要上海买房，请阅读上海买房指南。
近期，我们团队正在整理上海各行政区的购房指南。之前的文章已经全面讲解了黄浦区|静安区 |徐汇区 |长宁区.今天我们就来给大家介绍一下虹口区，上海北部的中心城区之一。
虹口区的地理位置非常好。沉寂多年后，又重新回到舞台中央。北外滩将打造另一个陆家嘴。附近的瑞虹新城也已形成成熟的中产社区。
此外，虹口区目前的教育、医疗资源非常好，吸引了学区购房者和一批金融人士的关注。
相信今天的内容会对您有所帮助。
虹口区概况
虹口区是上海中心城区之一。位于北部，西邻静安区，北邻宝山区，东邻杨浦区。
虹口最显眼的位置就是江南最南端的北外滩。与陆家嘴隔江相望，隔苏州河就是外滩的源头。这是这座城市真正的黄金地段。
虹口区的发展重心和资源倾斜基本在北外滩，产业集中在金融业和航运业。
虹口区拥有丰富的K12教育资源，拥有全市一流的民办、公办小学和初中，以及三所市重点高中。
虹口区还拥有良好的医疗资源，包括第一人民医院等多家顶级医院。
虹口区的发展历史充满曲折。
虹口因虹口港（原名沙虹，与黄浦江交汇处称虹口）而得名。公元六至八世纪左右，虹口地区成为陆地。上海开港前，虹口地区除江湾镇、红安镇、虹口镇等集镇外，大部分都是农田和渔村。
清末民初，虹口南部属公共租界北区、东区。
图：公共安置期间的北外滩
租界时期，旧社会的商人、教师、医生等住不起法租界“商之角”的中产阶级，在溧阳路、山阴路、多伦路等地建造平房。今天他们仍然保留。
这些街道在上海北区很少见，很有老上海的气息。鲁迅、瞿秋白、郭沫若、茅盾等人都曾在虹口居住过。
那时的虹口成为海派文化的发源地、文化名人的聚集地、进步文化的策源地。
图：溧阳路平房
“八月十三”事变后，虹口成为日本海军警备区，直属日本海军管辖。
20世纪90年代初，虹口再次崛起，四川北路成为继南京路、淮海路之后的繁华商业街。
1997年第一批商品房入市时，四川北路、虹口公园（现鲁迅公园）周边房价达到每平方米8000元，与徐家汇相近，是大宁的两倍。是当时上海的高档住宅区之一。
但此后，随着五角场、大宁等新兴商圈的崛起，四川北路不再是上海北居民购物消费的首选。
四川北路地处市中心，却是一条“工薪阶层的商业街”。其定位稍显尴尬，后期发展陷入停滞。目前，老旧商业楼较多，消费水平走向中低端。
四川北路的情况是整个虹口区的一个缩影。新世纪以来，虹口区发展停滞不前，从北区老大哥跌落到垫底，GDP和区财政收入仅高于金山、崇明。
然而，上海2017-2035年总体规划和市政府主导的北外滩将为虹口区带来重生。
北外滩、四川北路等虹口区传统好地段，已纳入2035中心活动区。
北外滩西侧、四川北路南侧有一定改善。对冲基金产业园在四川北路成立。北外滩定位为金融企业、航运企业总部区。近年来，北外滩新建的白玉兰广场是目前浦西最高的建筑，也是虹口的新地标。
此外，香港瑞安深耕虹口20年，将脏乱差的虹镇老街改造成瑞虹新城这一高端住宅区。
更令人兴奋的是，2020年初，政府发出指示，要把北外滩建设成为“世界级客厅”和“具有全球影响力的世界级滨水区”。
规划力度较之前有了很大提高。新规划480米、380米、300米超高层建筑各1栋，200米以上办公楼7栋，改建陆家嘴。
图：北外滩效果图
这无疑是2020年上海市政规划领域最重要的新闻。
北外滩商业水平将超越徐汇滨江、前滩等滨江地区，与南京西路、陆家嘴CBD齐名，成为国际金融中心和航运中心。
虹口区交通
虹口区中南部地区地铁线路密集。北外滩地区由12号线横向连接。4号线、10号线经过四川北路和瑞虹新城。 3号线和8号线在虹口足球场交叉。 3号线一路向北，经过大柏树、江湾镇。
虹口区从2018年至2023年上海新地铁规划中受益匪浅，新增19号线、20号线一纵一横两条线路。
19号线使得北外滩内直达陆家嘴、虹口的交通更加便捷。
20号线途经普陀、闸北、虹口、杨浦，横向连接北部四区。
虹口凉城是19号线和20号线的交汇处，打破了此前没有地铁线路的僵局。
