在《上海楼市的七十年（上篇）》这篇文章中，我们主要讲述了建国后上海楼市的两个主要阶段，这两个阶段的产品如今在楼市中最为不受欢迎，它们分别是老破小和老破大。
1998年后，我们今天熟悉的商品房才逐渐出现。
而后的 25 年到现在，各个阶段的商品房，因为所处的时代背景不同，所以形成了鲜明特点；因为所处的行业形势不同，所以形成了鲜明特点；因为所处的施工技术不同，所以形成了鲜明特点；因为所处的客户属性不同，所以形成了鲜明特点。分析总结这些特点，对今天我们如何选房有很大帮助。
本文会从今天购房者的角度出发，对各阶段商品房的特点以及价值进行综合分析。
上海商品房的发展，和上海的城市发展息息相关。
1992 年，闵行区与上海县进行了合并，从而形成了新的闵行区。嘉定区在这一年正式成立。川沙县的建制被撤销，它与黄浦、南市、杨浦这 3 个区的浦东部分以及原上海县的三林乡进行合并，进而设立了浦东新区。
自此，上海的楼市格局得以基本确立。后续的几次区划调整，仅仅体现在区与区之间的合并方面，而不再有边界的变更。
1992年的上海行政区划
1992 年开始到 2000 年这段时间，上海逐步开展了工厂区的拆除和搬迁工作，同时也进行了棚户区的改造等一系列举措。
像瑞虹新城、新天地这般整片的旧改；大宁、天山的工厂进行拆迁，再者是古美、万里这类农村地区的土地整备，这些情况几乎都在这个时期出现。
上海的开发边界在这个阶段发生了转变。起初是在内环内，之后转向了内环旁，如今则是在内中环地区。
经过这一轮土地整备，商品房的大面积开发才有了发育基础。
98 年进行房改，到现在已经过去了 25 年。上海的商品房发展历程大致可分成 4 个阶段，分别是 1998 年到 2008 年，2008 年到 2015 年，2015 年到 2019 年，2019 年到 2023 年。每个阶段的商品房都有其独特的时代特点，其背后是在当时的时代背景下，开发商、政策以及客户需求之间的多方面博弈。
1998-2008 上海楼市的黄金十年
98 年房改开启，2008 年金融危机收尾，这十年可称作上海楼市的黄金十年。
1998 到 2008 这一阶段，上海的商品房价格呈现指数增长态势。在全国范围内，上海率先实现了均价过万。经历了房价暴涨的居民，逐渐形成了“房子是资产”的意识。
上海的商品房早期秉持类公房/类外销房的设计理念，之后逐渐转变为如今宜居社区的概念。在此期间，开发商愿意在产品设计打造上投入精力和资金。这一时期可以说是商品房建造质量最为良好的十年。
当时在市场上唱主角的开发商，多数是港资和外资。它们凭借自身丰富的开发经验，打造出了很多超越本土企业建筑水平的标杆性产品。这使得上海的商品房建设水平在短短几年的时间里实现了快速的提升与进化。
这个时代，各类型产品存在较大差异。上海的住宅由此出现了第一次分化。老百姓逐渐开始对“豪宅”有了概念。
2000 年代初，在陆家嘴江畔。上海的第一个超高层住宅是世茂滨江花园，第一座仁恒社区是仁恒滨江园。这使得上海人第一次有了对豪宅的认识。
世茂滨江花园
花园式的园林被精心打造，管家式的服务理念得以贯彻，超大的会所展现出来，这些都刷新了楼市的认知。
世茂滨江的园林会所
随后，浦西传统的好地段南京西路板块中，中凯城市之光问世了，国际丽都城也相继问世。然而，从产品方面来看，它们还无法与浦东的豪宅相媲美。
2004 年，汤臣一品直接将上海豪宅的天际线进行了刷新。随后，浦西的华府天地诞生，它在全国直接引领起了“华府”热潮。
此时翠湖天地一期开始开盘。它在国内没有引起什么动静。因为售楼处直接建在了国外，所以想买的人都找不到地方。
同时，豪宅的另一条分叉——别墅社区也同期开花。
