上海是一个能容纳各种事物的城市。百川之水汇入大海时，进入大海的不只有大鱼大虾，各种小鱼小虾也会随之而来。只有这样，大海才会充满生机与活力。
2016 年 11 月份起，上海的二手房租金开始逐渐下降。今年 3 月份的数据表明，上海二手房租金持续降低，同比下跌了 3.12%，创出了 2009 年 10 月份以来的最低值。在此之前，上海房租曾有连续 90 个月上涨的纪录。
租房需求萎缩导致了租金下跌。沪上几家大型房屋中介的数据表明，3 月份成交的租赁房源约为 75000 套，这个数值环比下降了近 16%。并且，租金水平越高的区域，下调的欲望越强烈，幅度也越大。同时，还有相当一部分房源找不到房客。
眼下上海房价没有下跌的情况。3 月份 70 个大中城市的房价数据表明，上海新房仅微跌 0.1%，而二手房上涨了 0.7%，总体依然处于上涨的态势。
常理来说，买不起房的外来户们会转向租房市场。那些因限购而不得不暂时离开购房市场的人也必须选择租房。
房价仍然在上涨，然而二手房租金却出现了很大的跌幅，答案只有一个，即租房的人变少了。
这或许不是个好消息。
上海二手房租金下降了！
冰川思想库特约撰稿|周俊生
4 月 17 日上海东方广播电台有一条消息。消息称从 3 月份开始到现在，上海的二手房租赁市场价格在下滑。3 月份租金与去年同期相比下滑了 3.12%，这个同比下降的指标，是 2009 年 10 月以来的最低记录。据多家中介公司的交易记录显示，部分区域的租金下滑了 5%到 10%。目前上海全租的均价是每月每平方米 78.5 元。去年 12 月份的时候，上海房租已经结束了连续 90 个月的上涨态势。在去年 12 月这个时间点，上海房租完成了连续 90 个月上涨后的终结。去年 12 月，上海的房租结束了此前连续 90 个月一直处于上涨的状态。
租金在下降，同时租房需求也在下降。上海多家中介机构提供的交易记录显示，3 月份上海二手住宅租赁成交约 7 万 5 千套，环比下滑 15.99%。其中，中高端楼盘租金价格环比下行的比例达到八成。江宁路属于上海的市中心，属于高级地段。这里的房租自然比上海的外围地区要高很多。然而，在这一区域内，房龄在 10 年的二手房租金却在下降。有些房源甚至挂牌一个多月都没有租出去。
上海二手房租金下滑，是好消息还是坏消息？
做房东也不容易
房租下行，这听上去自然是个好消息。它能够适当减轻租房者的居住成本。在成熟市场中，房租应当与一手新房的房价相互参照。一手新房房价下行，会使得居住刚需涌向一手新房，从而导致租房市场的客源下降，这样自然就会引起二手房租金下行。
但现在的情况是，上海一手新房市场近几个月没有明显下降，同时也没有明显下跌，依旧让一般的工薪阶层不敢轻易涉足。尤其是近期限购政策进行了升级，使得购房的刚需被排挤出去，这部分人员依然只能选择租房居住。所以按理来讲，上海的租房市场不应该出现成交量和房价都下跌的情况。
这个情况出现了。这显示，上海二手房租金下滑另有原因。
上海的住房租赁市场，其房源主要由居民个人的房屋构成。在上海，我一直认为，在上世纪末推行房改刚开始的时候，通过将公房以低价出售，上海当时的大多数公房租住者基本上解决了住房问题。政府提供的公租房源在上海的住房租赁市场中不起主要作用。
当时在这方面未得益者，在上海房价尚未整体爆发之时，通过政府、企业、个人多途径的努力，大多能从商品房市场满足基本居住需求。所以，真正的住房困难户数量并不多。
近几年的房地产调控中，中央要求各地政府多建造公租房，上海也不例外。在分配这部分公租房的过程中，政策呈现出不断放宽的态势，而这实际上又引发了一个社会公平方面的问题。
我有一套面积 80 多平方的二手房准备出租。前年，因为儿子结婚，这套房子需要收回。当时的租房者是一位上海本地的住户，他称自己是住房困难户，已经住了半年。他一家三代在市中心有一间房子，只是那间房子太小，所以他成为了困难户。由于政府的公租房还未建好，所以同意他外出自行租房，并给他提供补贴。之后，他与我产生了租赁关系。
他居住在我的房子里，房租的一部分由他所在的街道提供，另一部分由他自己拿出。然而，他却将位于市中心的那间房子租了出去。市中心的土地极为珍贵。在他交给我租金之后，竟然还有剩余。这或许是他个人的福分，暂且不去管他。但是，当我要求他退房并另行租房时，他却以自己是住房困难户，且国家有保障为理由，理直气壮地拒绝了。
上海公租房
我与这位租客年纪相近，在年轻时来到了上海。那时在住房方面，可谓一贫如洗，毫无凭借。30 多年间，凭借着自己和爱人的辛勤劳作，终于解决了住房问题，虽然算不上豪华的住宅，但也能够满足基本需求了。这位所谓的困难户年轻时的基础条件比我好，他和我一样是有手有脚的。听他吹牛时，他什么黄金啦、期货啦都懂，而这些我都不懂。他抽的烟比我好。现在他却能够依靠国家，让政府给他提供大额补贴。
