来自米宅长三角
很多人喜欢用“韭菜”去形容那些一波一波进入楼市的人。然而，在行情好的时候，绝大部分的人都纷纷急切地想要当韭菜。
在大 A 的生存法则当中，小小散户最为忌讳的便是韭菜天生所带的那种绿色。并且，大家都知晓韭菜是如何被收割的吧，当收割韭菜时，只要不去破坏其鳞茎，它就能够一直提供营养物质，从而让韭菜持续生长。韭菜的寿命大概在 6 到 10 年左右，其一生大概可以被收割 50 次。通俗来讲，割完这一茬之后，还有下一茬能够继续被收割。
是不是很形象了，其实这个世界一切皆可割。
劳动力、钱财、容颜、生命、器官、青春、家人、婚姻、工作、前程、生意等都属于可被割的事物。其中，房子是最容易被割的，原因在于市场变化极为迅速。从三道红线的规定到企业退市的情况，从进入 ICU 到前往 KTV，仿佛仅仅相隔一堵墙那般近。
什么样的买房人被称作韭菜呢？前段时间一直有人拿出下面这张图来对楼市进行评价。毕竟各大一线城市现在所处的节点房价，与高峰期相比，都出现了大约 30%的下跌幅度。
根据图中的数据可知，北京的房价已降至 2016 年 8 月份的水平，其累计跌幅达到了 28%；上海的房价跌落到 2016 年 3 月份，累计跌幅为 30%；广州的房价跌回至 2017 年 4 月份，累计跌幅也是 30%；深圳的房价回到了 2016 年 8 月份，累计跌幅是 38%；香港的房价跌回至 2015 年 3 月份，累计跌幅为 27%。
所以 2024 年楼市最火的新闻必然包含：新房出现破发情况，房价跌落到 2016 年的水平。数据能够反映趋势，结构更是能够体现趋势，在这 30%的下跌幅度当中存在 3 个不容争辩的事实：
1、价格下跌是事实，是80%的二手房和80%的新房；
二手房带看量呈现上涨态势，这是事实。2025 年 3 月，上海的二手成交达到了 3 万套。不过，此次成交所采用的依然是通过降价来换取成交量的老办法。
新房价格呈现上涨态势，这是事实。土地拍出了更高的楼板价，企业规划出了更优质的产品，政策上限价被取消了，在这些因素的作用下，没有理由新房价格不上涨。
2015 年到 2017 年出现了翻倍行情，2020 年到 2022 年则是结构性行情，在此期间高品质房子价格暴涨，这把人的情绪给弄崩溃了。
在 2016 年到 2022 年这段时间里，不能否认大部分买房的人是精准韭菜。 2016 年到 2022 年期间买房的人，不能否认有大部分是精准韭菜。 不能否认在 2016 年至 2022 年的买房人群中，大部分是精准韭菜。
2016 年之后买房的，其平均情况是都无法赚钱了。而 2016 年之前买房的，存在还有可能赚钱的情况。
这张图最能表达的是，精准韭菜们有着这样的心境：十年前他们靠收租来承担房贷，而十年后却要靠卖房来维持租金。
上海平均房价跌回了2016年，但绝对不是全部。
2020 年至 2022 年被提到的结构性行情，正是整个行业房价分化的起始阶段。
从“三七分账”的情况开始，接着到了“六涨四跌”的状态；之后又有“五五开”以及“二八定律”的现象。至于未来能不能发展成“一刀切”这种情况，实际上都是难以确定的。
现在的核心是，有 20%的资产具备上涨的能力。对，这确实是一种能力。
长时间跟踪观察后发现，绝大部分小区的二手房价都跌回了 2016 年的水平。同时，也有一部分小区的二手房价依然比 2016 年贵很多。
大概的趋势是，好的房子比 2016 年更贵，差的房子比 2016 年更便宜。
这里面有一些便宜的房子，像远郊的刚需新房，它们的价格几乎比 2017 年的开盘价低了 20%。
市区的新房，像徐汇滨江、前滩等这些地方的新房，比 2017 年的价格要高出 40%以上。然而再细细一想，2016 年能够买得起远郊刚需新房的是某一类人，大多是新上海人，他们参加工作已经有几年了，手中有了一些积蓄，并且还得到了家里的帮助，于是纷纷急切地购买新房，可最后却沦为了“韭菜”。而能够买得起市区新房的，又是另一类人，大多是身家已经有成，在社会和资源方面都有积累的人。吃过红利的，再吃一次，才是社会真相。
以上所说的全部内容，都可归因于楼市的分化。楼市分化的原因有很多，然而实际上回归本质的话，就是财富的流动。
1985 年到 1995 年是最后的人口高峰期。在那些年里，上海的年轻人数量较多。这些年轻人的数量推高了 2016 年的上海楼市。
1985 年到 1995 年出生的人口，年均数量超过 2000 万。1990 年时出生人口达到 2621 万的峰值。2016 年，这个出生于 1985 - 1995 年的群体进入了 31 - 41 岁的置业高峰期。与此同时，上海等一线城市进行了户籍制度改革，并且在 2015 年完善了居住证积分政策。这些因素共同形成了供需共振的局面。
60/70 后（出生于 1965 年至 1979 年，人口年均 2500 万）眼下正处于资产重组的时期，他们有着置换的需求，而新生代则有刚需，这两者形成了市场的分化。
2016 年上海二手房的交易量达到了历史峰值，为 34 万套。2022 年，其交易量已下降至 16 万套。
80 - 90 后们承接了刚需房源之后，出生人口呈现出下滑的态势，来到上海的年轻人也开始减少，因此实际情况是刚需到了他们的手中，就难以卖出了。
更可怕的是，60 后在抛售这些刚需房源，70 后也在抛售这些刚需房源。行业规模在减少，流入上海楼市的资金在减少，上海楼市的资金从刚需房源中被抽走，转而流入改善房源。
意味着即使全局增量资金不大，改善房源也能获得资金注入。
直观数据表明改善型需求的占比在持续上升。在上海，2023 年千万级住宅的成交占比达到了 28%（依据克而瑞数据）。同时，90㎡以下户型的去化周期延长到了 18 个月。
你们需要认真地进行选房了。
选对了还能吃最后一把红利，选错了你就是红利本身。
信息方面存在不公平的情况。不要在一片唱空的声音里，错失了整个行情。实际上你只需明白，今年的行情有比去年好的可能，下个月的行情有比现在好的可能，这就已经足够了。
市场处于随时变化的状态。对于客户而言，珍惜优质项目，这是一种较为现实的选择。