联洋有九间堂，御翠园；金丰国际社区有万科兰乔圣菲；西郊有檀宫；佘山有世茂紫园、佘山庄园。这些楼盘都在这一阶段出现，在全国房价还没过万的那个年代，让国人知晓了房子竟然可以卖到上亿。
九间堂
这一阶段不存在限价政策。开发商努力堆砌真材实料，促使客户进行消费。一些产品的设计理念，后来逐渐成为了日后豪宅所遵循的标准。
汤臣一品的外立面是铝板材质，华府天地的外立面是厚重石材材质，它们都引领了一个时代。
汤臣vs华府
九间堂界定了新中式大宅，檀宫带动了庄园式独栋的发展，在全国各地，别墅建筑形式的探索开始了，别墅不再仅仅只有法式这一种风格。
同期存在西郊鼎邦丽池的 0.6 低密度大平层，也有中鹰黑森林这样的科技住宅，它们都被业内当作争相模仿的对象。
这些顶豪项目所使用的精装修品牌，成为了行业内大家竞相去模仿的对象。
劳芬的瓷，博德宝的橱柜，嘉格纳的厨电，旭格的门窗，日后几乎都成为了各地豪宅项目广告上“汤臣一品同款”的广告语。
当然，豪宅属于楼市中的特殊部分。上面提及的顶级豪宅到现在依然是顶尖的流行之物。然而，这一时期的普通商品房到如今却呈现出了极大的差异和分化。
这一阶段商品房的特点大概可以用一句话来总结：其位置较好，设计却较为混乱，车位数量较少，保养情况存在很大差异。
位置好不难理解，这个阶段还是上海的内环时代。
商品房开发主要集中在市区。从内环的卢湾区、陆家嘴、老静安区，到稍靠内环边缘的徐家汇、中山公园，这些地方都是市区的黄金地段。
为什么乱呢？
这一时期的社区，正处于产品理念更迭的时期。
这时期的产品常有这样的组合，既有电梯房，又有楼梯房；既有塔楼，又有板楼；既有安置房，又有大平层，还有别墅。
这种设计对于当时处于老公房与商品房时代交界处的购房者来说并无不妥。因为在当时，还没有刚需和改善的划分。然而，在今天，就有部分产品完全落后于时代了。
对于购房者来说，擦亮眼睛很重要。
同一个社区的一二三四期或许是全然不同的四类产品，然而电梯房、塔楼以及电梯板楼在市场上的价格表现与涨幅均存在差异，在以宜居性为首要考量的当下，不同产品间价格的差距会愈发显著，切不可因贪图便宜而购入一套难以脱手的房子。
当然，不同的问题需要进行不同的分析。楼梯房的宜居性不一定就比电梯房差，对两者进行综合比较是很重要的。
车位少也是这个时期社区的一个典型特点。
像徐家汇、联洋这样处于核心地段的地方，主力总价已经提升到了 1500 万到 2000 万。然而，许多社区的车位配比都不足 1：0.5。
如今夫妻双方一人一台车的中产家庭，现有的车辆数量完全不够用。在购买这一时期的小区时，需要做好多花一百多万来购买停车位的心理准备。
社区保养这件事较为玄妙。它与当年的开发商建筑质量有关系，同时也和社区物业的保养相关，并且还与社区的业主圈层有关。
难以用具体的数量来评价不同社区各部分所占的比例，然而从最终的结果来看是非常直观的：那些保养得好的小区在当今的房价表现更为出色；那些整体均衡性更强的社区，在未来的保值、增值以及抗跌能力方面会更加强劲。
2008-2016 市场分化的开端
2008年经济危机后，商品房开发进入了第二个时代。
这个时代，出台了对上海楼市至关重要的两个政策。其中一个是四万亿，另一个是 7090。
前者推动了房地产行业的发展，各地的房企纷纷涌入上海，都准备好好展现自己的实力打造出标杆产品，这对上海楼市的繁荣起到了极大的促进作用。
但是在一定程度上对开发商有惯坏的影响——有些开发商察觉到即便不用心去打造产品，也能够赚到钱，只要房子的价格上涨，老百姓就不会进行抱怨。
7090政策更是直接影响了一整代产品的设计方向。
