的还款额就会减少为 22336.55 元。肉眼可见，个人还款压力下降了近20%。
资料图。周馨 摄
实际上，老人借贷存在先例。此前，各地市面上有过一种贷款，名为“接力贷”。即当借款人年纪较大，或还贷款能力有限时，可让借款人的亲属作为共同借款人或担保人，像父母、子女及其配偶等，向银行申请贷款来购买住房。在该业务里，借款人与成年子女共同作为借款人。也就是说，老人和年轻人能够一起还款。
这样的还款模式，让一些购房者有了机会，他们可以借此规避限购，还能打擦边球。2016 年 11 月，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神、促进房地产金融市场有序运行的决议》。该决议严禁通过成年子女、父母（双方）、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式来变相规避调控政策和住房信贷管理规定。随后，“接力贷”被正式叫停。此后，“接力贷”在上海不再出现。
业内人士认为，当下部分银行提高贷款人年龄上限这一行为与大环境有关。目前，在上海，40 岁和 50 岁的购房者成为了置换购房的主力。如果不延长年龄上限，很多人就无法贷满 30 年。这样一来，首付和月供的压力都会增加。此举在一定程度上能够促进这类群体的置换意愿。我国人均寿命得到了延长，渐进式延迟法定退休年龄这件事也被提上了日程。并且，有一些高龄群体具备着稳定的还款能力，所以提高房贷年龄上限成为了银行的一种尝试。
购房贷款人过世了怎么办？
不少人关心，大龄购房者的数量在不断增加。如果购房贷款人不幸离世，那么剩下的房贷该如何处理呢？金诚同达律师事务所的高级合伙人彭凯觉得，单纯从法律方面来讲，当购房人去世了，然而钱款还没还清时，债权并非一定会消失，能够针对借款人的遗产去进行清偿。要是有继承人继承了购房人的财产，其中包括这套房产，那么继承人就需要承接剩余的银行债务。倘若继承人经过评估后决定放弃继承，银行就可以进行拍卖等相关处理，而剩余的金额会归国家所有。
南宁房贷年龄期限可延长至80岁
引热议
2 月 11 日，南宁当地媒体有报道。南宁的多个楼盘对外宣称住房按揭贷款年龄期限能延长至 80 岁。多家银行确认了这一消息。并且已有部分银行开始执行。对此，当地的银行工作人员称，目前只有部分银行能够办理。
南宁地区某股份行工作人员告知记者：首先要看楼盘，接着把材料拿过来进行面签。在面签时会具体查看材料，这些材料需要有本人的收入证明、银行流水、征信报告、身份证、户口本以及结婚证。另外，该工作人员提醒，目前借款人的年龄不能超过 70 岁。
媒体报道称，银行业内人士表示，80 岁不是指贷款人的年龄，而是贷款人年龄与贷款期限的总和。该负责人着重指出，“贷款人年龄不超过 70 岁”的规定未发生改变，并且相关业务是以银行已核实贷款人收入流水满足贷款要求为前提的。
有媒体报道称，除南宁外，北京存在个别银行把贷款者年龄与贷款期限的总和放宽到 80 年；宁波有 2 家银行在近期对房贷政策进行了调整，将“年龄+年限”之和提升至最高 80 周岁；此外，杭州有 2 家城商行把贷款年龄延长到了 75 周岁。
宁波地区某股份行的个贷经理向记者透露，按揭贷款能够贷到的最长期限为 30 年。倘若客户依据原先的年龄规定无法贷到 30 年，那么银行就可以依据 80 岁的年龄上限来进行计算。
上海市光明律师事务所的付永生律师表示，从短期角度来看，除了一线城市之外，很多地方的房价处于稳定状态并且有下降的趋势，居民购买房子的积极性不是很高。为了对楼市进行扶持，部分地区的某些银行的相关政策也陆续推出了。
国家卫健委的数据表明，2020 年我国居民人均预期寿命为 77.93 岁，到 2021 年提高到了 78.2 岁。