虹口陆路交通方面，内环线和中环线从虹口中部穿过，新建路隧道直接连接北外滩和陆家嘴。
正在建设中的北横通道是上海东西向的第二大动脉。起于长宁路北寨路，止于周家嘴路过江隧道。通道全长19.1公里，方便市中心横向交通。
虹口区工商
虹口区的产业亮点是北外滩。北外滩拥有对冲基金产业园和国际客运中心，金融、航运等产业实力雄厚。
以歌诗达邮轮、皇家加勒比为代表的客运公司和以上港集团、中远海运集运为代表的货运公司均进驻北外滩。
目前入驻北外滩的公募基金公司有国投瑞银基金、德邦基金、华辰未来基金等6家。他们的数量仅次于上海浦东新区。
新华保险、中信集团华东总部、邮储银行第二总部、国家开发银行总部、中信建投上海总部等重量级机构也选择扎根北外滩。
由于北外滩一直是政策导向区，央企、国企在北外滩占据绝对主导地位。
经过2020年初的新一轮规划升级，北外滩未来新增商业体量将达到190万平方米，极有可能成为继小陆家嘴之后上海金融业的第二极。
图：北外滩管制条例
虹口区中心区的虹口足球场、上海音乐谷、北外滩呈现出截然不同的场景，以体育文化产业为主旋律。
虹口足球场是申花队的主场，SNH48星梦剧场位于偶像圣地上海音乐谷。
照片：上海音乐谷
虹口区北部的大柏树、江湾镇地区与复旦、同济等大学接壤。以科技创新为主力，推进国家数字出版基地、国家数字媒体产业化基地建设。
该地区产业尚未成熟，仍有不少钢贸公司存在。
虹口区商业区主要分为虹口足球场、四川北路、瑞虹新城、北外滩四个区域，各有不同风格。
虹口最受欢迎的商业场所是虹口足球场附近。每当申花主场比赛时，球场隔壁的凯德隆之梦总是爆满，连肯德基都要排队购买。
图：虹口龙梦
龙之梦主要以连锁餐饮为主。夏天的时候空调不是很充足。另外，人流量巨大，购物体验一般。虹口足球场附近还开设了大量的烧烤、火锅店，是吃串的好去处。
四川北路商业街是虹口最古老的商业中心。这里有大量90年代开业的商业楼宇，设施相对陈旧。
图片：四川北路
四川北路餐饮业发达。其连锁餐厅和各种上海本地小吃吸引了当地居民和上海中老年人来这里怀念青春。
北外滩作为虹口区的发展高地，自然拥有最高的商业品质。拥有宝丽嘉宝丽嘉、外滩悦榕庄、外滩W酒店等3家超五星级酒店。
白玉兰广场商业部分是浦西第一高楼，目前是北外滩商圈的中流砥柱。外滩W酒店和沃尔夫冈牛排馆位于白玉兰广场。
图片：W酒店白玉兰广场
不过，购物中心的生意仍然比较低迷。周末，除了盒马、奈雪茶等网红店能吸引一些顾客外，其他店基本没有顾客。
然而，北外滩的荒凉只是暂时的。未来，近200万平方米商业面积的陆续竣工、纵向19号线的开通、北横通道的建成，将为北外滩带来可观的人流增量。
凯德集团在北外滩迈出了第一步，收购了星光国际中心双塔，并将其建成来福士广场综合体。继广州来福士广场、长宁来福士广场后，上海第三座来福士广场将落户北外滩。
图片：星光国际中心双塔（263米）
瑞虹天地月亮湾和星星堂是香港瑞安为瑞虹新城各期住宅打造的社区型商业。
瑞虹新城是目前虹口唯一的中高端住宅区。未来，体量高达18万平方米的瑞虹天地太阳宫将开业。定位为中高端住宅区，将于2021年开业。
瑞虹天地太阳宫位于10号线临平路站以上项目。
鉴于瑞安和凯德置地都是拥有众多成功案例的商业地产开发商，瑞虹天地新宫和北外滩来福士广场的入驻，必将改写虹口的商业格局。
虹口区医疗
虹口区医疗资源尚可，南北分布均匀。
有交通大学附属第一人民医院、上海中医药大学附属岳阳医院（中西医结合医院）、公共卫生临床中心城市分院、长海医院虹口分院四家三甲医院。
其中最好的是第一人民医院，该医院位列全国医疗机构百强。
长海医院前身是一家传染病医院，实力较杨浦区主力医院实力较弱。
虹口区K12教育
虹口区教育资源相对丰富，民办学校优于公立学校。
小学层面，公办强学校有虹口四中心、虹口三中心、广陵路小学、红旗小学，民办强学校有上海外国语大学附属小学、红星小学、丽英小学学校。
其中，上海外国语学校附属小学是“神仙学校”——上海外国语学校附中的嫡系，在每年考入上海外国语学校的120名学生中占很大比例。