从 70/90 政策起始，市面上诞生了一个新名词，即“偷面积”。在 90 平方的两房中，出现了比阳台面积大的设备平台，有比主卧还大的阳台，还有比房间大的挑空。这些情况的出现，仅仅是为了让小户型能够多出一个额外的房间。
当时的宣传页
在那两年，竞品之间的产品力竞争转变为钻空子的能力竞争。市场上惊艳的产品数量减少了，而惊吓的产品数量增多了。
这个政策在 09 年后的很长一段时间里没有被过多提及。那个产品时代是畸形的，很快就结束了。一直到 15 年后，它才再次登上舞台。
这一阶段上海的商品房有两大变化。其一，在建筑质量方面出现了两极分化的情况；其二，产品类型进一步发生了分化。
两极分化来自于开发商的不同选择。
当时尚未实行限价，有一批开发商凭借真材实料打造出了一批标杆项目。其中，中鹰黑森林三期是这一阶段的产品，翡翠别墅也是，绿城黄浦湾同样如此，融创滨江壹号院亦是，古北壹号也属于这一阶段的产物。
绿城黄浦湾
与此同时，有另一批房企趁机行事。它们打造了一些项目，从外表看像是豪宅，仔细一看却只是刚需产品，实际上是一种拼凑而成的怪象。这些项目在短时间内引发了上海的维权热潮。
产品的分化来源于客户需求的变化。
08 年以前与这个时期不同，这个时期上海楼市出现了刚需和改善的概念。在产品设计方面，也借此进一步发生了分化。从刚需到刚改，从改善到豪宅，再到顶级豪宅，不同的项目有着不同的建造标准。房企也逐渐开始建立起属于自己的打造标准化体系。
比如超级大盘中远两湾城，就是这一时期刚需住宅的代表。
中远两湾城
2008 年，中远两湾城在普陀区的成交量处于前列，是一个超级大盘。它的新盘均价为 2 万块，购买一套三房只需 250 万元，确实很划算。
上海商品房项目数量呈现爆发态势，这使得上海的住宅建筑形式变得丰富起来。
外观方面，翠湖天地的 artdeco 曾引领了一种风范。同时，现代风、简约风、新亚洲风、法式等各种风格的项目不断涌现。
翠湖天地二期
外立面材料的应用，从铝板和石材拓展到了新式的玻璃幕墙。在这个过程中，出现了像万科五玠坊这样采用陶板岩板的外立面。然而，很可惜，这种外立面并没有成为主流。
五玠坊的陶板立面
在建筑功能方面，科技住宅的概念开始显现。随着朗诗和金茂府的推广，在那一段时间里，许多项目都纷纷在售楼处打造起功法样板间，用以介绍建筑工艺。
金茂府主打的科技住宅
很多媒体将 08 年之前的房地产时代视为理想城乌托邦，对其进行歌颂，称那是个黄金时代。然而，在我看来，08 到 15 这个阶段的商品房更能代表上海楼市。
08 年之前盛产绝版孤品项目。那个时候行业没有章法，产品天马行空。精品有不少，但垃圾也更多。08 年之后是建筑工业真正爆发的年代，房企的产品从青涩逐渐走向成熟。
市场变得火热，土拍价格逐渐升高。开发商为了与更高的价格相匹配，不断提升产品的配置。在这种不断的正向循环作用下，市场价格在 15 年达到了最高的状态。
2016 年，融信的静安百亿地王被拍出。它成为了这个时代的巅峰，然而同时也成为了行业落寞的象征。
2016～2020 行业至暗的五年
上海楼市的巅峰很快就急速下降。在 2015 年到 2020 年这个期间，可将其称作上海楼市最为黑暗的时期。
2016 年，为了对楼市进行调控。出台了沪九条，实行了限购限贷措施。在同一时期，上海楼市还推出了限价政策，这使得开发商直接丧失了利润。
市场陡转直下，楼市横盘期，新房开始用起了中介分销。
开发商方面，限价政策的推出使得利润空间被压缩了。市场状况变差，导致回款周期被拖慢了。在土拍市场上的新政策，更是让开发商面临着极大的困难。
上海推出新政策，规定地块出让需有 15%自持和 5%保障房。其中，这 15%的自持部分没有明确的销售退出办法，它就像是一笔只有成本而没有收益的账，情况较为糊涂，进而进一步压缩了利润空间。
