市中心区域，除黄浦环比上涨6%外，静安、徐汇等地区涨幅均在2%左右。
新静安大宁、静安府东区成交频繁，成交价格依然稳定在14万/㎡左右，成交周期甚至比之前缩短了不少。
同板块的大宁金茂大厦挂牌价大多在15万-18万/㎡之间。高端区域挂牌价高达18.66万/㎡。最新成交价在16万/㎡以上。
目前静安江宁路段的静安枫景园成交均价也徘徊在14万-15万/㎡之间，且成交价格和套数一直非常稳定。
虽然整体成交还算不错，但成交价格着实令人感兴趣。
大宁、过去的老闸北、中心地段，已经开始追赶老静安内环，成交还不错。
为什么？
关键是目前在上海，这样的行业其实还有很多：
近两年外环线外的唐镇、大虹桥最热时，该板块的二手房成交价格甚至超过了中环线；
浦东中心张江部分二手房成交价长期与内环持平……
今天我们一起来聊聊吧。
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01
究竟是什么影响了上海房价？
从总体上看，上海房价的规模大致经历了三个阶段（但实际上都与黄浦江有关）：
第一时期：浦西时期。
在上海的几百年里，黄浦江就像一条“天堑”。在生产力落后的时代，人们很难渡过宽阔的河流。所以，真正的“上海城”其实是浦西。
这也造成了浦西长久以来的孤独美丽。城市的繁荣并没有辐射到相对封闭的浦东。也导致浦西的房价遥遥领先，浦东完全无法与之相比。
第二个时期：振铃期。
2000年后，浦东住宅区迎来大规模开发，但总体进展是按照环线开发和定价，从陆家嘴内环向南北、滨江、花木、连阳、北蔡、张江、周康、唐镇……···
虽然此时浦西整体上比浦东发达很多，但也是按照环线定价的。老黄浦、老静安的房价始终处于第一档，其次是长宁、徐汇、虹口、杨浦……
第三阶段：争夺资源
近年来，上海楼市逐渐开始放弃之前的环论，开始争夺资源。几个典型代表领域：
学区之王——徐汇区
徐汇区的教育资源是上海中心学区的代表，房价几乎都与学校相关。
产业之王——张江
张江一二手房的倒挂也伴随着产业的崛起。行业标志性新房房价从2016年到2020年五年间翻倍，逼近15万/㎡！
规划之王：大虹桥
大虹桥的受欢迎程度也是有目共睹的。尽管短短三年时间里，该行业从被质疑到被认可再被质疑，但该地区二手房成交价格却频频突破9万/㎡。计划的力量不可低估。
江景之王：陆家嘴
虽然陆家嘴南北沿江住宅物业的高价依然与环路和金融挂钩，但稀缺的黄浦江景观资源也极具诱惑力。如果不是滨江凯旋门迟迟入市，上海新房积分将再次刷新纪录。
就具体的房地产项目而言，在相同的资源背景下，步行范围内是否有地铁以及社区品质都会有所不同，价格也会有所不同。
但相反，社区的品质加上地铁、规划、产业、教育中任何一项都是必杀技，单独是死路一条。
02
中环比内环贵合理吗？
除了前面提到的老静安和老闸北外，中环比内环贵、外环比中环（二手房）贵是上海的普遍现象。
浦东中心比杨浦内城贵：
杨浦内环鞍山、东外滩、周家嘴路段为内环丈夫住房住宅区。可以说，房价完全是学区支撑的。不过，这两年，学区概念淡化了，本来就不高的杨浦房价开始下降，而且降幅最大。
去年10月密云社区成交均价仍在10万/㎡左右。今年成交很大比例都在8万+/㎡，部分房屋单价甚至跌至6万+。
但放眼浦东，北蔡中心大华锦绣街的成交价近两年略有下降，非常稳定。目前成交单价仍在10万左右。
张江就更不用说了，万科翡翠公园还是12万+/㎡，张江汤臣公馆11万+/㎡。
浦东外环比普陀中环贵：
普陀区是上海北区跨越内环、外环、内环的一大片区域。内部房价差异也相当大，但总体来说，作为市区，普陀的房价还是比较低的。
普陀中心附近的几个板块，除了该区域一些次新标杆项目能达到10万+之外，均价其实并不高。
目前万里街的挂牌均价为7.9万/平方米，真如的挂牌均价仅为6.9万/平方米。中外环之间的桃浦、真光地段，目前二手挂牌均价在5.7万/㎡左右。
而浦东外环外的唐镇，整体挂牌均价已达到7.3万/㎡。横跨中外环的三林，挂牌均价也在7万/㎡左右。
更不用说唐镇的次新房仍然以9万+的单价高频率出售。
至于合理与否，答案自然要看交易。
03
以后怎么买房？
至此，其实大家都清楚，现在的买房逻辑已经发生了根本性的变化。
当我按照环线买房的时候，我看着别人的房子涨价，而我自己的小区却多年停滞不前。
如果你买的房子颠倒了，最后可能住不进去，也赚不到钱。
随着二手房价格的回调和新房价格的上涨，目前很多行业的一二手房倒挂现象正在逐渐消失。这个时候买房，更应该关注品质和居住条件，而不是担心倒挂。
如果新房的条件不匹配，此时条件较好的二手房也可以作为首选。