在初中层面，虹口区民办学校阵容豪华。新华初级中学、巡兴中学、新复兴中学、新北滘中学都是实力雄厚的民办学校。新华初中是全市排名前十的民办初中之一，招生数据亮眼。
虹口区公办初中实力较民办初中稍弱，但也有长清学校、北郊学校、虹口实验学校、曲阳二中、江湾初中等几所录取数据不错的学校。其中长庆学校、北郊学校、虹口实验学校均为九年制学校。
上海外国语大学附属中学是一所面向全市招生的特殊公办学校。虽然地处虹口区，但并不属于虹口专属教育资源。
虹口区小学根据学籍升为初中，一所或多所小学对应一所初中。
在“全民共招、抽签选民办学校”的政策背景下，虹口区的教育格局将发生变化。优质生源可集中在公立九年一贯制学校和优质小学+对口初中的双学区。
长清学校、北郊学校、虹口实验学校、虹口四中心+虹口实验学校、曲阳三小/曲阳四小+曲阳二中的双学区值得家长关注。
除北外滩长庆学校外，曲阳地区还有多个双学区规划。
虹口区的市重点高中有复兴中学、华东师范大学第一附属中学、北郊高级中学。复兴中学是继四校之后的“八钻”之一。然而，近年来它有所倒退。一流高考率已跌破80%，在“八钻”中垫底。
虹口区简介
①北外滩板块
图：兔博士APP板块生活指数
北外滩是虹口区位最好的区域，也是虹口区未来发展的重点区域。
目前，国际客运中心站周边开发已较为成熟。白玉兰广场、中美信托大厦等甲级商业楼宇相继建成。城市界面较新，夹杂着少量老旧街区。
提篮桥站附近有大量空地，未来将修建480米、380米的摩天大楼。 19号线也经过提篮桥站。北外滩来福士广场是提篮桥站上盖工程，已基本完工。
北外滩不仅是金融公司、航运公司的总部所在地，而且拥有优良的公共资源。
有虹口第一中心小学、长庆九年制学校。虹口区最好的第一人民医院就在北外滩和四川北路交汇处。
北外滩地区的住宅少得两只手都数得过来。北外滩的房价在市中心并不高。优质商品房单价仅8.5万左右，如耀江国际广场、新外滩花园等。两居室总价850-900万元，三居室总价1200-1500元。大约10,000。
稍微老一点的商品房单价低至7万，比如和泰玫瑰园，两居室总价800万，三居室总价900万左右。
外滩豪景园和白金公馆是北外滩的奢侈品。单价在10万元左右，三房总价根据楼层不同在1500万至2000万元之间。
值得一提的是，外滩豪景园位于北外滩板块西南角。虽然在虹口区，但与黄浦区仅一桥之隔。步行500米即可到达外滩源。
要知道外滩园是比新天地更高的消费场所，足见北外滩住宅区位的优越性。
图片：外滩豪景园、洛克外滩源透视
北外滩还有虹口唯一的顶级豪宅白金湾公馆。主力户型总价在30-4000万左右。据说姚明已经在这个小区购买了一套房子。
②四川北路段
图：兔博士APP板块生活指数
四川北路毗邻北外滩板块，南临苏州河。也是虹口区传统的好位置。
板块南侧紧邻北外滩西侧城市界面，是以星光中心、中信广场为代表的商圈。
中北部是四川北路商业街，城市界面较旧。
四川北路拥有第一人民医院等优质医疗资源，公共教育资源一般。没有更好的公立学区，却拥有虹口区最好的民办初中——新华初中。
四川北路段中北部分布着零星的居民楼，主要是楼龄15年以上的旧楼、老公房和商品房。
老楼及老公房单价约5万至6万元，一居室总价250万，两居室总价400万，三居室总价约600万至700万。
商品房单价在7万-8万元左右，户型较大。两居室总价800万元，三居室总价1000万元左右。
国际名家城二期（又名珠江白金世界外滩片区）是该板块唯一的次新房，目前尚无房源。
③曲阳板块
图：兔博士APP板块生活指数
曲阳片区是虹口区中北部的大型住宅片区。这里学校众多，是打算在虹口买学区房的家长不能忽视的区域。
曲阳市优秀的公办小学有虹口第四中心、曲阳第三小学、曲阳第四小学。公办九年一贯制学校包括虹口实验学校和北郊学校。
虹口第四中心小学是虹口实验学校的对应学校。与曲阳市第三小学/曲阳市第四小学相对应的曲阳市第二中学也纳入本部分。
