今年 3 月份开始，上海已陆续发放了 40 多张预售证。此前我们曾提到，近期拿到证的新房以及即将上市的新房，房价都有一定程度的上涨，有的涨得多些，有的涨得少些，并且区域房价的上限正在被突破。
01
官方数据：70城，上海新房涨幅最明显
国家统计局刚刚发布了 4 月份 70 城的房价指数。楼市呈现出回暖的迹象，且这一迹象非常明显。
看了一下，这次统计局的数据和市场预期基本是相符合的。尤其二手房数据，它与当下市场情况的趋势十分相近，几乎没有差别。
数据表明，4 月份全国 70 个城市的新房价格环比呈现 0.4%的涨幅。在这些城市中，一线城市的新房情况有所不同，上海的涨幅最为显著，北京的新房价格下降了 0.3%，上海上涨了 0.6%，广州和深圳的新房价格保持持平。此外，南京和唐山的新房价格涨幅达到 1.8%，在全国处于领先地位。
楼市明显回暖，从房价上涨和下跌的城市数量也能感受到。
一手房方面，有 50 个城市的房价上涨，这比上个月的 38 个城市明显增多了。同时，下降的城市数量由上个月的 22 个减少到了 11 个。
这说明了房价总体呈现上涨态势。部分豪宅项目成交情况良好。在疫情影响的背景下，房产成为很多人投资的避险资产，这是房价上涨的原因之一。
二手房方面，总体情况与上月基本一致。在这些城市中，房价上涨的城市有 37 个，并且比上月多了 5 个。
近期新房销售较为积极，这带动了市场情绪的调整。客观上使得房东进行了调价，尤其是那些带有优质学位的学区房，房东在定价时会表现得更加强势。
02
继续降息，贷款市场利率下行
5 月 10 日，央行发布了《2020 年第一季度中国货币政策执行报告》。该报告明确指出，今年全球经济衰退的局面已经确定。同时，各国将会陆续推出经济刺激政策。并且，后续的经济发展依然存在着隐患。
报告称，稳健的货币政策需更加灵活且适度。要依据公共卫生事件的防控情况以及经济形势的阶段性变化，把好政策的力度，明确政策的重点，掌控好政策的节奏。
加强货币政策的逆周期调节，将支持实体经济恢复发展置于更为突出的地位。运用总量政策和结构性政策，确保流动性保持合理充裕。有序推进存量浮动利率贷款定价基准的转换工作。疏通货币政策的传导机制，引导贷款市场利率下降。
利率持续走低，对于房地产有什么影响？！
规定要求，新发放的首套个人住房贷款利率要不低于相应期限的 LPR（以 2 月 20 日 5 年期以上 LPR 为 4.75%）；二套个人住房贷款利率要不低于相应期限的 LPR 加上 60 个基点（按 2 月 20 日 5 年期以上 LPR 计算得出为 5.35%）。
上海易居房地产研究院进行了测算，此次下调后，在全国 64 个城市中，100 万元的房贷，采用等额本息的方式偿还 30 年，其月供额发生了变化，从 1 月份的 5731 元降低到了 5699 元，减少了 31 元。
央行称，在 2020 年 4 月中旬的新发放贷款里，利率低于原贷款基准利率 0.9 倍的那部分占比是 28.9%。这个占比超过了 2019 年 7 月 LPR 改革之前的占比，且超过的倍数为三倍。
贷款利率的隐性下限已完全被打破！
03
上海土地交易有重磅新规
上海市政府网站发布消息，新版的《上海市土地交易市场管理办法》正式出台了。并且，2008 年所引发的旧版办法被废止了。
新版有一项重要突破，把“集体经营性建设用地”的出让和出租纳入了上海土地入市交易的范围之内，并且其交易规则将参照同类用途的国有建设用地来执行。
此外，新增了诚信管理条款。在未来，那些失信的主体，将会被依法限制或者禁止以直接的方式参与本市建设用地使用权出让活动，同时也会被依法限制或者禁止以间接的方式参与本市建设用地使用权出让活动。
04
五月新房破7万＋，成交量环比上涨52%
