塘桥位于浦东内环。虽然江景资源稀缺，但房价几乎处于浦东内环的尾端。
商品房小区东方花园一期建于2003年，均价10万左右。
无论是花木繁茂的唐代园林，还是根深蒂固的陆家嘴花园，还是连阳的仁恒滨江城，单价都多出2万至3万元。
塘桥为何成为浦东内环的价格洼地？
01
塘桥毗邻黄浦江，张家浜贯穿其中。具有通往阳泾、金桥、张江等集镇的水路交通优势。
早在清代，塘桥地区就已出现商业和手工业作坊，成为邻近乡镇农副产品和手工业产品的集散地。
但“八月十三”淞沪抗战期间，塘桥被炮火摧毁，商业市场日趋萧条。
后来，大量灾民和难民涌入塘桥，塘桥成了“滚龙”地区，环境十分恶劣。
解放初期，塘桥是城乡结合部。河边既有居民，也有农民，社会秩序混乱。
20世纪60年代以来，塘桥地区建设了新的工人村。岗壁、塘桥等新村相继建成，整体面貌有所改善。
20世纪80年代后，塘桥出现了大量新村和高层建筑，成为现代化的新城区。
但由于其作为棚户区和拆迁基地的历史，塘桥一直受到人们的诟病，在浦东内部的鄙视链中处于劣势。
塘桥、周家渡、南泉曾经属于南市区，也就是“南市市浦东地区”，也是城乡的分界线。
因此，塘桥本身起点较低，且区内有大量安置房，发展空间不大。
以至于在浦东开发阶段，塘桥实际上错过了规划红利。
附近的花木成为行政文化副中心，连阳、碧云被定位为国际社区，金桥、外高桥成为工业中心，张江、川沙等地也成为新的副中心。
2035规划中，塘桥位于花木-龙阳路城市副中心区域。
但该副中心的发展重点仍然是龙阳路的建设，并没有对塘桥产生直接的有利影响。
虽然塘桥沿线地区规划了一些写字楼，但塘桥的整体布局不太能留住这些高净值人士。
历史起点低，没有高层定位，目前也没有利好的政策方案。与周边其他板块相比，塘桥本身的定位较低。
02
回顾2020年的市场情况，增速较高的是大宁、联洋、北蔡等优质中产社区板块。
中产社区需要高品质的社区和房屋，以及优质健全的配套资源。
而塘桥则不具备中产社区所需的“六边形”元素。
首先，由于塘桥开发较早，所以以老房为主，片区没有宜居的次新房小区。
塘桥的房子大部分都是老房子。无论是河畔豪宅还是次品，周围都是破旧的房屋。
七塘桥的老房子很多建于20世纪70年代、80年代，已有近50年的历史。
只需300万元预算，就可以买到靠近内环线的金阳。位置不远，房子需要更新，环境比较好。
塘桥的商品房品质也比较一般，不如联阳、源深等板块的商品房。
以怡东花园、东方城市花园一期为代表，2003年左右建成的小区已有近20年的历史，显得较为老化。
对比同龄的仁恒滨江城一期，也是知名开发商旗下的知名楼盘，虽然也说建筑比较旧，但没有人说质量不好。
虽然现在价格已经调回来了，但是单价还是比东方城市花园的价格高出2万-3万到3万。
对于中产阶级客户来说，舒适度和居住品质都要兼顾，而塘桥的商品房还未能营造出中产社区的居住氛围。
陆家嘴溢出的客群将优先选择联阳、源深等社区品质较好的地区。
良好的江景资源是塘桥的优势，但有的建了写字楼，有的建了滨江豪宅，但数量很少。
只有国信世纪海景、上海家化滨江花园、还有一点江景的码头滨江18。
周围也是80、90年代的老房子。门外就有高压线，小区门内外两个世界。
少数的豪宅项目并不能改变塘桥的格局，也不可能成为纯粹的豪宅区。
因此，塘桥虽然占据了优越的区位，但整体上比较分散，不具备中产社区的品质，中产客群也受到了分流。
同时，优质教育资源的缺乏，导致当地生源流失严重，这也成为塘桥的硬伤。
教育资源对于中产阶级客户群尤其是浦东人民来说最为重要。
浦东新上海人口众多，而且都是来自全国各地的精英。他们非常重视孩子的教育，这使得浦东在教育方面尤为卷入。
阜外、建平、进才、明珠等优质学区均分布在阳泾、梅园、潍坊、花木等板块。
塘桥的二线浦东南路小学还不错。
还有原塘桥中学，几年前并入建平集团后更名为上海交通大学附属浦东实验中学北校。
虽然名称变了，但学校的师生资源恐怕短期内不会有大的变化，质量能否提升还有待观察。
没有好的住房，没有好的教育资源，购买力被稀释，房价自然上不去。
03
虽然老房子很多，也没有好学校，但在塘桥生活确实很方便。
浦东三级医院有8家，塘桥有2家：仁济医院东院、上海儿童医学中心。
两家三级医院使塘桥成为浦东医疗资源最好的区域。
塘桥沿街店铺林立，烟火气十足。
巴黎春天百货和不动产广场虽然不是那么高档，但日常购物还是很方便的，颇有人气。
未来，塘桥04-01地块将建设总面积超过14.6万平方米的商业办公楼及商业配套。
配套业务资源也将进一步完善。
塘桥面积不大，但地铁密度很高，有4号线、6号线双轨线路。
去浦西的黄浦、徐汇，或者去浦东的世纪大道、世博、前滩等地都很方便。
未来，地铁19号线还将设有塘桥站，交通便利性将进一步提高。
有人会说塘桥“无非就是方便”，但光是方便就是塘桥毋庸置疑的优势。
04
塘桥老房子较多，购房者群体分流。这个问题不仅存在于塘桥，浦东内环大部分板块都面临这个问题。
在浦东内环内的塘桥、梅园、潍坊、阳东等地区，不乏一、二十年楼龄的老房子。
浦东内环的住宅区大部分建于1991年至2005年间，住房供应同质化十分严重。
但由于地处内环之间，生活设施相对集中，所以价格并不低。
浦东内环很多1995年后的小区售价都在千万以上。
但人口超过1000万的中产阶级顾客也就那么几个。浦东内环老房子数量众多，供需矛盾明显。
新上海在浦东楼市中占比较高，对老房子的接受度不太高。
首先，与浦西的居民不同，没有很强的地理地块，也没有必要在某个板块。
因此，“环论”在浦东并不适用。