私立红星小学、巡星中学、新北角学校也位于曲阳。
可以毫不夸张地说，虹口区一半的教育资源都位于曲阳板块。
曲阳片区医疗条件尚可。有一家中西医结合医院。商业设施一般，仅有曲阳购物中心等社区商业。
曲阳的城市界面非常古老，住宅都是20世纪80年代、90年代建造的老建筑和老公房。板块最北端的富城国际和板块最南端的飘盈东方花园是曲阳地区少有的2000年以后建成的商品房。
由于基本覆盖了学区，所以老楼和老公房的单价也不低，在6.5万左右。总价一居室200万左右，两居室400万左右，三居室6-700万元左右。
虹口四中心+虹口实验的组合，是虹口区最好的公立双学区。对应小区的学区溢价略高，一套房子总价在300万以上。
④临平路段
图：兔博士APP板块生活指数
临平路段是虹口区中部的大型住宅地段，也是瑞虹新城各期的天下。
瑞虹新城这一带原本叫瑞虹镇老街。它是上海最大的棚户区，在上海以产流氓、黑帮闻名。
20世纪90年代末以来，洪镇老街陆续被拆除，香港瑞安接手改造，将其改造成中高档住宅区。
临平路公共设施一般，没有好的学校和医疗机构。商业设施尚可。目前有瑞虹天地星殿、月亮湾。 18万平方米太阳宫的建成，将极大提升该板块的商业档次。
临平路段城市整体界面是虹口区最新的。这里有很多2000年以后建的商品房，也有一些老商品房。
1995年至2000年建成的旧商品房单价在6万元至7万元左右，两居室总价在600万元左右，三居室总价在800万元左右。
2005年前后建成的瑞虹新城等商品房一期单价在8.5万元左右，其中两居室总价在7-800万元左右，三居室总价在8.5万元左右。 9-1100万元。
瑞虹新城及建浜十六区其他期新房单价在9万至11万之间，两居室总价在9至1000万元不等，三居室总价超过1300万元。
⑤鲁迅公园片区
图：兔博士APP板块生活指数
鲁迅公园是虹口区内环内的一个地段。公园东西两侧的城市界面差异很大。
公园东侧是鲁迅等文人故居。它拥有许多历史保护建筑，两旁绿树成荫。这是一个充满老上海气息的街区。
公园西侧有虹口足球场和凯德龙之梦商城，人流混杂，居住体验一般。
鲁迅公园附近有公立虹口第三中心小学和私立新复兴中学。
该区域的住宅主要是20世纪80年代和90年代建造的旧酒店和旧公寓。单价在6万左右，总价比较低。一居室200万，两居室4-500万，三居室600万左右。
也有少量2000年以后建成的商品房，单价在7万至8万元，两居室总价在7至800万元，三居室总价在9至13元左右百万。
鲁迅公园品质最好的楼盘是溧阳华府。
⑥凉城段
图：兔博士APP板块生活指数
凉城是虹口区北部的一个大型住宅区。由于凉城曾经是处决死囚的地方，一直名声不好，发展也平平。
凉城虽然覆盖了内环和中环之间的大部分区域，但基本没有轨道交通经过，而穿过的3号线也是出了名的无用线、通勤体验差。
凉城目前教育资源还算不错，有公办广陵路小学、上外附小、丽英小学等民办小学，其他配套设施一般。
但左侧毗邻的大宁板块的崛起，以及凉城路19号线与20号线交汇处的未来规划，让凉城板块迎来了巨大的转机。
凉城路站距离大宁片区中心的上海马戏城站仅一站地铁。
而且主干道广中路车道宽阔，从凉城段西侧到大宁久光百货、第十人民医院等地仅需不到10分钟。
凉城自身条件虽然一般，但可以与大宁共享配套设施，尤其是板块最西侧的万丰梦湖花园、水木年华花园，与大宁的明星社区慧之湖花园仅一马路之隔。
静安区附近凉城的住宅以2005年左右建成的商品房为主，单价在7万-8万左右，两居室总价7-800万，三居室总价9-8万。 1000万。标杆楼盘为宝华城市花园。虹口新城金茂大厦。
凉城东部、北部以及与虹口其他地区接壤的地区的居民区基本都是老旧小旧建筑。一房总价200万，两房总价400万到500万之间。
⑦江湾镇片区
图：兔博士APP板块生活指数
江湾镇位于虹口区最北端。除了可接受的教育资源，包括洪奇小学和江旺初中，它无所不能。这些住宅基本上是公共住房和搬迁住房。
