国务院和上海市政府为了抑制投机性购房，同时维护房地产市场稳定健康发展，自 2008 年以来出台了若干相关文件。2016 年 3 月 24 日，上海市政府办公厅颁布了《上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，这一通知被简称为“新政”。其目的是进一步限制房产交易。对于购房人来说，最为重要的有三个问题，分别是能否购房、购房贷款以及购房税费。相关政策及法律法规散落在各个文件中，并且更迭速度较快。这使得购房人对相关政策及法规的了解存在滞后性，理解也各不相同。在实践中，以自然人间二手商品住房（即“二手房”/“住房”）的交易最为常见。因此，本文主要围绕自然人间的二手房交易展开，由二手房限购、贷款、税费这三部分内容构成，对二手房交易政策进行整理和解析。
一、二手房限购
上海的二手房限购政策如下：上海户籍的成年单身人士限购 1 套；外地户籍的成年单身人士限购 0 套。上海户籍的成年已婚家庭限购 2 套；外地户籍的成年已婚家庭限购 1 套（这里的家庭包含夫妻以及未成年子女，以下情况相同）。未成年子女跟随父母，若父母限购则子女限购，若父母不限购则子女也不限购。
此外，审查购房人是否拥有上述购房资格的时间是签订购房合同之前。因为上海实行了购房合同网上备案（简称“网签”）制度，所以这种购房资格审查是在网签之前进行的。也就是说，为了具备购房资格，在网签之前需要办理相应的房产过户手续，也就是要将他处的房屋进行过户，以符合限购政策。
二、二手房贷款
二手房贷款包含商业贷款与公积金贷款。前文已明确，不管是上海户籍居民及家庭，还是非上海户籍居民及家庭，都不被准许购买第三套及以上住房，因此接下来所讲的只是关于首套和第二套住房贷款的相关内容。
（一）公积金贷款
公积金贷款仅针对首套住房及第二套改善型住房。
1. 首套住房
借款家庭 1 人参与贷款时，住房公积金可贷金额为 50 万元，补充公积金可贷金额为 10 万元，住房公积金与补充公积金可贷金额总计 60 万元；借款家庭 2 人及以上参与贷款时，住房公积金可贷金额为 100 万元，补充公积金可贷金额为 20 万元，住房公积金与补充公积金可贷金额总计 120 万元；建筑面积小于等于 90㎡时，首付比例不低于 20%；建筑面积大于 90㎡时，首付比例不低于 30%；5 年期以下（含）的贷款利率是 2.75%，5 年期以上的贷款利率是 3.25%。
2. 第二套改善型住房
普通住房和非普通住房所享受的第二套改善型住房政策不同。四是实际成交价格方面，坐落于内环线以内的低于 450 万元/套，内环线与外环线之间的低于 310 万元/套，外环线以外的低于 230 万元/套，且低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下。
普通住房借款家庭若 1 人参贷，住房公积金可贷 50 万元，补充公积金可贷 10 万元，两者合计 60 万元；若借款家庭 2 人以上参贷，住房公积金可贷 100 万元，补充公积金可贷 20 万元，两者合计 120 万元；首付比例需不低于 30%；5 年期以下（含）的贷款利率是 2.75%，5 年期以上的贷款利率是 3.25%。
非普通住房借款家庭 1 人参贷时，住房公积金可贷金额为 40 万元，补充公积金可贷金额为 10 万元，两者合计 50 万元；借款家庭 2 人及以上参贷时，住房公积金可贷金额为 80 万元，补充公积金可贷金额为 20 万元，两者合计 100 万元；首付比例不低于 60%；5 年期以下（含）的贷款利率是 3.025%，5 年期以上的贷款利率是 3.575%。
公积金贷款不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存余额的倍数，也就是住房公积金余额的 40 倍，补充公积金余额的 20 倍；同时不高于按照还款能力确定的贷款限额，即借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数乘以 50%再乘以 12 个月乘以贷款期限，当房龄低于 5 年（含）时，公积金贷款最长期限不超过 30 年；当房龄为 6 年至 19 年时，公积金贷款最长期限不超过 35 年与房龄之差；当房龄超过 20 年（含）时，公积金贷款最长期限不超过 15 年。公积金贷款的最长期限都不会超过借款人法定退休年龄的 5 年。同时，上述的贷款利率是现行适用的利率，并且这个利率会依据政策的要求而发生变化。
共有产权保障住房是政府让渡部分土地出让收益，以较低价格配售给符合条件的保障对象家庭，保障对象家庭与政府签订合同，约定双方的产权份额、保障房将来上市交易的条件以及所得价款的分配份额，房屋产权可由政府和市民按一定比例持有，按照首套住房进行认定。
（二）商业贷款
现上海市二手房商业贷款政策为：
购买首套自住房时，若套型建筑面积在 90 平方米以上，家庭的贷款首付款比例不得低于 30%；若套型建筑面积在 90 平方米以下，家庭的贷款首付款比例不得低于 20%。
贷款购买第二套住房的家庭，其首付款比例需不低于 60%，并且贷款利率要不低于基准利率的 1.1 倍。
拥有 1 套住房的居民家庭，若要为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通住房，其首付款比例不低于 50%；拥有 1 套住房的居民家庭，若要为改善居住条件再次申请商业贷款购买非普通住房，其首付款比例不低于 70%。即便有这样的规定，然而在实践中，银行会依据内部政策进行收紧或放宽。根据实践经验，在 2016 年 3 月新政之前，商业银行对于改善型住房（非普通）的商业贷款首付能够低至 30%。2016 年 3 月新政之后，这种情况逐渐收紧了。