贷款人离世且未还完贷款的情况下该怎么办呢？付永生称，从长远角度而言，房价通常会伴随物价和 GDP 的增长而逐步上升。继承人通常会选择继承遗产，与此同时也继承了债务，需要继续偿还贷款。《民法典》第 1161 条明确规定，继承人依据所得遗产的实际价值，以该价值为限度来清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。
在极端情况下，如果是在房价处于最高点的时候购买了房产，而之后房价出现暴跌，导致卖房的总价都不够偿还银行的贷款，那么继承人就会选择放弃继承。接着，银行会对该房产进行拍卖，用拍卖所得到的款项来抵偿房贷。如果拍卖所得不足以偿还全部房贷，银行也不能再继续追究剩余的欠款。
此措施的影响是怎样的呢？前述的资深银行人士称，对于银行而言，银行需要在一定程度上做出让步，放宽在风控方面的要求。而对于老年群体的购房者来说，这有可能会致使他们的生活质量出现下降的情况。此外，在消费领域，房子具有拉动消费和投资的作用，然而也会挤出其他方面的消费。从短期来看，对房地产的拉动效果十分明显，能加快推动房地产平稳复苏；但从中长期来看，对这一措施的评估需要保持谨慎。
房贷年龄期限可延长至 80 岁，对此，杨海平认为：商业银行信贷风险审查最为看重第一还款来源。对于大多数人来说，65 岁之后的收入难以得到保证。如果用放低风险标准的方式来刺激买房需求，那么对于商业银行而言，必然会导致按揭贷款资产质量出现隐忧。
资料图。陈梦泽 摄
有银行可办理“接力贷”
房贷借款人年纪接近 70 岁时，贷款年限会很短。并且由于月收入的约束，借款人的贷款额度也会很低。那么该如何解决呢？
某股份行宁波的一支行个贷经理称，将子女增加为共借人，能够提升贷款年限。该支行有接力贷业务，能够依据子女的借款年龄来办理，主借人依然是父母，房子登记在父母名下，共借人名下是否存在按揭贷款并不影响。
另一股份行杭州某支行的工作人员称，当下该行的贷款人年龄依然是 65 周岁。倘若增加子女来做担保，那么贷款的年限便可以延长。
记者了解到，“接力贷”指的是为了达到延长贷款期限或者增强还款能力的目的，借款人与亲属（比如父母、子女等）中的某一个人，一同作为共同借款人向银行提出申请，以贷款的方式购买住房。
南宁地区某股份行的一位工作人员表示，倘若父母的还款能力存在局限，是可以进行共同借款的，“不过这要具体看是哪个楼盘”。
做接力贷需要进行综合判定。首先要依据贷款年限来判定，其次要根据贷款金额来判定，还要依据月收入等情况来判定。一股份行杭州建国支行工作人员表示，具体情况是子女作为保证人，一起承担偿还房贷的责任。不过，具体的评判还需要综合考虑楼盘、贷款金额以及还款能力等因素。
事实上，在该业务里，父母作为主借款人时，若他们名下没有房子，不管子女名下有没有房子，都能够依据首套房的标准去办理房贷。对于部分家庭而言，这样他们就可以重新获得“首套房”的资格。据记者所了解到的情况，购买首套房会有较多的优惠，其首付比例以及贷款利率等方面都会比二套房明显要低。
前述资深银行人士称，其一，此类贷款实际上会提升整个家庭的负债水平；其二，接力贷容易引发监管套利行为，致使政策调控效果受到削弱；其三，在子女数量较多的情形下，或许会存在潜在的家庭产权纠纷方面的隐患。
中央财经大学证券期货研究所的研究员杨海平，他同时也是内蒙古银行研究发展部的总经理，他对记者表示，商业银行在办理按揭贷款业务时，通常会要求按揭贷款申请人在申请时的年龄与贷款期限相加，这个和不能超过 65 岁或者 70 岁。而现在，部分银行打算把这一限制延迟到不超过 80 岁，他们这样做主要是为了提升按揭贷款的规模，以解决房地产需求端的问题。
杨海平表示，在刺激购房需求的这种背景之下。尤其是出现了这样一种情况，即按揭贷款的申请人在申请的时候，其年龄加上贷款期限不超过 80 岁。之后，部分银行要求把子女当作担保人或者共同借款人。而这实际上就是之前被叫停的接力贷产品。