5 月开始后，上海的商品住宅成交呈现出持续上升的态势。今年五一黄金周这五天的成交数据比去年同期要好很多。
上周成交表现更为突出，周度成交金额突破了两百亿元，是 2020 年开年至今周度成交金额的最高值。成功地将上周上海全市新房成交的平均价格拉高了，使其达到了 71733 元/㎡的高值。
浦东单周成交537套
上周在全市各区成交面积的排行榜里，浦东排在第一位，青浦排在第二位，松江排在第三位。
浦东上周成交 77099㎡，共 537 套。成交均价为 107096 元/㎡。浦东一个区上周的成交量，在前期弱势时期相当于全市一周的成交量。
青浦上周的成交面积为 32211㎡，共 262 套。成交的平均价格是 55074 元/㎡。
松江上周的成交面积为 29280㎡，且共有 282 套。其成交均价为 46371 元/㎡。
上周，老卢湾和老静安这两个地区没有新房成交。全市范围内，有 9 个区的新房成交面积超过 1 万㎡，并且其中 6 个区的成交面积超过 2㎡。
5.4-5.10上海各区成交排行
碧云国际社区豪宅夺销冠
上周从单个项目的成交量来看，成交面积排在前三名的分别是碧云尊邸、UNICITY 万科天空之城、东方惠礼。
碧云尊邸上周的成交面积为 35326㎡，共 130 套。成交均价是 109759 元/㎡。该项目位于碧云国际社区，在 4 月底开始开盘，认筹率达到了 280%。其主力产品包含 185 - 230㎡的大平层以及 310 - 530㎡的合院别墅。
UNICITY 万科天空之城上周的成交面积为 22164㎡，一共 186 套。其成交均价是 57888 元/㎡。该项目是 17 号线徐盈路站的上盖项目，目前仅剩下少量 135 - 160㎡的 3 - 4 房在出售。
东方惠礼上周的成交面积为 20048㎡，一共 285 套。成交的均价是 93346 元/㎡。它位于前滩，靠近前滩华二学校。在开盘的时候，认筹率达到了 559.8%。主推的是 46㎡起的小面积房源。
从成交产品结构方面来看，上周新房成交的情况是以高价盘为主。在这些成交的新房项目中，有 7 个项目的成交均价处于 5 万/㎡之上。并且，成交均价为 9 万+/㎡的项目数量达到了 4 个。只有绿城上海诚园的均价比较低，是 21924 元/㎡。
上周上海整体均价明显上扬，这是基于豪宅的集中签约。其上扬后达到 70793 元/㎡。
5.4-5.10成交TOP10项目
上周三盘共892套房源入市
供应端方面，上周有三个新盘开始进入市场销售。其中一个新盘是外滩豪景苑，另一个是万科青藤公园，还有一个是光明金山府。
外滩豪景苑处在北外滩。该楼盘正在出售 108 至 186 平方米的 2 至 3 房。同时还有少量 440 平方米的复式。其认筹率为 46.6%。
万科青藤公园有在售的产品，包括 115 - 133㎡的叠墅，133㎡的平层以及 143㎡的合院。这些产品的认筹率为 91.7%。
光明金山府在售90-116㎡2-3房，开盘时未公开摇号。
5.4-5.10三盘开盘
从上海楼市的整体状况来看，能发现当前市场处于稳定且回暖的态势。常有“金三银四红五”的说法，“金三”因疫情今年未在“舞台”上出现，“银四”圆满结束，如今“红五”开局热度很高，其后续的发展势头想必依然不容小觑。
2020 年处于疫情之下，这是极为特殊的一年。金融政策大放水，产品类型多样，推盘套数密集，似乎都在促使购房人赶紧购房。但实际上今年最应当关注的是现金流，买房不能盲目跟风，要依据自身的经济实力来做决定，之后再去抢占城市发展的红利。
今后在上海买房时，心态要尽量保持平和。在买房之前，先给自己打个“预防针”，那就是买房只是为了抵御通胀带来的贬值，进行一些价值投资，只要能够保本，就已经很不错了。
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