总的来说，这几年开发商也的确不容易。
开发商没有利润，在这一阶段，对于商品房会能节省的就节省，在配置方面会进行削减和克扣，交付时的维权行为也变得常态化了。
更悲哀的是，70/90 政策在这一时期又重新出现了。这使得市场上的产品逐渐变得同质化，几乎所有的产品都是为了满足功能性的 99 平小三房。
大热盘华发唐镇的户型（仅作代表）
最近唐镇某项目因维权而闹得沸沸扬扬，它处于这个阶段的尾期拿地。这块地尚未取消 15%的自持，属于利润情况不太好的项目。
并非想为其洗白，更多是感慨这个时代的悲哀。
当然，不是 16 年后的所有项目都很糟糕。有一些 16 年前就拿地报批的项目是很不错的。
记得仁恒公园世纪最后一批次 275 户型开盘之时，预售证的均价大概只有 10.5 。这比前批次的价格有所降低，然而实际上交付的品质并未打折扣。归根结底，还是得看开发商的良心。
补充一点，新房维权并不意味着二手一定不保值。
新房维权体现的是对开发商宣传未能达成广告宣传效果的一种不满情绪。次新房进入市场时，仍需将其置于同板块内来比较品质。
实际上大宁金茂府交房时业主闹过，静安府交房时业主也闹过，到了二手阶段，它们依然都成为了板块的标杆。
但是这也是因为他们自身的配置并不差。
如果是涂料的装修方式，加上简单的装修，还有光秃秃的绿化以及毛坯的地库，那么很大概率会被其他项目远远超越并压制。
2020-至今 疯狂到底走向何方？
疫情之后，土拍规则发生了改变。其中，15%的自持被取消了。于是，土拍的热度一场比一场高。
当时开发商拍地时都在比拼预期，你若按 10 万来算账，那我就按 10.5 万来算。将压力都交给了负责审批签字的报批报建部以及营销部，从而导致了土拍溢价率一路不断攀升。
以当时的那种势头来看，继续按照之前的方式搞下去的话，很可能又会出现和 2015 年之前类似的情况。基于此，政府便推出了联动价来对市场进行指导。
普陀那块地进行土拍的时候，第一个联动价被记住了。在拍地现场，政府给出了指导价。从那之后，联动价就成为了上海楼市的一个标配。
这一阶段，地价与联动价之间的空间较为宽裕。之后出台了摇号政策，对溢价率进行了限制。政府也支持项目尽早取证，以加快回款节奏。因此，每个项目的利润率都较为良好。
按道理，开发商应该能造出点好房子了。
但是 20 年后二手市场行情开始起飞了。新房突然都变成了倒挂盘，这些倒挂盘十分抢手。开发商们顺势就又开始摆烂了。
产品没有什么进化，竟然还想出通过封阳台和装修包来创造额外利润这种行为。
热门的地段，装修标准较为简单。那些有着一个个白墙面的“精装房”，让人不禁感慨时代似乎在倒退。
对于当下的市场，如果要去买新房，要做好两个心理准备。
第一个就是倒挂可能无法实现。
进入二手市场，品质之间会展开真刀真枪的厮杀。你只有涂料立面，再加上光秃秃的园林绿化，价格就真的赶不上那些房龄比你多几年的品质社区。
第二个就是新房扎堆的板块，五年后可能出现踩踏。
市场的本质为供需关系。大家所拥有的都是同样的 99 三房，其品质差别不大。五年限售期结束之后，一个小区会挂出五到十套，一个板块则会有五六十套同样的产品参与竞争。在这种情况下，基本上就只有降价这一种选择了。
选择新房时，不能仅仅着眼于倒挂现象而忽视品质。如果房子没有竞争优势，那么所谓的倒挂就如同空气一般虚无。
选择二手房，回报率也不一定比新房差，核心还是要选对筹。
而选择次新房，更是一门学问。
除了本文所分析的产品特点之外，还需要对板块价值进行综合考量，对规划的落地性加以考虑，对产品的流通性进行考虑，对客户需求的变化进行考虑……如果有具体的问题，欢迎联系我们。
以上为正文
编辑∣环线咨询
进专属粉丝群、一对一深度分析
请添加环二老师微信