并且，从实践操作以及银行内部的口径来看，各个银行的商业贷款利率存在差异。不过，通常情况下可以享受基准利率 9 折的优惠。然而，为了鼓励购房人提高商业贷款比例、降低公积金贷款比例，倘若贷款组成既包含商业贷款又包含公积金贷款，那么商业贷款就无法享受上述 9 折优惠，并且商业贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。
购房人在申请贷款之际，需承诺首付款是自有资金。倘若违反此承诺，那么就会将其作为失信行为信息纳入上海市公共信用信息服务平台。
三、二手房税费
在实践当中，常见的二手房交易形式包含买卖、赠与以及继承。接下来梳理了在这三种形式之下，受让方所应承担的税费以及转让方所应承担的税费。
（一）二手房买卖税费
二手房买卖的受让方与转让方应承担的税费情况如下：
1. 房产税
仅由受让方承担。若每平方米市场交易价格高于上海市上年度新建住房平均销售价格的 2 倍（不含），那么税费为应征税面积乘以住房市场交易单价再乘以 0.42%；若每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建住房平均销售价格的 2 倍（含），则税费为应征税面积乘以住房市场交易单价再乘以 0.28%。房产税需要每年进行缴纳。
房产税的适用对象涵盖上海市居民家庭新购的第二套及以上住房，以及非上海市居民家庭新购的住房。市统计局每年会公布上海市上年度新建住房的平均销售价格。上海市居民家庭将其家庭全部住房面积进行合并计算，若人均不超过 60 平方米（含），则暂免征收房产税；若人均超过 60 平方米，就对超出部分的面积（即应征税面积）征收房产税。上海市居民家庭中，有成年子女与其共同居住且该子女无住房的，经核定可将此住房面积计入免税范围。对于符合国家和上海市相关规定而被引进的高层次人才以及重点产业紧缺急需人才，他们持有上海市居住证并在上海工作生活，同时该住房属于家庭唯一住房的，目前暂免对其征收房产税。上海市居民家庭新购一套住房后，在一年内出售该家庭原有唯一住房的，能够退还新购住房已缴纳的房产税。持有上海市居住证满 3 年且在上海市工作生活的购房人，他们在上海市新购的住房若属于家庭唯一住房，那么就暂免征收房产税。持有上海市居住证但不满 3 年的购房人，需要先缴纳房产税，当居住证满 3 年并且仍在上海市工作生活时，之前已缴纳的房产税，可以予以退还。
2. 契税
仅受让方需承担。若住房属于非家庭唯一住房，那么税费为房屋买卖成交价格乘以 3%；若住房是家庭唯一住房且面积在 90 平方米及以下，税费则为房屋买卖成交价格乘以 1%；若住房是家庭唯一住房且面积为 90 平方米及以上，税费是房屋买卖成交价格乘以 1.5%。在这些当中，计征契税的成交价格不包含增值税。以下情况相同。
3. 增值税
转让方仅承担相关税费。若转让方转让购买 2 年以上（含）的普通住房，无需缴纳增值税；若转让方转让购买 2 年以上（含）的非普通住房，税费为(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%；若转让方转让购买不足 2 年的住房，税费为（全部价款和价外费用）÷(1+5%)×5%。个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税。在取得房屋时所支付的价款里包含的增值税，会被计入财产原值。计算转让所得时，可扣除的税费不包含本次转让缴纳的增值税。以下情况相同。
4. 个人所得税
仅转让方承担。转让方自用 5 年以下或者是非家庭唯一住房进行转让，若不能提供完整、准确的房屋原值凭证，核定征税，普通住房为转让收入×1%，非普通住房为转让收入×2%。
5. 其他税费
暂免合同的印花税；受让方不用缴纳土地增值税，转让方也暂免土地增值税；受让方需承担建筑面积（平方米）乘以 4 元/平方米的交易手续费，以及 80 元的变更登记费（包含房屋权属证书工本费）、80 元的抵押登记费（若将房屋抵押给银行以获取贷款），还有 25 元配图费、5 元房产证印花税；对于住宅专项维修资金，由受让方和转让方协商确定各自应承担的金额。
（二）二手房赠与税费
二手房赠与的受让方与转让方应承担的税费情况如下：
1. 契税
仅受让方承担。税费为征收机关核定住房价格*3%。
2. 个人所得税
仅受让方承担。如果受让方是特定对象，也就是房屋产权所有人的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，那么就无需缴纳个人所得税；倘若受让方不是上述特定对象，税费为（赠与合同标明的房屋价值-赠与过程中受赠人支付的相关税费）*20%；要是赠与合同标明的价格明显低于市场价格或者未标明房屋价值，税费则为税务机关依据市场评估价格或其他合理方式确定计税价格*20%。
3. 合同印花税
受让方承担合同所载金额*0.05%的税费，转让方也承担合同所载金额*0.05%的税费。
4. 其他税费
受让方无需缴纳土地增值税，转让方也无需缴纳土地增值税；受让方需承担 80 元的变更登记费，此费用包含房屋权属证书工本费；受让方需承担 25 元的配图费；受让方需承担 5 元的房产证印花税；对于住宅专项维修资金及公证赠与文书的公证费，由受让方和转让方协商确定各自应承担的金额。
（三）二手房继承税费
二手房继承的受让方与转让方应承担的税费情况如下：
1. 契税
受让方承担相关事宜。受让方若因法定继承而受让住房（受让方为被继承人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），则无需缴纳契税；倘若受让方因遗嘱继承或遗赠而受让住房，税费为征收机关核定的住房价格*3%。
2. 合同印花税
受让方、转让方均承担。受让方、转让方均承担合同所载金额*0.05%的税费。
3. 其他税费
就有权继承或接受遗赠的公证文书的公证费而言，由受让方承担。
本文是作者原创的。如果想要转载，需要通过留言的方式联系本公众号的运营者。谢谢！