江旺镇周围环绕着贫穷的邻居，例如Liangcheng，Pengpu New Village和Gaojing。 Wujioochang的商业区也离江旺镇相对遥远。
一般来说，江旺镇的位置相对较差。
在该行业内的旧社区中，一间带楼梯的一居室公寓的总价约为200万，两居室公寓约为300万元，三居室公寓约为400万元。商业住房的单价在60,000元到70,000元之间，两居室公寓的总价为600万元，三居室公寓的总价约为7-8万元。
洪库地区的代表房地产
洪库地区的整体房屋年龄较大，建筑质量是平均的。但是，由于位于市中心附近的位置，单价和总价不低。根据建筑质量和总价，它可以分为三个梯队。
第一层：Ruihong New Town和North Bund质量住宅。
两居室公寓的总价为9至1000万元人民币，三居室公寓的总价超过1300万元。在洪库地区，除了Baijinwan豪宅外，这是一家顶级豪华物业和独立的一流物业之外，总价值在1300万至2000万的房屋集中在Ruihong New Town和North Bund。
代表性属性：
第二层：2000年以后建造的商业住房。
两居室公寓的总价为6-8百万元人民币，三居室公寓的总价为9-1200万元。洪库地区的整体住房价格相对平坦。普通质量董事会型房屋的单位价格和总价格相似，每个部门都有一些。
第三个梯队：旧建筑物和旧建筑。
一居室公寓的总价为200万，两居室公寓的总价为3-4百万元，三居室公寓的总价约为5-6百万元。除Linping Road和North Bund外，Hongkou District还拥有大量的老式塔楼和豪宅，这些塔楼和豪宅建于1980年代和1990年代。具有高质量学区的旧社区的单价和总价将贵一些。
洪库地区的特征，居民人口特征和未来前景
洪库的发展过程已经曲折了一百年。
随着北外滩重量级计划的实施，洪库地区将迎来一段战略机会。作为与外滩和卢吉亚祖共同创建“金三角”核心业务区的战略高地，北外滩将成为全球城市建设的基准。
在特定的计划方面，中央商务区将经历高强度和高密度发展。双方的Tilanqiao和Hongkou港口历史区将形成低层，高密度的空间模式，并在整个地区建立一个面向人们的公共空间网络，将旧的和新的元素整合在一起。
北外滩计划已在上海计划和自然资源局的官方网站上，市政党委员会秘书秘书采访了北外滩进行研究，可靠的消息传开了，将拍卖480米的摩天大楼和建设将在今年开始。这些迹象表明，市政府对北外滩地区很认真。注意。
可以肯定的是，北外滩将来将成为城市中最高的CBD。
北部的外汇面向南方，面对外滩和卢吉亚祖（Lujiazui），并拥有最好的河流。不幸的是，北外滩的河景房屋的质量不如其他地区那样好，因此尚未形成一个高净值人群聚集的社区。
具有一线河景的新外滩花园已经建设了很长时间，并且具有平均水平。 Baijinwan豪宅只有一栋独立建筑，没有社区。白金豪宅和Yaojiang International Plaza的大多数房屋都是平均规模的。 Bund Haojingyuan的未来视图将是正在建设的办公楼。
相比之下，喜欢河流景观的高净值个人可以轻松地转移到具有高品质的豪华房屋的地区，例如黄普河滨，Xuhui Riverside和Lujiazui North和South Riverside。
但是，即使包括一些缺点，北外带各个社区的价格绩效比率也很高，高质量住宅的单位价格从85,000至100,000不等。您知道的是，Jingan县的上市价格远远超出了North Central Ring Road，并且没有高质量的学区，也是90,000-100,000。
分布在北外滩的住宅仅占一小部分。让我们谈谈洪库地区的其他地区。
洪库地区没有外国居民，其中大多数是该市注册的居民。由于洪库曾经是北区的哥哥，因此当地居民通常具有微妙的心态，“与上面的居民相比不足，但与下面的人相比足够了。”如此之多，以至于洪库从南到北部的人口在这个领域，房价相对平坦。