我现已退休，不过仍在从事写作，有一些稿费收入，所以一直在交税。这种住着房子却还说自己困难，不愿努力而只想依靠他人的人，实际上是我们在供养着，可如今，他竟然还以自己是困难户为借口来要挟我。这公平吗？
当然，我中途撤销出租合同确实给对方带来了不便，此事通过我退还他一个季度的房租得以解决。我提及这个事，实际上是想表达在上海，政府建造的公租房仅能由本地居民居住，而在本地居民中，真正存在住房困难的户数并不多。
上海真正的二手房租赁市场，是由那些来上海寻求发展机会的外省从业者所构成的。如今租赁市场出现量价齐降的状况，这只能表明一个原因，那就是进入上海的外省从业者在逐渐减少。
来自外省的租房客减少了
上海是远东第一大城市，自开埠之后，一直对全国以及全世界的各种人员都有很强的吸聚力。凭借这一点，上海得以发展起来，同时也形成了其开放的城市性格。
这种性格在计划经济时期遭遇了中断。高度严密的户籍制度使得外省的普通劳动者进入上海的机会几乎完全消失了。同时，上海自身的发展速度也减慢了。改革开放之后，随着政策变得越来越宽松，尽管户籍制度依然存在，但是外省普通人进入上海的大门已经逐渐敞开得越来越大了。
改革开放启动后的上海大街
外省有越来越多的普通人进入上海。上海如同广州深圳地区那样，充分享受到了特定历史发展时期所带来的“人口红利”。与此同时，上海这座城市的开放城市性格又回归了。正因如此，上海的发展走在了全国前列。
外省人口进入上海，自然就有住房的需求。限购政策推行之前，经济条件较好的人能够凭借购买商品房的方式融入上海，而经济条件较差的人则可以选择租房。上海那发达的民间租赁市场满足了这部分人的相关要求。
近几年，房租快速上涨，这让租房者承受了较大压力。然而从租房市场来看，与购房市场相比，其市场化特征较为显著。在地方政府普遍推行限购政策的形势下，一个城市真实的购房需求出现了扭曲，房价也无法真实反映市场需求了。
租房市场主要由民间承担，所以政府除了清理“群租”“违建”之外，很少有干预政策。从租金的下降以及租房量的减少这两个方面，可以看出一些问题。
到底是什么原因使得上海二手房租金与房价呈现出背反的情况呢？这种背反又为何导致了二手房租金出现下滑？
东广所作的新闻报道给出了答案。报道表明，房租下降的原因主要在于，随着各区环境综合整治工作的不断推进，多个大型市场被关停，城中村也在进行改造，这使得人口密集的区域人口流向逐渐趋于平衡。
一位地产分析师表示：上海人口呈现流出的态势。这意味着这部分需求正在逐渐被挤压，需求端的动力明显不足。今年春节过后，集中返沪的人群出现了明显的减少。以往在三四月份通常会出现的租赁高峰，今年并未出现。
新闻报道将上海房租下跌与上海进行环境综合整治、多个大型市场关停以及城中村改造联系在一起，这一观察与我作为上海市民的日常观察相契合。自去年开始，上海许多街道的沿街商铺停止营业，商铺门前被砌上了水泥墙。
开放的上海应该容纳小鱼小虾
这些小商铺存在已有二三十年之久。它们已经融入到了小区居民的日常生活当中。很多店主实际上是来自外地的。正是由于他们的辛勤劳动，才满足了市民的日常生活需求。这些小店被视为违章建筑时，还应看到另一个层面的事实。当初建造小区时，对商业网点的布局考虑得不够好，导致居民日常生活出现诸多不便。而这些小店恰好弥补了这方面的缺失，这体现了市场力量对规划的修正。
这些小店大多是借助居住用房破墙而建的，这有可能会对建筑的安全性造成损害。所以，管理部门完全能够依据房屋的具体状况，要求业主增强安全措施，并且为其提供技术方面的帮助。
如果这些小店没有办理工商登记，那么解决办法较为简单。工商登记部门可以前往市场，协助这些小店业主办理好相关手续，让他们拥有合法的身份。同时，督促他们依法经营，相信这样能够获得业主的配合。
最近几年，中央政府始终在积极推动大众创新、万众创业这一理念。希望借助这种“双创”的行动，能够释放出市场的活力。
但是，并非只有时髦的“互联网+”或者 P2P 这类才属于创业。找准市场的空缺，开一个小店，赚取一些小钱，这也是一种创业方式。政府应当对所有的创业者怀有热忱，做好服务方面的工作，帮助他们把实际困难解决掉，在此基础之上引导他们依法进行经营。
民国时期的上海，既容纳了诸多市场人才与冒险家，又容纳了大批逃荒农民。上海凭借此容纳，造就了城市的繁荣，也由此获得了人们的尊敬。
民国时期的上海
今天的上海年轻人常常对上海在二战时期收留了几万犹太人之事津津乐道。实际上，上海还曾收留了大量旧俄被推翻后逃亡的俄罗斯人，这也让他们的后裔心怀感念。倘若上海没有这种兼收并蓄的胸怀，那么今天我们作为后来人是无法获得这份荣誉的。
这篇文章写到此处，应当结束了。本文开头提出了二手房租金下调的问题，那么对于这个问题，是好消息还是坏消息呢？答案此时也应该浮现出来了。
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