杨海平认为，用接力贷形式去刺激房地产需求的话，可能会导致按揭贷款风险上升，也可能会使住户部门债务出现过快增长的情况，还可能会引发养老保障等诸多方面的经济和社会问题。
一位资深银行人士称，近期部分区域在积极稳定楼市。这一举措确实让银行对房贷的要求进一步变得宽松了，从而使能够满足买房条件的群体得以扩大。此举主要是为了提振市场需求，银行也能够借此机会推广业务。然而，这样做不可避免地需要银行适当放宽风控要求，同时也有可能会对退休人员的生活质量产生影响，并且对其他方面的消费产生一定的挤出效应。
南宁除外，在放宽房贷年龄限制这方面，北京有个别银行在行动，宁波有个别银行在行动，杭州也有个别银行在行动。
1月份一线城市商品住宅售价环比转涨
二三线城市环比降势趋缓
国家统计局城市司首席统计师绳国庆对 2023 年 1 月份商品住宅销售价格变动情况的统计数据进行解读
2023 年 1 月，70 个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨的城市个数有所增加。其中，一线城市的商品住宅销售价格环比转为上涨，二三线城市的环比下降趋势有所放缓。同时，一线城市的商品住宅销售价格同比上涨，而二三线城市的同比则下降。
二三线城市商品住宅销售价格的环比下降趋势有所缓和。
1 月份，在 70 个大中城市里。新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有 36 个。二手住宅销售价格环比上涨的城市有 13 个。新建商品住宅销售价格环比上涨的城市比上月增加了 21 个。二手住宅销售价格环比上涨的城市比上月增加了 6 个。
1 月时，一线城市新建商品住宅销售价格环比，上月是持平状态，这个月转为上涨 0.2%；二手住宅销售价格环比，上月是下降 0.5%，本月转为上涨 0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比，上月是下降 0.3%，本月转为上涨 0.1%；二手住宅销售价格环比下降 0.3%，其降幅比上月减少了 0.1 个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格呈现环比下降的态势，下降幅度为 0.1%。同时，这个降幅相较于上月有所收窄，收窄的幅度为 0.2 个百分点。另外，三线城市二手住宅销售价格也是环比下降，下降幅度为 0.4%，并且这个降幅与上月是相同的。
二、一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降
1 月份，在 70 个大中城市里。新建商品住宅销售价格同比上涨的城市有 15 个。这个数量比上月少了 1 个。二手住宅销售价格同比上涨的城市有 6 个。并且其个数与上月是相同的。
1 月份，一线城市新建商品住宅销售价格呈现同比上涨态势，上涨幅度为 2.1%，此涨幅相较于上月减少了 0.4 个百分点；一线城市二手住宅销售价格也是同比上涨，上涨幅度为 0.9%，该涨幅比上月增加了 0.3 个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比是下降的，下降幅度为 1.1%，这个降幅与上月是一样的；二线城市二手住宅销售价格同比下降，下降幅度为 3.3%，此降幅比上月扩大了 0.1 个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降 3.8%，二手住宅销售价格同比下降 4.7%。新建商品住宅降幅比上月收窄 0.1 个百分点，二手住宅降幅也比上月收窄 0.1 个百分点。
注释：
三线城市包括唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等 35 个城市。
新民晚报（xmwb1929）对上观新闻、每日经济新闻以及国家统计局网站进行了综合。
